{"id":7297,"title":"\u0417\u0430\u043a\u0430\u0442\u0438\u043b\u0438 \u0432\u0435\u0447\u0435\u0440\u0438\u043d\u043a\u0443 vc.ru. \u0420\u0430\u0441\u0441\u043a\u0430\u0437\u044b\u0432\u0430\u0435\u043c \u0438 \u043f\u043e\u043a\u0430\u0437\u044b\u0432\u0430\u0435\u043c, \u043a\u0430\u043a \u044d\u0442\u043e \u0431\u044b\u043b\u043e","url":"\/redirect?component=advertising&id=7297&url=https:\/\/vc.ru\/promo\/300923-proveli-vecherinku-vc-ru-i-sdelali-ofis-uyutney-s-pomoshchyu-novogo-servisa-ot-ozon&placeBit=1&hash=1786c9dcf11a3b054c8e53004e27074664313ed4055e24064ede059ebc186db8","isPaidAndBannersEnabled":false}
Офлайн
Ошибки бизнеса

Как два неверных решения привели трёх предпринимателей к потере нового бизнеса и инвестиций на 10 млн. рублей

В статье разберём реальный бизнес предпринимателей, которые решили развиваться в новом для себя направлении, и какие ошибки они совершили.

В июле 2019 года трое предпринимателей арендовали помещение площадью 650 кв.м. для организации субарендного бизнеса в формате гастромаркета. Стоимость аренды квадратного метра: 1 700 руб./мес. Помещение располагалось на первом этаже ТЦ в новом спальном районе Москвы. Спустя почти пять месяцев после подписания договора аренды собственник расторг с ними договорные отношения в одностороннем внесудебном порядке.

Опыт предпринимателей в бизнесе до прихода в субарендный бизнес: более семи лет организации корпоративных мероприятий различного уровня.

Что их подвигло на развитие в новом направлении бизнеса? Один из предпринимателей недавно приобрел готовый субарендный бизнес – небольшой гастроном. Данная бизнес-модель показалась ему несложной в создании и управлении, а также весьма выгодной для инвестиций.

Финансовые потери всех участников проекта:

66 300 000 рублей – сумма упущенной выгоды собственника, которую он мог бы получить от арендатора в течение 5 лет (без учёта ежегодной индексации арендной платы).

4 280 000 рублей – сумма выплаты компенсации арендатору со стороны собственника (было достигнуто досудебное урегулирование спора).

Порядка 10 000 000 рублей – общие потери арендатора (в сумму входит: инвестиции на открытие субарендного бизнеса и двух корнеров, выплаты штрафов и компенсаций трём субарендаторам).

Порядка 15 000 000 рублей (по скромным подсчётам) – общие потери инвестиций субарендаторов.

Для начала давайте разберёмся в сути субарендного бизнеса. По данной бизнес-модели ежемесячный доход от субаренды может составлять (в идеале): от 70 до 100% по отношению к МАП (месячному арендному потоку):

  • Предприниматель (Арендатор) арендует у собственника (Арендодателя) помещение с большой площадью в долгосрочную аренду (от пяти лет);

  • В помещении делается ремонт согласно концепции проекта;

  • Общая площадь объекта зонируется на торговые отделы и/или обособленные помещения от 5 кв.м. (максимальная площадь отделов/помещений зависит от формата и состава субарендаторов);

  • Далее отделы/помещения сдаются в субаренду под различные форматы бизнеса;
  • Заключительным этапом по организации данного бизнеса может быть один из двух вариантов:

    1. Арендатор оставляет бизнес себе и получает ежемесячный доход от субаренды.

    2. Арендатор продаёт проект в виде готового субарендного бизнеса с окупаемостью от 18 до 24 месяцев.

Последовательность событий.

Для создания бизнеса и аренды помещения было создано ООО с тремя учредителями. Выбрана упрощённая система налогообложения (доходы минус расходы). Срок заключения долгосрочного договора аренды – 5 лет, с преимущественным правом пролонгации. Но на этапе согласования договора возникает проблема.

Собственник приобретал помещение в рассрочку от застройщика, и у него образовалась по ней задолженность. Помещение было с обременением. В такой ситуации получить от управляющей компании согласие на сдачу помещения в долгосрочную аренду было невозможным. Удалось лишь получить разрешение на 11 месяцев (краткосрочную аренду).

Общая задолженность была небольшая – порядка 7 млн. рублей, и собственник пообещал закрыть её в течение 4-5 месяцев. Тогда юрист собственника предложил арендаторам следующую схему: составляем краткосрочный – на 11 месяцев – договор, в котором прописываем компенсацию всех ваших затрат на ремонт помещения в том случае, если он будет расторгнут по нашей инициативе ранее чем через 6 месяцев после подписания. Как только мы снимаем обременение, то делаем расторжение краткосрочного договора по соглашению сторон и подписываем долгосрочный. Условия согласовали. Договор подписали.

Но в краткосрочном договоре прописали право сторон на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, с уведомлением за 1 месяц до даты расторжения. Сделали это для того, чтобы не обременять участников (в первую очередь арендатора) досрочным расторжением договора исключительно по соглашению сторон. Вдруг их бизнес развалится через пару месяцев.

Через полтора месяца после подписания договора предприниматели создают себе дополнительные проблемы. Если для продуктовой зоны их гастромаркета достаточно быстро удалось собрать полный состав субарендаторов (не без помощи риелторов), то для зоны фудкорта, где должны были разместиться 5 корнеров, было лишь три потенциальных арендатора (новички в бизнесе) – грузинская, восточная и японская кухни. Больше не нашлось желающих «зайти» на фудкорт районного масштаба.

Один из участников трио предложил тогда следующую идею: самим взять франшизу востребованных форматов корнеров и открыть их на фудкорте. Далее раскрутить эти две точки и продать их как готовый бизнес. По его расчётам, такая схема должна была позволить им ещё быстрее вернуть часть инвестиций, которые были вложены в их основной проект. Так на фудкорте появились вьетнамская кухня и бургерная (весьма сомнительных франшиз).

Спустя месяц после открытия проекта арендодатель объявил о том, что он не будет подписывать долгосрочный договор, а будет продлевать краткосрочный, но уже с новыми условиями аренды. Если арендаторам что-то не нравится, то они могут направить уведомление о расторжении действующего договора. После этого начался затяжной период жесткого противостояния между собственником ТЦ и предпринимателями, а страдали в этой ситуации субарендаторы, чей бизнес лишался клиентов из-за периодического закрытия ТЦ по весьма надуманным причинам. Так собственник вынуждал предпринимателей (арендаторов) расторгнуть с ним договор аренды по их инициативе, чтобы не компенсировать им затраты на ремонт помещения.

Итоги противодействий.

Часть субарендаторов была вынуждена расторгнуть договора и перебраться в пустующие помещения поблизости от ТЦ. Остались только сетевые компании и те, кто финансово не смог потянуть вынужденный переезд.

Собственник решил побыстрее завершить процесс противостояния с арендаторами (не дожидаясь шести месяцев), и выплатить им компенсацию, инициировав досрочное расторжение. К сожалению, это не спасло арендаторов от выплаты штрафов и компенсаций сетевым компаниям, в договорах с которыми были прописаны те же ограничительные условия по срокам одностороннего расторжения, что и в прямом договоре аренды.

После ухода предпринимателей собственнику так и не удалось вернуть заполняемость гастромаркета на прежний уровень. На сегодняшний день он заполнен лишь на 40%. Сетевые компании не стали перезаключать договора на прямую с собственником и переехали на другие площадки.

Предприниматели были вынуждены не только оставить субарендный бизнес, но и закрыть два своих корнера, так как они оказались убыточными.

Ошибки предпринимателей.

1. Подписание краткосрочного договора. Необходимо было изначально подписывать долгосрочный договор, дополнительно взяв с собственника нотариально заверенную гарантию о том, что он обязуется в течение 5 месяцев предоставить все необходимые документы для регистрации долгосрочного договора. В долгосрочных договорах также необходимо прописывать сроки моратория на расторжение договора со стороны собственника в одностороннем внесудебном порядке, если арендатор добросовестно выполняет все условия договора. Мораторий можно устанавливать на срок возврата инвестиций, которые арендатор вложил в проект.

2. Покупка франшизы и открытие корнеров там, где от этого отказались профессиональные игроки ресторанного бизнеса. Если вам говорят профессионалы, что это место не подходит под данные форматы, то срочно меняйте концепцию проекта.

3. Взятие на себя обязательств, по которым очень высокие риски невыполнения по независящим от арендатора причинам. Это касается обязательств по компенсации сетевым субарендаторам затрат на открытие их торговых точек, если основной договор аренды будет досрочно расторгнут. Необходимо было прописывать, что компенсация и штрафы возможны только в том случае, если основной договор аренды будет расторгнут по вине арендатора.

4. Привлекать в подобные проекты новичков в бизнесе. Есть высокие риски того, что данные субарендаторы закроются после одного-двух месяцев аренды.

{ "author_name": "Ошибки бизнеса", "author_type": "self", "tags": ["\u043f\u0440\u0435\u0434\u043f\u0440\u0438\u043d\u0438\u043c\u0430\u0442\u0435\u043b\u044c","\u0431\u0438\u0437\u043d\u0435\u0441"], "comments": 2, "likes": 2, "favorites": 7, "is_advertisement": false, "subsite_label": "offline", "id": 290720, "is_wide": true, "is_ugc": true, "date": "Wed, 08 Sep 2021 11:02:26 +0300", "is_special": false }
0
2 комментария
Популярные
По порядку

Знакомый случай!
Мы открывали предприятие общепита по франшизе в одном региональном городе и нас заверял собственник нового здания, что в администрации у него друзья и проблем с вводом в эксплуатацию не будет. Мы подписали краткосрочный договор аренды, по которому в итоге удалось не оплачивать аренду, поскольку формально помещение не было готово, но что печальнее мы успели сделать ремонт, а ввода в эксплуатацию так и не последовало. В итоге простой оборудования и перерасход на ремонт в другом помещении.

0

Михаил, благодарю за комментарий. Таких случаев действительно много. 
Так же ещё можно столкнуться с дополнительными расходами (на время простоя) на заранее набранный персонал.

0
Читать все 2 комментария
Анализ и прогноз рынка нефти

Ежемесячный анализ рынка нефти. Выпуск №10 от 21.10.2021г

Потратил 400 тысяч рублей на накрутку поведенческих в Гугле. Подвожу итог

Всем привет. Это уже моя пятая статья про накрутку ПФ в поисковых системах Яндекс и Гугл. Довольно много о проверенных гипотезах было изложено в первой статье про Гугл, в этой же, я подведу небольшой итог по экспериментам за последние 8 месяцев.

NYSE 2021: IPO на общую сумму 465 млрд $

В 2021 году существует уже множество компаний, которые стали публичными либо через IPO, прямой листинг на биржу или SPAс (Special Purpose Acquisition Company) – альтернатива IPO для некоторых стартапов и новый способ привлечения капитала для инвесторов.

Исследование: сотрудники хотели бы иметь комнату отдыха, бесплатный сок, а работодатели уже готовы покупать ЗОЖ-снеки

Онлайн-сервис доставки продуктов и товаров СберМаркет и исследовательское агентство Research Me спросили сотрудников, как они хотели бы питаться в офисе и что в нем видеть. В опросе приняли участие более 1500 работающих людей по всей России. Сервис также спросил работодателей – В2В-клиентов СберМаркета: что они покупают в офис, что точно никогда…

Как OTUS стал платформой для самореализации. История преподавателя

Наш преподаватель, специалист по Data Science, решил поделиться своей историей преподавания. Он рассказал, как пришел в эту сферу, с какими трудностями столкнулся на пути к преподаванию и что ему помогает. А еще поделился советами, как поддерживать внимание студентов и сделать занятия полезными и увлекательными.

История о том, как Илон Маск бросил все дела ради работы новостным ведущим в России

А ещё выучил русский язык и переехал в РФ, чтобы работать на YouTube канале 42CHANNEL. А о том, как Илон в своём познании настолько преисполнился, что как будто бы уже 100 триллионов миллиардов лет проживает на триллионах и триллионах таких же планет, читайте в статье.

Как AliExpress забрал у меня $300

24.08 - оплачиваю заказ.

ПСБ запустил личный кабинет для предпринимателей. Там можно следить онлайн за каждым своим терминалом

Сервис предоставляется бесплатно.

Cloud CDN: что это такое, как устроено и кому нужно. Разбираем на примере бургеров

Cloud CDN — это сеть быстрой доставки статического контента в формате услуги облачного провайдера. Объяснить, как работает технология, проще всего на примере — сравнить Cloud CDN с популярным продуктом, который выглядит плюс-минус одинаково вне зависимости от того, заказали вы его в Москве, Питере или Нью-Йорке. Знакомьтесь: классический бургер.…

Как не попасть в карьерную ловушку тимлида: личный опыт

Кажется, что тимлиду просто некуда расти: дальше надо либо идти в менеджмент, либо наоборот, становиться узконаправленным разработчиком. По просьбе «Лаборатории Касперского» Евгений Мацюк, который прошел в компании неординарный путь, рассказал о своих карьерных развилках во время и после тимлидства, а также поделился опытом горизонтального роста.

«Яндекс.Маркет» не может доставить товар

Заказал на яндекс-маркете яндекс-станцию + яндекс-модуль, списать денюжки у маркета личико не треснуло, а вот с доставкой началось откровенное издевательство.

null