Сто лет жилищного кризиса: что привело к повышению цен на недвижимость в Сан-Франциско Статьи редакции

Конспект материала издания Collectors Weekly.

С 1800-х годов на протяжении более ста лет в американских городах поощрялось неравенство: законы, регулирующие зонирование земель, мешали строительству многоэтажных домов и финансированию бедных районов, считает автор Collectors Weekly.

В 1839 году в Сан-Франциско появился первый район. Он находился недалеко от порта. В 1847 году был построен второй, ограниченный на юге улицей Маркет-стрит. Южнее этой улицы находился ещё один район (сегодня его называют СоМа), который вскоре стали использовать исключительно для промышленных нужд. Это была одна из первых попыток регулировать использование земель.

В 1870 году власти Сан-Франциско приняли Закон об объёме воздуха в помещении (Cubic Air Ordinance), согласно которому комната, рассчитанная на одного человека, должна вмещать 14 тысяч литров воздуха. Закон должен был улучшить жилищные условия. Но, по по мнению автора, преследовал другие цели.

После его принятия начались аресты сотен китайцев, проживавших в Сан-Франциско. Власти хотели передать их собственность белому населению, отмечает Collectors Weekly. В результате арестов тюрьмы города были полностью заполнены, что противоречило принятому закону.

В 1880-х годах снова попытались контролировать землепользование: в целях безопасности местные власти запретили использовать публичные прачечные в деревянных постройках без официального разрешения.

По данным издания, закон был принят из расистских соображений: в основном он коснулся китайцев, которые владели прачечными в Сан-Франциско. В 1886 году Верховный суд США отменил этот закон, однако городские власти поняли, что при желании они могут контролировать использование земель и построек.

В 1906 году большая часть города была разрушена из-за землетрясения. Многие здания сгорели из-за пожара. Местные власти восстановили город, но законы не поменялись.

Тем временем другие американские города начали зонировать территории и ограничивать высоту зданий: принимались законы, по которым заводы и фабрики должны были находиться за пределами определённого района. По информации Collectors Weekly, так администрация стремилась улучшить благосостояние богатых жителей: высокие здания не загораживали солнце и не бросали тень на частные дворы.

Из-за землетрясения 1906 года власти Сан-Франциско организовали комитет градопланирования.

К 1920 году комитет разработал новый план города, разделённого на шесть больших округов. Помимо жилых районов, в которых было разрешено строить только частные дома, предусматривались также территории для многоэтажных домов, лёгкой, тяжёлой промышленности и бизнеса.

По данным издания, некоторые районы предназначались только для представителей определённой расы. Это противоречило конституции, но не было закона, который запрещал бы домовладельцам основывать отдельные кварталы на собственных условиях.

В 1928 году комитет ограничил допустимую высоту зданий в самых богатых районах города. Разрешалось строить дома не выше 12 метров.

В том же году комитет получил право нанимать инженеров, публиковать информацию о развитии районов и заниматься разработкой первого общегородского плана. С 1930-х годов комитет мог одобрять строительство проектов, которые противоречили правилам градостроительного зонирования.

В 1945 году план был разработан. Комитет считал, что районы, в которых проживал рабочий класс, требовали изменений.

В том же году Калифорния приняла постановление о перестройке поселений (Community Redevelopment Act). Городские власти теперь могли организовывать учреждения, которые занимались благоустройством беднейших районов.

По данным Collectors Weekly, власти часто насильно забирали землю, если домовладельцы отказывались её продавать. Администрация Сан-Франциско признала, что проект перестройки города приведёт к росту цен на жильё и многие станут бездомными.

В то время дома в частных секторах принадлежали белому населению. Федеральная жилищная администрация США, созданная в 1934 году в рамках «Нового курса» Рузвельта, должна была помогать гражданам с ипотекой. Collectors Weekly отмечает, что федеральное правительство больше заботилось об «американской мечте» белого населения: афроамериканские семьи часто не могли получить кредит у банков.

В послевоенные годы численность населения резко увеличилась, что отложило разработку нового плана более чем на десять лет. В 1954 году, решая вопрос о правомерности строительства мотеля в одном из районов, комитет, по совету прокурора, руководствовался не правилами, а собственными соображениями, утверждает автор материала. После комитет мог толковать правила землепользования так, как ему было удобнее.

По данным Collectors Weekly, с 1930-х годов власти Сан-Франциско начали ориентироваться на интересы автовладельцев. Многие горожане были недовольны решением администрации снести процветающие районы, чтобы построить трассы для жителей пригородных домов.

В 1959 году городской совет получил петицию, которую подписали более 30 тысяч жителей Сан-Франциско. Они требовали остановить строительство большинства автострад. Их просьба была услышана.

В 1960 году администрация одобрила новые правила землепользования и застройки. Согласно им, на окраинах города разрешалось строить только частные дома, а в центре города можно было возводить относительно высокие здания.

В 1960-х годах постепенно усиливалась власть местных жителей над богатыми застройщиками и предприятиями. Приняты законы, ограничивающие количество рекламных вывесок на улицах городах. Также администрация признала историческое значение некоторых зданий и районов.

«План города» 1971 года (Urban Design Plan) уже отражал изменение в политике администрации, которая стремилась сохранить уникальность районов и улучшить качество жизни людей. Автор Collectors Weekly отмечает, что эти изменения практически не касались бедных районов.

В 1978 году вопреки желанию многих горожан был одобрен новый проект, направленный на сдерживание роста Сан-Франциско. В то время в городе уже начинался кризис цен на недвижимость. По данным издания, если бы проект не был принят, в Сан-Франциско было бы построено 180 тысяч зданий.

В том же году Калифорния приняла ещё один закон — поправку к конституции №13 (Proposition 13). По новому закону налог на недвижимость не должен был изменяться с 1978 года.

Предусматривалось повышение налога в результате инфляции, но не более чем на 2%. Если домовладелец продавал собственность, налог пересчитывался. Таким образом, продавать недвижимость в Калифорнии стало невыгодно, считает автор.

Эти изменения привели к тому, что в промышленных районах начали строить многоэтажные жилые дома, хотя там не было подходящей инфраструктуры. По данным Collectors Weekly, чтобы удовлетворить спрос на жильё, в районах с низкой плотностью населения стали строить настолько высокие дома, насколько только разрешалось.

В 1970-х и 1980-х годах 20 века активисты боролись за ограничение высоты зданий в центре города. Также они хотели, чтобы администрация запретила строительство многоэтажных домов в других районах. Эти предложения были отклонены, однако в 1985 году власти города начали контролировать площадь пространства, отведённого под офисы, и ввели ограничения.

В 1980-х годах администрация Сан-Франциско разрабатывала индивидуальные планы для каждого района, чтобы сохранить доступные цены на недвижимость. Правительство Калифорнии также начало принимать меры: одобрили законы, которые должны были ускорить темпы строительства новых зданий.

По информации Collectors Weekly, многие жители Сан-Франциско, в прошлом выступавшие против многоэтажных домов, теперь осознают масштабы катастрофы. Молодые люди выступают против сдерживания роста города: у них практически нет возможности купить жильё в Сан-Франциско.