Конец эпохи рабочей документации

Существуют многочисленные признаки того, что рынок проектирования ждут заметные изменения. Учитывая инертность и консервативность отрасли, не берусь прогнозировать, когда это произойдет, но не заметить эти признаки – трудно.

Издавна этапами проектирования являются: концепция, проектная документация, рабочая документация, монтажный проект, ведение авторского надзора, исполнительная документация.

Исполнительная документация остается в ведении строительно-монтажных компаний, никаких изменений здесь не ожидается. Авторский надзор обычно ведется теми, кто разработал документацию, но это не догма и его может вести любая компания или специалист, даже тот, который видит этот объект первый раз в жизни, хотя это и отличается от самой задумки этого вида работ.

Монтажный проект и проект производства работ, как дополнительная стадия к рабочей документации, находится в глубоком забвении, по крайней мере в гражданском строительстве.

С концепциями все также без изменений – это самый творческий и интересный этап работы, который никуда не денется, разве что все чаще концепцию выполняют именитые архитекторы, на основе которой другие проектировщики выполняют остальные стадии.

А вот где действительно ожидается буря – так это на этапе проектной и рабочей документации.

Изменения, которые ожидают проектировщиков произойдут не из-за того, что кто-то посчитал это более правильным, а потому что экономика заставит это сделать.

Признак №1: Достоверная смета на основе BIM модели

Как мы знаем из истории самых громких случаев перерасходов строительных смет в мире, основной проблемой являлись не высокие расходы как таковые, а превышение ожиданий, еще точнее – неправильная оценка сметы, выполненная в самом начале.

Поэтому вполне объяснимо желание девелоперов на самых ранних этапах проектирования получить документацию, по которой можно достоверно определить стоимость предстоящего строительства, и при необходимости внести изменения в проектные решения, чтобы ее уменьшить/увеличить.

Самый оптимальный этап, на котором можно это сделать – это проектная документация.

Когда речь идет о «государевых деньгах», проектировщики прикладывает к проектной документации сметы, выполненные на основании спецификаций. При этом все понимают, что объемы, которые там указываются, не всегда дружат с реальностью, видимо поэтому, когда мы проходили экспертизу одного федерального объекта, эксперт-сметчик в открытую сообщил, что у них есть указание снижать все сметы не менее, чем на 10%.

У коммерческих заказчиков задача другая – они должны иметь смету, рассчитанную не проектировщиком, а собственными специалистами, а для этого нужны точные объемы, которые можно легко проверить.

До последнего времени проверить ведомость объемов работ было крайне затруднительно, ни один заказчик не имеет достаточного количества специалистов и необходимого запаса времени, чтобы изучить тысячи листов документации и вручную посчитать объем бетона, площадь стен, длину воздуховодов и трубопроводов.

Все с этим смирились, поэтому коммерческие заказчики не требовали на этапе стадии П готовить спецификации и ведомости объемов работ, а определяли цену на основе укрупненных показателей или объектов-аналогов.

Более того, многие заказчики относились к проектной документации, как исключительно к формальности, которая нужна лишь, чтобы получить разрешение на строительство.

Однако, проблема недоверия к ведомостям и невозможность их проверки решается, когда заказчик получает полную BIM-модель, из которой он может сам «извлечь» все необходимые объемы и перевести их в более понятные показатели – рубли.

Поэтому проектная документация, выполненная в BIM, перестает быть формальностью, а становится важнейшим этапом, который дает клиенту все, что он хочет: основания для разрешения на строительство, детально проработанные проектные решения, а также достоверные объемы работ, на основании которых он определяет стоимость строительства.

Это также означает, что выполнение проектной документации такой степени детализации требует несопоставимо больше сил, времени и денег, поэтому классическое распределение стоимости проектирования, как 40% на П и 60% на РД уже потеряло актуальность.

Сейчас тенденция подготовки полной модели на стадии П становится все более очевидной, крупные девелоперы на ней настаивают все чаще, и единственным барьером становятся увеличивающиеся сроки работ, которые иногда перечеркивают все планы.

На наш взгляд одной из причин нескончаемых бед в строительстве является стадия П, выполненная без должной проработки, когда в документации закладываются оптимистические решения, реализация которых физически не может быть подтверждена на этапе принципиальных схем. Чтобы сблизить задумку с реальностью и выявить большинство недостатков необходимо честно «отстроить» модель.

Признак №2: Договорные отношения с подрядчиками

В те ушедшие времена, когда покупатели были богаты, а девелоперы – щедры, договорные взаимоотношения со строительными компаниями были построены на очень простом принципе: подрядчик предъявлял выполненные работы и получал оплату с учетом фактических объемов. Если в спецификации было что-то не учтено, но фактически смонтировано – не беда, строители получали оплату в полном объеме.

Сейчас, в целом, происходит также, но с одной небольшой, при этом очень важной поправкой – проектировщик должен учесть эти объемы в рабочей документации. Обращаю внимание – не согласовать в рамках авторского надзора, а внести эти изменения в документацию.

Скажем, подрядчик выполняет монтажные работы и сталкивается с ситуацией, что в спецификации не хватает длины кабеля. Если 10 лет назад он докупал необходимый кабель, предъявлял выполненный объем техническому надзору, тот подписывал акты (КС-ки, от словосочетания «капитальное строительство») и подрядчик получал по ним оплату.

Механизм был прост, эффективен и не влиял на сроки, но для его функционирования необходимо было предъявлять высокие требования к квалификации технадзора и должен быть кредит доверия к нему.

Сейчас – не так. Заказчик требует, чтобы проектировщик признал ошибку в проекте и внес соответствующие изменения в рабочую документацию.

На первый взгляд выглядит разумно, но в реальности это превращается в повод для конфронтации на стройплощадке и затягивания сроков работ. Подрядчик должен обратиться к заказчику с указанием неучтенных проектом материалов, а тот в ответ направляет претензию проектировщику, обвиняя его в некачественном проектировании.

Я не стою на стороне плохого качества проектирования, но вижу своими глазами, как такой подход вместо того, чтобы укреплять команду заказчик-строитель-проектировщик и делать ее эффективной, превращает их в противников.

Строитель требует компенсировать фактически понесенные расходы. Заказчик этому сопротивляется, нападая на проектировщика, а тот в рамках своей защиты выискивает ошибки строителя или самого заказчика.

Итог: такие договорные условия создают благодатную почву для вражды, которая никак не приводит к экономии, на которую так рассчитывал заказчик, а если говорить про нас –проектировщиков, то и вовсе отбивает желание связываться с рабочей документацией.

Признак №3: «Я не должен думать»

Желание заказчика получить построенный объект в заданный срок вполне объяснимо и должно только приветствоваться. Мы, как конечные клиенты (проектировщики тоже являются конечными клиентами) – покупатели квартир, арендаторы офисов и магазинов, этого от них только и ждем.

Но разве не очевидно, что конечный результат в любой деятельности может быть достигнут только в том случае, если все участники сотрудничают друг с другом и вносят свой вклад в победу с максимальной отдачей?

Можно представить себе лучшую команду по футболу, в которой спортсмены из одной команды ставят друг другу подножки, отнимают мяч другу у друга, и жалуются арбитру на своего партнера?

Вот один из примеров, демонстрирующий, что в структуре взаимоотношений трех участников есть проблемы при текущих договорных отношениях.

Мы выполняли функцию генерального проектировщика реконструкции здания под модный апарт-отель в центре Москвы. Строительные работы там идут сейчас, скажем прямо, не быстро.

Как выяснилось, в договоре с подрядчиком указано (как сейчас принято), что выполнение работ должно вестись в строгом соответствии с рабочей документации, а за каждый день просрочки назначается грабительский штраф.

Подрядчик, сталкиваясь с традиционными производственными проблемами – нехватка квалифицированного персонала, истраченный аванс, неорганизованность работ – должен защитить себя любыми способами, один из наиболее проверенных способов это сделать – сослаться на отсутствие полноты проектных решений в рабочей документации.

На совещании руководитель строительства сообщил мне, что он не может выполнять работы, приведя пример, что проекте медная трубка системы кондиционирования (диаметром 20 мм) упирается в воздуховод.

На мой недоуменный вопрос (который был задан, сознаюсь, с изрядным количеством сарказма) «Разве сложно это решить по месту?» – он ответил: «Я на площадке не должен думать…».

Такая ситуация распространена, отношения действительно строятся именно так. Строители требуют, чтобы им дали документацию, которую можно отдать буквально ребенку и тот смог бы выполнить работы. Но речь сейчас не про квалификацию подрядчиков, у них полно причин вполне оправданно сомневаться в квалификации проектировщиков. При этом я не думаю, что квалификация действительно строителей упала, скорее наоборот.

Мы говорим о построении взаимоотношений в команде. Если любой строитель может обосновать срывы сроков и некачественное выполнение работ недостатками документации, избежав таким образом штрафов, то даже добросовестный и порядочный подрядчик не удержится от соблазна.

При этом сразу получит ответную, вполне объяснимую человеческую реакцию проектировщика (который тоже не получает деньги, поскольку у заказчика складывается впечатление о плохом проекте) – более придирчивое выполнение функций авторского надзора, заставляя подрядчика переделывать то, на что можно было бы закрыть глаза. Это также сопровождается письмами заказчику о нарушении подрядчиками требований проекта, низком качестве работ, что в конце концов также наносит финансовый удар по подрядчику.

Признак №4: Убыточность рабочей документации

В обычном гражданском строительстве расценки на проектирование, в частности – на рабочую документацию, не покрывают расходов компании на выполнение этого этапа работ.

Как же так получается?

Рабочая документация, разрабатываемая 10 лет назад, по которой велись монтажные работы, не сопоставима своей наполненностью с тем, что требуют на строительной площадке сейчас.

Как я уже говорил, сейчас позиция строителей такова: «По вашей документации должен смочь построить даже неквалифицированный монтажник».

Еще не так давно подобного подхода не было. Мы, как монтажная компания, получали документацию, в который были отражены основные проектные решения, за реализацию которых отвечали и несли ответственность мы. Поэтому на площадке приходилось много думать, в команде нужны были толковые инженеры и прорабы, чтобы найти решение каждой проблемы. Мы не искали повода перенести сроки, ссылаясь на недостатки проекта. На площадку вызывались проектировщики только, если была найдена принципиальная ошибка.

Нельзя разумность заменить документацией. Недавно мы выпустили рабочую документацию по конструктивному разделу не слишком большого жилого комплекса, которая отвечала современным повышенным требованиям строителей по наполненности. В ней было почти 2 000 листов формата А1.

При этом стоимость и сроки работ остались теми же. А учитывая, что на авторском надзоре приходится добавлять и добавлять листы, чтобы разъяснить монтажникам отдельные места документации, переоценить трудозатраты на разработку рабочей документации просто невозможно.

Поэтому, я знаю много компаний, которые несмотря на то, что рабочая документация составляет значительную часть бюджета на проектирование, с готовностью отказываются от этой работы.

В проектировании наблюдается признаки революционной ситуации. Заказчики не могут достоверно определить стоимость на начальных этапах, не могут наладить отношения между строителями и проектировщиками, когда те находятся по разные стороны фронта. Проектировщики не хотят делать рабочую документацию, если на них перекладывают ответственность за сроки строительства и заставляют выпускать уже не рабочую документацию, а, по сути, инструкцию по сборке, при этом не платя столько, сколько это стоит.

Проблема взаимоотношений на стройке иногда сглаживается компетентными руководителями проекта, которые стремятся сгладить углы хорошим общением. Но все понимают, когда возникает угроза серьезных штрафов или невыплат денег, эти попытки не могут увенчаться успехом.

Как же тогда развязать этот клубок проблем, сделав это системно?

Решение есть, оно простое и абсолютно очевидное, правда к нему прибегают, к сожалению, пока лишь некоторые девелоперы.

Девелопер нанимает проектировщика:

• Чтобы получить хорошо проработанную концепцию, в которой будут отражены ключевые архитектурные, конструктивные и инженерные решения. Одной лишь архитектурной концепции перестает быть достаточно. Этот этап подразумевает многовариантное проектирование, в конце которого девелопер точно понимает, что он получает и согласовывает все ключевые решения;
• Чтобы после этого получить проектную документацию и BIM модель, которая позволит получить увязанные между собой разделы, а также ведомость оборудования и материалов, по которым можно с достаточной степенью точности определить бюджет строительства.
  

А после этого девелопер нанимает генподрядчика, который выполняя своими силами и по своим требованиям рабочую документацию, ведет строительство в рамках определенного на стадии П бюджета.

При этом, генподрядчик лишается возможности сорвать сроки строительства, ссылаясь на отсутствие или недостатки документации.

Поскольку в этом случае генподрядчик отвечает также и за сдачу проекта стройнадзору, то все права и обязанности находятся в одних руках, ответственность не размыта, а значит шансы получить ожидаемое значительно возрастает.

На мой, пристрастный взгляд, нет другого пути, кроме как передать разработку РД генподрядчикам, даже если это добавит им забот.

Мы понимаем, что это приведет к глобальным изменениям в структуре взаимоотношений между заказчиком и генподрядчиком, к новому подходу в бюджетировании и финансовому контролю, и все это приведет к временному хаосу, но время такой революции настало.

Александр Иванов
Руководитель проектной мастерской «Траст Инжиниринг»

#строительство #недвижимость #бизнес #управление