Почему цены на жилье в России могут упасть в два раза в 2026 году: мнения экспертов

Российский рынок недвижимости находится на распутье. Хотя большинство аналитиков прогнозируют умеренный рост или стагнацию цен в 2026 году, некоторые эксперты не исключают возможности резкой коррекции. Разберем различные точки зрения на то, что ждет рынок жилья.

Аналитики IRN.RU отмечают, что рынок недвижимости находится на распутье: отсутствие доступной ипотеки давит на цены, но высокая инфляция и недостаток предложения поддерживают их снизу. Олег Репченко, руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости», считает, что чем дольше сохранятся высокие ставки, тем выше вероятность нисходящего тренда

В издании Forbes аналитики высказываются еще более осторожно: в 2026 году цены на жилье будут в лучшем случае топтаться на месте, а в худшем — постепенно сползать вниз, особенно на низколиквидные объекты Forbes. Впрочем, о двукратном падении речь не идет.

Более драматичный сценарий озвучивает эксперт по недвижимости Виктор Зубик. Он прогнозирует существенное снижение цен в конце первого — начале второго квартала 2026 года после ажиотажного всплеска, связанного с изменениями в семейной ипотеке URA.RU. По его мнению, после того как заемщики массово воспользуются последним шансом получить льготную ипотеку до февраля 2026 года, спрос резко упадет, что приведет к просадке продаж и скидкам.

Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров подчеркивает, что динамика цен в 2026 году будет зависеть от траектории ключевой ставки и параметров льготных программ Kommersant. Пока ставка остается на уровне 21%, рыночная ипотека практически недоступна для большинства россиян.

По прогнозам Forbes, ключевая ставка может снизиться до 15% к середине 2026 года, а до конца года — до 14% при хорошем раскладе Forbes. Но даже такие ставки означают, что ипотека останется дорогой.

С 1 февраля 2026 года вступает в силу принцип «одна семья — одна льготная ипотека», который запретит супругам оформлять несколько льготных кредитов URA.RU. Кроме того, обсуждается введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей, что может существенно сократить доступность программы.

По прогнозу ЕРЗ и «Яков и партнеры», объем ввода жилья может снизиться до 41 млн кв. м — на 20% ниже пиковых значений 2023 года Kommersant. При этом объем жилья с переносом сроков ввода может достигнуть исторического максимума в 16,2 млн кв. м Kommersant.

Олег Репченко отмечает, что дешевые деньги не делают квадратные метры дешевле, а лишь раздувают их цену MK. Годы льготной ипотеки под 2-7% создали искусственно завышенный уровень цен, который не соответствует реальным доходам населения.

Многие эксперты придерживаются противоположной точки зрения. Аналитики ЕРЗ и «Яков и партнеры» прогнозируют рост цен на новостройки примерно на 6% в 2026 году Kommersant. В Москве рост может быть еще выше: CORE.XP ожидают увеличения средневзвешенной цены квадратного метра на 19% Kommersant.

В «Циане» прогнозируют рост цен на 12-14% для новостроек и 10-12% для вторички Банки.ру. Директор компании fam Properties Валерий Тумин и вовсе ожидает роста на 57%, хотя это скорее исключение из общего консенсуса.

Дефицит предложения. Исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева считает драйверами роста снижение ключевой ставки и дефицит доступного предложения в массовом сегменте RBC Недвижимость.

Высокая себестоимость. Рост НДС с 20% до 22% с 1 января 2026 года увеличит себестоимость строительства, что отразится на стоимости готового жилья Cian.

Инфляционное давление. Руководитель PR-направления Genesis Group Михаил Духовный называет продолжающуюся инфляцию важным фактором повышения цен на жилье NGS.ru.

Третья группа экспертов занимает промежуточную позицию. Экономист Елена Галий заявила, что резкого снижения цен на недвижимость в 2026 году не будет, но рынок входит в тревожную фазу РИАМО.

Олег Репченко отмечает, что на первый план вышел конечный потребитель — тот, для кого покупка квартиры является решением жизненно важной задачи, а не финансовой операцией MK. Это означает более рациональный и менее спекулятивный рынок.

Сценарий двукратного падения цен в 2026 году выглядит маловероятным по следующим причинам:

1. Государственная поддержка. Власти заинтересованы в стабильности рынка и продолжают поддерживать отрасль через различные льготные программы.

2. Инфляционная защита. Даже если реальная стоимость жилья снизится, номинальные цены могут остаться на прежнем уровне благодаря инфляции.

3. Дефицит предложения. Сокращение объемов строительства создает структурный дефицит, который не позволит ценам резко упасть.

4. Отсутствие массовых распродаж. В отличие от кризиса 2008-2009 годов, когда застройщики были вынуждены срочно избавляться от непроданных квартир, сейчас ситуация более контролируемая.

Однако локальные просадки в отдельных сегментах и регионах вполне возможны. Руководитель центра IRN.RU Олег Репченко полагает, что цены будут топтаться на месте или постепенно снижаться, особенно по неликвидным предложениям Kursdela.

Консенсус-прогноз экспертного сообщества на 2026 год — умеренный рост цен на 5-15% или стагнация в зависимости от динамики ключевой ставки. Двукратное падение остается крайне маловероятным сценарием, хотя отдельные эксперты допускают краткосрочные просадки на 10-20% в определенных сегментах после ажиотажа начала года.