Коливинги: бизнес на объединение людей

Коливинги ─ это одна из форм совместного проживания. Коливинги собирают под своей крышей людей с общими идеями, интересами, философией и взглядами на жизнь, и именно это отличает их от общежитий, гостиниц, хостелов.

Три предпринимателя поделились своим опытом бизнеса в коливингах. Причём опыт очень разный: сеть коливингов в Великобритании, арт-коливинг в Санкт-Петербурге, и «Квартиры друзей» в разных городах.

Ольга переехала в Англию в 2007 году, сделала карьеру ─ стала вице-президентом компании SONY Pictures и 20th Century Fox. В 2014 году она устала от работы в корпорации и решила начать свой бизнес в этой стране. Ольга обратила внимание на сферу недвижимости для совместного проживания, поскольку в Англии она достаточно развита: так живут около двух миллионов человек ─ это второй по объему в мире рынок подобного жилья после США. Основные причины востребованности совместного проживания:

• Экономия.
• Высокая социальная мобильность ─ около 70% компаний ожидают, что их работники смогут переезжать. Коливинг в этом случае решает две задачи: первая ─ избавление от перевозки контейнеров с телевизорами, посудой и другими вещами, а вторая ─ быстрая социальная адаптация на новом месте, так как в коливинге есть у кого спросить совет, одолжить чай или утюг.
• Недостаток общения.

Но к houseshares (деление жилья) у людей есть и предубеждения, к такому жилью относят либо грязную студенческую квартиру с постоянными вечеринками, либо очень дешёвую опцию для сезонных рабочих и тех, кто не может позволить себе снять отдельную квартиру.

Поэтому перед тем как открыть коливинг, Ольга оплатила исследование, в ходе которого было опрошено 1500 человек на предмет того, что для них значит совместное проживание. Это позволило увидеть как негативные стороны: людям не всегда приятно пользоваться одной ванной, им не нравится, когда соседи по квартире устраивают бардак в общих помещениях, их беспокоит чистота и проблемы с соседями, так и позитивные ─ для многих съём комнаты был не только экономическим решением, но и социальным.

После исследования Ольга она сформулировать концепцию совместного жилья, которое будет предоставлять её компания:

• у каждого жильца своя ванная комната;
• проводится еженедельная уборка общих помещений;
• работает менеджер, который отвечает за быт, чистоту и садовник, если дом с садом;
• больше места для приготовления еды и общения;
• жильцам предоставляется всё, кроме постельного белья ─ мебель, бытовые приборы, посуда, корзины для зонтиков, сушилки для белья и так далее;
• коммунальные услуги оплачивает владелец помещения;
• гибкие условия аренды ─ обычно длительность проживания начинается от трёх месяцев, без фиксированных контрактов на один, два года, и часто без депозита;
• управляемое комьюнити ─ владельцы стимулируют знакомства, общение, помогают наладить контакты, помогают с информацией, устройством, организацией событий и так далее.

Цена на такое жильё сравнима с арендой отдельной квартиры-студии. Конкурентоспособность цены достигается за счёт брендовых повторяемых интерьеров и оптимизации расходов на содержание помещений.

Первоначальные затраты на открытие коливинга сильно зависят от района. Так, минимальная сумма для покупки помещения в Лондоне, в ипотеку будет начинаться от 100 тысяч фунтов, а с учётом ремонта скорее составит больше 200 тысяч фунтов. Такое же помещение на севере Англии можно купить за 20-50 тысяч фунтов, но к этому ещё надо прибавить обслуживание.

Первоначальные затраты для открытия коливинга в среднестатистическом доме включают в себя:

• покупку подходящего помещения ─ от 100 тысяч фунтов (с ипотекой, а точнее, специальным коммерческим кредитом на недвижимость);
• налоги на покупку ─ от 10 тысяч фунтов;
• затраты на оформление сделки 1500-2000 фунтов;
• проверки, санпины и остальное ─ 500-1000 фунтов;
• ремонт, перестройка ─ 40-80 тысяч фунтов;
• интерьер, оборудование, мебель и всё остальное ─ 10-15 тысяч фунтов;
• лицензия ─ 800-1000 фунтов.

Постоянные затраты зависят от размеров коливинга, поэтому Ольга показала их в процентах, взяв доход от аренды за 100%:

• выплата кредита ─ около 20%;
• коммунальные платежи ─ 10%;
• уборка, уход за садом ─ 5%;
• менеджер, обслуживание ─ 5-10%;
• простои ─ 3-5%;
• поломки, ремонты ─ 5-10%;
• инспекции и прочие задачи ─ 1-2%.

В коливингах работают:

• менеджеры помещений ─ показывают жильё, заселяют, проводят регулярные проверки, организуют ремонт;
• администратор отвечает за весь документооборот по аренде;
• менеджер онлайн-комьюнити, который поддерживает там общение и поставляет информацию.

В Англии довольно жёсткое регулирование коливингов, они выделены в отдельный класс, поэтому для ремонта или строительства надо получить полноценное разрешение, если в коливинге планируется более шести комнат и сертификаты службы надзора за строительством.

А в 2019 году ввели обязательное лицензирование, которое раньше распространялось только на дома от трёх этажей и семи комнат. Перед выдачей лицензии проверяют обеспечение безопасности, соблюдение санитарных норм, оборудование и многое другое. Лицензия выдаётся на пять лет. Для её продления нужно раз в год проводить пожарные инспекции и инспекции по проверке электрического и газового оборудования.

Если коливинг находится в личной собственности владельца, то он рассматривается как второй дом, и доход от аренды облагается как доход частных лиц, при этом не все прямые расходы на содержание можно вычесть из налогооблагаемой базы. Налог на личный доход в Англии варьируется от 18% до 45%.

Когда же коливинг находится в собственности компании, то доход от аренды облагается подоходным налогом для юридических лиц в размере 20%.

В коливинг нельзя просто прийти пожить, это не отель. Все жильцы проходят полноценный процесс долгосрочной аренды: проверку кредитоспособности, предоставление рекомендаций с места работы и от прошлого арендодателя, подписание договора аренды и правил поведения.

Бывает, что случаются короткие контракты, на два ─ три месяца, но они очень редки. И даже в этом случае всё равно подбирают людей, которым будет комфортно друг с другом. Например, не селят студентов с профессионалами, пары с одинокими, или двадцатилетних в дом, где всем около сорока.

Про нарушения правил сообщают менеджер или другие жильцы. Обычно в таких случаях сначала просто проводится разговор, чтобы понять суть проблемы и напомнить о правилах. Далее, следуют письменные предупреждения.

Если же человек продолжает создавать постоянные проблемы для других жильцов, то следует процедура выселения. Она довольно долгая и с нарушителем приходится договариваться о самостоятельном быстром выселении в обмен на какие-то условия. Благополучие остальных жильцов в этом случае гораздо важнее.

В Англии нет и ситуаций, когда соседи приходят, если их что-то не устраивает, или полиция как-то не так относится к коливингу и контролирует его. В случае недовольства соседи будут жаловаться местным властям. Они, в свою очередь, могут написать рекомендации в коливинг и попросить решить вопрос.

Внезапные проверки возможны лишь в случае, когда есть подозрение в нарушении закона и прав человека. Например, когда в одной комнате живут посменно пять ─ десять человек эмигрантов в грязи и антисанитарии. Но это не имеет никакого отношения к коливингам.

Идея открыть коливинг пришла Яне и её друзьям в 2015 году, когда у них появилась потребность в съёмном жилье в центре Санкт-Петербурга по демократичным ценам. Но на тот момент на рынке был выбор между комнатой в старой коммунальной квартире и квартирой стоимостью выше среднего.

Таким образом, Яна с друзьями подумали, почему бы им не снять большую, светлую квартиру с хорошим ремонтом, и не заселить туда людей, которым было бы комфортно и интересно друг с другом. Так, в 2016 году после того, как была найдена подходящая по всем параметрам площадка, появился проект Early Birds.

В коливинге Early Birds есть администратор, который занимается заселением и выселением жильцов, закупкой необходимой бытовой химии, чая, кофе, контролирует внутренний порядок и общее ощущение уюта.

Перед заселением администратор с каждым претендентом проводит мини-собеседование, на котором узнаёт, насколько этот человек впишется в коливинг, и насколько ему самому будет комфортно существовать в таком формате. В Early Birds не бывает тех, кто пришёл пожить ненадолго, формат коливинга подразумевает долгосрочное проживание, без текучки.

Для комфортного совместного проживания жильцы должны соблюдать правила, в основном они касаются простых бытовых вещей, например, мытья посуды после себя и тишины вечером, также в Early Birds нельзя курить и употреблять алкоголь.

Нарушителем считается тот, кто систематически не соблюдает правила. Такому жильцу делают замечание, но если это не помогло, просят подыскать другое место.

Яна считает, что с соседями обязательно нужно дружить, неважно коливинг у вас, или нет. У каждого жильца дома есть право на комфорт. У Early Birds обе квартиры на этаже, с соседями снизу они дружат и стараются им не мешать. Выполнять это несложно, так как в коливинге живут интеллигентные люди, умеющие уважать других жильцов. Поэтому пока что никаких недовольств со стороны соседей не было, и полицию никто не вызывал.

Первоначальные затраты на открытие коливинга будут зависеть от того, субаренда это или выкуп квартиры. Например, при субаренде нужно минимум 200 000 руб., главные затраты ─ это аренда и расходы на внутреннюю перепланировку.

Каких-то специфических законов про коливинги пока нет. Поэтому такой вид деятельности ─ это просто «меблированные комнаты». Специальной отчётности тоже нет, только налоговая и бухгалтерская.

Примерный состав затрат ─ аренда квартиры, мебель, предметы интерьера, бытовая химия. Для поддержания чистоты можно нанять уборщицу.

Основатель компании ─ Святослав Антонов. Первый коливинг был открыт 4 апреля 2015 года в Санкт-Петербурге. При переезде в Питер у компании друзей возникла необходимость в жилье. Снимать отдельную хорошую квартиру в центре было дорого, а комнату рядом с неизвестными людьми не хотелось. Зато хотелось жить в кругу людей, близких по мировоззрению. Поэтому друзья объединили усилия, а позже предложили свои знакомым присоединиться к совместному проживанию.

Со временем появилось понимание, что у людей в крупных городах в целом есть такая потребность ─ многие хотят жить в хороших квартирах с приятными соседями.

Иногда в «Квартиры друзей» приходят люди ради доступного жилья, изначально плохо знакомые с концепцией коливинга. Но в дальнейшем, в процессе совместного проживания жильцы проникаются общей атмосферой дружбы, взаимопонимания, находят друзей и даже встречают любовь.

Как и в любой социальной среде добиться наибольшего комфорта для всех можно при условии соблюдения определённых правил. Если не углубляться в детали, то базовые принципы поведения в коливинге ─ это:

• доброжелательность;
• чистоплотность;
• отсутствие вредных привычек;
• коммуникабельность.

Жильцы и управляющие «Квартир друзей» знакомятся с соседями по дому, устраивают новоселье, готовят домашнюю еду.

В зависимости от города или страны, рыночные цены на аренду жилья варьируются. Кроме этого, квартиры изначально бывают в разном состоянии, а от этого зависят затраты на ремонт. Например, одна из квартир, которую предполагалось переделать под коливинг была похожа на декорации из фильма ужасов. Для того чтобы привести её в достойное состояние, потребовалось около 500 тысяч рублей на ремонт и мебель.

Коливинг могут открыть ООО, ИП или самозанятый. «Квартира друзей» зарегистрированы как юридическое лицо. Но свою деятельность они считают больше социальной, чем коммерческой.

Кроме внешней бухгалтерской и налоговой отчётности, в коливинге ведут внутреннюю ─ для анализа эффективности источников рекламы и лояльности аудитории.

Наёмных сотрудников в «Квартирах друзей» нет. Но есть помощники ─ бывшие или действующие жильцы, которые оказывают безвозмездную помощь проекту.

#коливинги #личныйопыт #предприниматели