Лого vc.ru

«Покупка квартиры не была выгодным вложением денег последние пять лет»

«Покупка квартиры не была выгодным вложением денег последние пять лет»

Максим Росляков, директор по электронной коммерции московского ЦУМа, написал в продолжение предыдущей публикации о правилах обращения с личными финансами колонку о том, почему он не считает покупку собственной недвижимости хорошим вложением средств.

Напомню свою позицию по поводу покупки жилья.

Вот отрывок прошлой публикации: «[когда накапливаются значительные сбережения] покупка квартиры перестает быть мечтой, но начинаешь задумываться, есть ли смысл в этой покупке. Дело в том, что если смотреть на квартиру как на вложение денег, то это невыгодное вложение. Если сравнить стоимость аренды с ценой покупки, то доходность получается низкая. Поясню на примере. Аренда простой двушки в моем районе Москвы стоит где-то 35 тысяч рублей. За год получается 420 тысяч рублей. Рыночная цена такой квартиры — 9 млн рублей. То есть годовая аренда — это 4,67% от стоимости квартиры. Иными словами, если можете вложить сбережения под 10% годовых, то жить в квартире за 9 миллионов можно, имея 4,2 млн рублей».

У вопроса покупки или аренды недвижимости я вижу три составляющих — эмоции, деньги и комфорт. Постараюсь рассмотреть каждый аспект подробнее.

Менталитет

Важная часть моей точки зрения — наличие сбережений. Причем лучше, если они полностью заработаны своим трудом. Опыт постепенного накопления денег и их инвестирования меняет способ мышления. К любому вложению начинаешь относиться прагматично и взвешенно, без лишних эмоций.

А владение жильем это не только вопрос немалых денег, это еще и очень эмоциональный вопрос. Часть менталитета. Свой угол, моё, личное. Когда денег нет или когда деньги на недвижимость или ипотеку дают родители, то эмоциональное отношение к квартире часто «передается по наследству».

Для поколения моих родителей своя квартира — это большая ценность и светлая мечта. Это надежное вложение денег и потенциальный источник пассивного дохода. Формированию такого отношения способствовала недоступность жилья в советское время, почти нулевая стоимость владения им и фактическое отсутствие других финансовых инструментов.

Эмоциональная составляющая бывает очень сильна. У двух моих друзей жёны соглашались на заведение детей только после появления жилья в собственности. Не думаю, что моя колонка изменила бы их принципиальный взгляд на этот вопрос. Это как религию сменить. Поэтому текст пишу скорее для сомневающихся.

Расчеты

Пока обдумывал колонку, провел мини-опрос среди знакомых, арендующих квартиры в Москве и оценил их жилье на сайтах недвижимости:

Это реальные ставки аренды, калькуляторы ЦИАН и ИРН показывают очень близкие расчеты как по съему, так и по стоимости покупки квартир. Интересно, что большая квартира в дорогом доме получилась наименее доходной для владельца и, соответственно, наиболее выгодной для аренды. Теперь посмотрим на динамику стоимости метра в Москве с 2000 года:

О чем нам говорят данные?

  1. Сейчас доходность от сдачи жилья в аренду в 2–3 раза ниже доходности банковского депозита. Без учета налогов, затрат на текущий ремонт, рисков неоплаты, смены жильцов и так далее. Если их учесть, доходность будет еще ниже.
  2. Цены на жилье в рублях находятся на уровне начала 2014 года.
  3. При оценке более длительного периода стоимость метра постоянно росла. Хотя последнее время рост замедлился.
  4. Пятилетняя доходность владения жильем получается порядка 15%, то есть оно дорожало в среднем на 3% в год. Вот график последних 5 лет:

Можно сказать, что последние пять лет покупка квартиры и владение ей не были выгодным вложением денег.

Обременение в виде ипотечного кредита тем более не имело смысла в этот период, так как ставки по депозитам в разы опережали темпы подорожания жилья, а немалый процент по ипотечному кредиту платился «дяде» в лице банка. Выгодно было снимать квартиру и копить деньги.

Какой можно сделать вывод на будущее? Да никакого. Как поведет себя стоимость квадратного метра в обозримой перспективе, предсказать невозможно. Равно как и курс валют, ставки по депозитам, котировки нефти, стоимость акций и так далее.

Я переехал в столицу в сентябре 2008 года. Как видно из «длинного» графика (верхний), это был самый пик цен на рынке жилья перед глобальным кризисом. В последующий год я кусал локти, наблюдая, как фондовые индексы и цены на недвижимость летят вниз. Финансы мои были в глубоком минусе, и было грустно наблюдать, как проплывает мимо возможность купить подешевевшие активы. Но именно тогда я занялся своим финансовым самообразованием и пришел к выводу, что надо копить деньги и ждать новый кризис.

Собственно, на этом всё о финансовой составляющей вопроса. Дальше всё упирается в веру. Если вы верите в дальнейший рост стоимости жилья — покупайте квартиру. Если не верите или сбережений пока нет — арендуйте и копите. Я не верю в существенный рост цен, поэтому пока подожду.

Комфорт

Владение жильем имеет свои несомненные плюсы. Вас не могут из него внезапно выселить. Оно дает ощущение надежности и стабильности. Можно сделать его таким, каким хочется именно вам. Перепланировки, дизайн на заказ и так далее. Можно прописаться. Капитан Очевидность подсказывает, что не нужно платить за аренду.

Впрочем, по какой-то магической закономерности у всех моих знакомых, купивших жилье, расходы на его улучшение были очень велики и составляли до трети стоимости самой квартиры. В отдельных случаях ремонт и обстановка длились годами. Не стоит уточнять, что эти расходы практически необратимы. Вложение миллиона рублей в ремонт и тем более в мебель увеличивает цену квартиры лишь на долю этих денег.

Основной минус аренды — существенная сумма денег ежемесячно уходит из вашего кошелька в карман владельца квартиры. Взамен вы получаете жилплощадь с весьма ограниченными правами распоряжения ей. Часть ограничений накладывают хозяева — например, мебель может быть весьма убогой, а выкинуть ее нельзя.

Некоторые ограничения вы примете добровольно — менять хозяйскую стиралку или делать ремонт в съемной квартире смысла нет. Прописаться нельзя, в любой момент вас могут попросить из жилища или повысить стоимость аренды.

Кроме неудобств и потенциальных рисков вы получаете определенные преимущества. Прежде всего это легкость переезда, изменения площади жилья, его ценового уровня, комфорта и так далее.

Во-вторых это, как ни странно, определенная независимость. От прокладки трассы под окнами, появления притона в соседней квартире, затопления при прорыве труб, вырубки парка и других слабо управляемых событий, приводящих к снижению привлекательности жилья и его стоимости.

Во время обдумывания этого текста получил фотографию из дома. С потолка в ванной отвалился кусок штукатурки, по потолку и стенам вниз льется вода. Честно, так совпало. Знаете, какие эмоции я испытал? Никаких. Мне было все равно — это проблема хозяев. Если бы это была моя квартира, я бы как минимум расстроился. Даже при наличии страховки предстояла бы волокита и потеря времени.

Выводы

Итого у нас три составляющих. Менталитет, деньги, комфорт. Отношение к жилищному вопросу лежит где-то на их пересечении. Лично мои убеждения допускают покупку своего жилья только как вложение незначительной части капитала когда-нибудь в будущем. Я готов смириться с риском выселения из квартиры ради легкости переезда по своей воле. И не верю в существенный рост рынка в обозримом будущем. Поэтому продолжаю арендовать.

Присылайте колонки, соответствующие требованиям редакции, на secret@vc.ru.

Статьи по теме
«Работаю по найму, но могу купить квартиру без кредита»

Стоит отметить, что инфляция в рублях. Если считать в долларах то она значительно выше.

не сохранение средств, ты бесплатно даешь своих денег на оборотку банку вот и все

задача вам. вы вложили 1 млн рублей при курсе 30 руб/доллар, получили доход за год 10%, но доллар стал стоить 65 руб.
насколько вы удачный инвестор?

А с чем сравниваете-то? В статье речь о недвижимости.
Ну купили Вы в 2014 году квартиру за 9.000.000 рублей при курсе 30 рублей за доллар - это было 300.000 долларов. Сейчас эта квартира стоит 8.000.000, при курсе 65 рублей = 123.000 долларов.
И что, этот инвестор удачливее того, что получал 10% в год?

0

Нет конечно, я вообще не очень доверяю рублевым активам

я то все сразу из рублей перевожу)

0

Ага, когда потери на конвертации превышают доход. Очень умно.

Ничего, что ценники на почти все (особенно на не продукты, а на все остальное) резко реагирует на относительность доллара и рубля?
Вы как будто не в РФ живете.

Не помню, чтобы в 2011-2013, когда доллар падал, цены падали ;)

Просто наши горе-предприниматели до 2014 года думали, что можно постоянно использовать любые поводы для поднятия цен. Но тут - опачки - у людей деньги кончились. И такая отмазка как курс доллара больше не катит.

Пройдитесь по магазинам. Везде скидки по 30-50%.

0

да, опять буржуи виноваты

0

относительно любой твердой валюты

Определенная здравая логика в этих рассуждениях есть.
Рекомендую всем участникам обсуждения книгу по управлению личными финансами "Заметки в инвестировании". Кстати, распространяется в электронном виде бесплатно maxima-library.org/year/b/348294

это, должно быть, очень агрессивная инвест стратегия. Поделитесь?

0

конечно: депозит в рублях в сбербанке или любом другом

В рублях есть смысл хранить 3-6 расходов месяца. Резервный фонд.

Если бы не было глупой привязки в виде "прописки", то вопрос обстоял иначе. Зачем я должен иметь прописку, чтоб платить деньги гос-ву?

В Америке ты можешь открывать бизнес, работать и платить налоги - не имея "прописки". Имеет значение твое фактическое место проживания.

Как работать легально в Россие без прописок, если не покупать кв (и не прописываться через левые пути, или у родственников?)

0

Хороший вопрос. Но вроде сейчас с онлайн подачей декларации он уже не проблема.

0

А чтоб изначально встать на "учет", нужно физ.присутствие? (я сам не сталкивался с этим).

0

Теоретически: Вы можете направить документы почтой, желательно, заказным письмом с описью вложений. Либо оформить заявление на портале госуслуг. Но фактически не известно, на сколько это затянется, и какой будет результат. Поэтому, что касается Москвы, то лучше лично в МФЦ.

Понятие "прописка" давно устаревшее. Законодательство претерпело массу изменений. Есть постоянная и временная регистрация. При этом некоторые преимущества постоянной регистрации в Москве есть только для социально незащищенных групп граждан. Это дополнительные пособия, бесплатный проезд в общественном транспорте, некоторые другие льготы. Их стоимость не существенна для активно трудящегося населения.

Сразу видно что у вас нет детей, тогда бы это была проблема не только незащищенных групп граждан

Полностью согласен с автором. Стереотип, что Москва нерезиновая и всегда будет расти, уже дважды опровергался (в 2008 и в 2014),когда все цены на недвижимость застыли.

Основная идея покупки квартиры раньше была в том, что рынок пёр по 15-20% в год. И выгоднее было вкладываться туда, чем в депозит.

Сейчас он застыл. И я не верю, что он будет расти такими же темпами.

Стоимость недвижимости в Москве - это очень твердый, крепкий, большой мыльный пузырь с необоснованно завышенными ценами за м2. И сейчас он трещит по швам, а в скором времени должен лопнуть вовсе. Рынок и вся жизнь сильно изменились. Вместе с уменьшением доходов у граждан и падением покупательской способности постоянно строятся новые объекты. Квартиры все более комфортные, предложения все более интересные. И новостройки конкурируют между собой. Естественно, если брать бюджетные варианты, старый фонд не может конкурировать по комфортности с новостройками, и цена падает. И, думаю, будет падать и дальше. Единственный минус новостроек - это отсутствие парковочных мест и отсутствие налаженной инфраструктуры какое-то время. Что быстро решаемо. При этом "сталинки" тоже падают в цене, т.к. появляется много предложений по новостройкам бизнес-класса.

А вот мне всегда казалось что основная идея покупки квартиры - жить в ней семьей, получить определенную безопасность.

Без стабильного заработка и резерва квартиру тем более не купить)

А вариант, когда купили родители или просто до старости живешь с ними не вписывается в формат обсуждаемой темы)

0

С такими хитрецами банки просто по условиям договора ипотеки запрещают сдавать квартиру в аренду.

Объясните почему. Я не силён в экономике, но вот например такая ситуация.
Взяли ипотеку, платят 10-15 лет фиксированную сумму, не зависящую от инфляции, конечно на всё может быть форс мажор, но в итоге юзер получает своё жилье, которое может продать, и вернуть часть средств, вложить в другое жилье. С арендой своего жилья не получишь.

Тут математики не много. Ипотека сейчас это около 14% годовых. Квартира за 5 миллионов "съедает" 700т в год или 58т в месяц. Это дороже аренды. Расчет очень грубый, конечно, но иметь ипотеку в РФ есть смысл только если цены на жилье быстро и стабильно растут.

0

А если взять ипотеку и сдавать? Слышал так многие делют и вполне комфортно живут.

А самому снимать, так что ли? Вроде с арендой сравниваем же?

С такими хитрецами банки просто по условиям договора ипотеки запрещают сдавать в аренду квартиру.

Что за бред?) банку насрать что ты с квартирой делаешь, живешь, сдаешь или устроил там пивнуху.. главное, чтоб платил ежемесячно без просрочек

0

Банку не все равно. Такие умники заключают договор аренды на несколько лет вперёд и в случае если они перестают платить банку -квартира передается обратно в банк, но договор аренды продолжает действовать и бывший заёмщик de facto продолжает владеть квартирой.

А вы читайте с того комментария, на который я ответил.
Человек пишет, что аренда без стабильного заработка опасна, и ипотека в этих условиях будет еще хуже.
И если вдруг заработок пропадет, то останешься без квартиры и значительной части денег (платежи-то, как правило, сначала гасят проценты, а до тела долга доходит далеко не сразу).
С учетом того, что ипотека существенно дороже аренды - она, на мой взгляд, опаснее.

Разумеется, если заработок стабильный и есть нормальный первый взнос - ипотека вполне себе вариант.

0

Соглашусь с ответом автора. Сейчас не самый подходящее время для ипотеки. Надо ждать снижения ставки. И ловить ипотеку до 10% годовых сроком до 10 лет. Удачными оформления для ипотеки были 2010-2012 года.

Будет третья часть статьи. Доход в валюте, покрывающий инфляцию США/Еврозоны - уже неплохое сохранение сбережений.

Но что такое "риски не больше, чем у жилья" неясно. Классифицировать жилье по риску трудно, у каждой квартиры и дома своя уникальная ситуация и риски. Плюс риски всего рынка недвижимости. Если будет желание, посмотрите графики цен на недвижимость во время кризиса 2008 в США. Квартиры дешевели вдвое. И Россия от снижения цен не застрахована.

0

Спасибо за статьи!

Новостройки.
Берете у надежного застройщика квартиру на этапе котлована. За 2 года она дорожает на 20% как минимум (обычно на 30-35%) и это без учета роста рынка недвижимости. Это если без заморочек.
Чуть более сложный вариант - берете на этапе котлована (именно самый старт продаж) квартиру пусть у менее надежных застройщиков, но в хорошей локации. За полгода она дорожает на 7-10% и продаете ее. За это время даже самый неудачливый застройщик не успеет загнуться :)

Есть конечно куча деталей (правильный ДДУ договор, выбор застройщика..), но все эти детали легко осваиваются. В любом случае это проще, чем сдавать.

Я допускаю, что человек, опытный в таких манипуляциях, сможет правильно выбрать объект, проверить документы застройщика, купить ликвидную квартиру и потом удачно её продать. Но чтобы все это проделывать с низким риском в этом надо разбираться. А это уже работа :-) а не инвестиция. И рынок купли-продажи жилья сейчас очень вялый.

Это не сложнее, чем сдать квартиру с доходностью хотя бы 6-7% Там тоже своего рода работа ))

Почему вся публичная аналитика сводится к тому, что рынок вялый? Буквально на днях очень хорошие знакомые покупали квартиру в упоминаемом выше Кудрово в СПб у популярного и "надежного" застройщика. Нужная планировка двушки оказалась только на 4 этажах из 25 в 7-ми подъездном доме и все выше 10-го. Пока приняли окончательное решение (день-два), осталось уже 3 квартиры и теперь все выше 15-го. По опыту других знакомых, кто также сталкивался с покупкой жилья эконом-класса, дело обстояло абсолютно также.
Понимаю, что причина этому где-то искусственный спрос и суета, созданные реэлторами, где-то искусственный дефицит, созданный застройщиком, который придерживает ликвид и раз в 2-4 недели поднимает цены на 100-300 тысяч, но всё-таки в рамки "вялого рынка", в моем понимании, всё это не вписывается. Чего я не понимаю или упускаю из вида?

Согласен с вами, что своя квартира - это, конечно, пассив. В большинстве случаев снять можно жилье, на которое для покупки не хватит денег :о) Я, можно сказать, вынужден был купить свою квартиру в связи с семейными обстоятельствами, но сделал это дешево - примерно за 120 месячных аренд, так что особо не переживаю.
Если же говорить о том, что может принести доход выше 10% годовых с рисками не больше, чем у жилья, то есть такая штука! Называется "торговая недвижимость" :о), попросту - стрит-ритейл. Масса плюсов, и по мне - ни одного минуса!
1) Вложения в торговую недвижимость в 2-4 раза эффективнее вложений в жилую по текущей доходности. В плохом раскладе «торговка» отбивается лет за десять, в хорошем – за пять, а это от 10% до 20% годовых, что совсем неплохо.
2) «Торговка» сильнее дорожает с точки зрения продажи. Я, правда, пока почти ничего из своей не продавал, но цифры других предложений радуют :о)
3) Администрировать «торговку» сильно легче, чем квартиру. Здесь все проблемы на стороне арендатора. Арендодатель только проверяет, упали ли на счет деньги :о)
4) Ремонт в помещении арендодатель делает только один раз – после покупки. В дальнейшем эта почетная обязанность в большинстве случаев переходит к очередному арендатору.
5) Найти арендатора на нормальное помещение можно даже в глухой кризис. В любой момент времени на рынке существуют компании, развивающие свои розничные сети или стремящиеся их создать.
Как-то так...

0

О,это значит что пик был в 14 году)

0

Я бы порекомендовал изучить тему валютных ETF.

Банк тоже может разориться, в рублях вклады держать опасно из-за угрозы дальнейшей девальвации рубля, а вклад в валюте почти ничего не приносит. Лучше бы автор предложил какие-нибудь стоящие варианты как альтернативу недвижимости)

В чем странность? Не обязательно быть экононмистом или гением, чтобы заработать.

0

Уважаемый, это был риторический вопрос, который должен был вам напомнить о существовании простых хозяйственных и торговых ниш, работники которых с легкостью владеют 10кк и уж точно не гении инвестиций. Лично знаю таких.

0

какой бред пишете, 10 млн рублей - это всего 150 тысяч долларов. Это 1-1,5 годовые зарплаты среднего класса в америке. И почему они должны быть гуру инвестирования при этом?

0

Во-первых причём тут они? Во-вторых по вашему они эти деньги чистыми получают? На еду не тратят жёлтые и машины бесплатно, так что?

я зарабатываю 10 тысяч долларов в месяц чистыми. не ворую. куда инвестировать - не знаю, ищу, теряю. в данный момент коплю и смотрю в сторону инвестиционной недвижимости (не в россии уже, в россии уже обжегся)

О, редкий комментарий с прояснением дохода комментирующего. Было бы интересно почитать про то, что у вас не сработало. Про свой опыт напишу в третьей части.

ключ к снижению рисков - в диверсификации активов

треть в рублях оставить, треть в форекс и треть в однорукого бандита инвестировать, норм диверсификация?

а если серьезно, то эту мантру каждый второй произносит, только ключа в ней нет :)

АСВ страхует 1,4 млн. руб.

Да, вклад по сути СБЕРЕГАЕТ деньги, а не инвестирует. Но и рисков там 0.

Ну цена жилья к рублю ближе, чем к валюте.

ПО АСВ получал деньги уже 5 раз - все ОК.

0

В банке есть страховка АСВ - 1.4 миллиона. Для начала сбережений депозит - хороший вариант.

Нужна третья статья с раскрытием схемы как финансировать не в рубли и иметь более 10% ))

0

Чудес не бывает. С гарантией уровня АСВ или хотя-бы хороших облигаций такую доходность в валюте не получить.

1. Средняя цена по всей Москве?! У среднего человека одна грудь и одно яичко.
2. График изменения цен без учёта инфляции и курса показывает абсолютно ничего
3. В заголовке про последние 5 лет, а в тексте сравнивается текущая стоимость по каталогам, мало имеющая отношения к реальности - при покупке сейчас до 30% можно скинуть. Где сравнение стоимости покупки 5 лет назад с ежегодно повышающейся арендой, с поправкой всего этого на курс и инфляцию? Рублевый депозит проиграл бы с треском.

Вывод: двойка вам по статистике, а по сути я ещё в прошлый раз написал.

0

+ бонусы от налогового вычета при покупке и выплате процентов.

Коммент мой до конца дочитайте, последнюю строчку.

Прочитал, не волнуйтесь. Где цифры? Или ссылки на другие ваши комментарии?

Если у Вас нет детей , то все описанное выше более, чем справедливо. Но не просто так жены ваших друзей соглашались рожать только при наличии собственности. Садики, поликлиники, школы... Их нельзя так быстро сменить, как арендованное жилье. И даже отправив ребенка в платное учреждение на новом месте , есть риск столкнуться с проблемами привыкания в новом месте, потери друзей и других важных моментов в жизни вашего ребенка. И это не вопрос "религии", это вопрос любви к малышу и учета его интересов.

Вот это пожалуй самый сильный аргумент в пользу покупки, т.к. всё остальное - игра цифрами.

Но встаёт вопрос - а как это решается в США, где люди в среднем переезжают по 10 раз за свою жизнь? Переезжают же и ничего, не померли. Причем переезжают не из района в район, а из штата в штат. А это даже другой климат.

Так что, думаю, это всё наше русское нытьё. Совковое мышление приучило нас пускать корни там, где живём. Мы не привыкли к мобильности.

Детей стараются выучить в одном месте, и обычно именно Школа определяет место где снимать жильё, как правило смена жилья так же меняется со сменой школы младшей, средний и старшей. В вуз уже уходят в свободное плаванье. Те кто победнее учат детей из своего дома, в младшей и средней а дальше пофиг.

0

Александр, это да. Только Вы говорите про подбор района после переезда в штат. А я говорю, что люди в США не боятся переезжать из штата в штат.

Даже не знаю, кому лучше ответить :) не ожидала столь бурной реакции на свой коммент.
Детишкам после 3-4 лет крайне важно постоянство социальных связей для гармоничного развития хотя бы лет до 15-16. Один переезд вред не нанесет, а вот если менять ежегодно жилье (и место проживания) ,но накопить за десять лет кругленькую сумму , на пользу ребенку это точно не пойдет. Еще потом из этой суммы на психологов тратится придется. Про Америку - у них % детского суицида зашкаливает, не стала бы ориентироваться. К тому же какие переезды, если подавляющее большинство американцев живут в одном доме и платят за него ипотеку по 30 лет?
Приемлим вариант снимать жилье в одном и том же районе, если вдруг попосили съехать. Но я смотрю со своей колокольни. Мы с мужем снимали квартиры, переезжали, но родили малыша ,когда купили свою.
Безусловно могу согласиться толтко с тем, что покупка второй квартиры для сдачи- вот это уже крайне не выгодное вложение.

Еще потом из этой суммы на психологов тратится придется. Про Америку - у них % детского суицида зашкаливает, не стала бы ориентироваться.

www.ncbi.nlm.nih.gov/pmc/articles/PMC1414751/table/T1/

Почему-то профильному журналу по психиатрии, где была опубликована данная статистика я верю больше, чем вам. Даже не знаю, почему.

Посмотрела статистику. Действительно, по вопросу детской смертности я очень заблуждалась. Спасибо, что открыли глаза!
Но в остальном мнение мое неизменно. В возрасте 10-12 лет мне пришлось переезжать трижды в разные районы Москвы. И я очень благодарна родителям, что они пошли мне на встречу и не заставили менять школу. Да, ездить в школу в другой район - не самый кайф. Но это ерунда по сравнению с тем , чтобы пришлось менять коллектив три раза за два года. Кстати, со школьными друзьями мы до сих пор поддерживаем связь, спустя 15 лет.
Наверно, все очень индивидуально и каждый смотрит через призму своего опыта. Наверняка есть те, кто хотел сбежать из своей школы, садика или другого ненавистного учреждения, куда запихнули родители.

Я менял школу 7 раз (родители переезжали). Теперь у меня друзья повсюду). Полностью согласен с Ron в плане коммуникабельности и тп.

Браво за готовность публично признавать свои заблуждения. Это хорошо вас характеризует!

0

Так себе статистика: очень сильно устаревшие показатели и только для возраста 15-19

0

Зашкаливает, но всё равно ниже сильно ниже чем в России

На самом деле, не столь важно права я или нет. Важнее то, что я случайно затронула очень эмоциональную тему, которая для каждого может оказаться решающей при выборе покупать/не покупать.
Но давайте вернемся к цифрам. Хочу предложить автору другой вариант: вы оборачиваете свой капитал условно под 10% годовых и (сейчас меня закидают тапками ;)) покупаете квартиру в ипотеку. Соответственно, ваши 10% должны полностью покрывать платежи по ипотеке. Конечно, данный вариант имеет массу ограничений. У Вас обязательно должен быть постоянный подтвержденный доход, чтобы банк выдал ипотеку . Надо дожидаться адекватных процентов по ипотеке (последний раз такое можно было провернуть в 2010-2012 годах), все циклично, поэтому придется подождать некоторое количество лет. Масса времени уйдет на поиск недооцененного варианта в перспективном районе. И да, какое-то время придется жить в жилье, которое ниже классом. Но опять же, никто не заставляет в купленной квартире жить до гроба. Сдавайте ее , снимайте другое.
Но, в итоге, через 10 лет вы имеете не только исходный капитал, но и актив в виде недвижимости. Варианты ипотек более , чем на 10 лет даже не рассматриваю.

0

Скажу по секрету: за некоторую сумму подтверждение дохода значительно упрощается :)

С большим интересом читаю ваши комментарии. Купить квартиру и при этом оборачивать капитал я не могу. Нет столько денег. Поэтому и строю рассуждения вокруг выбора - покупать или не покупать. Когда заработаю столько, чтобы платеж по ипотеке был для меня очень мал или сама квартира была, условно, 20% моих активов, то куплю жилье. Тратить на него все деньги или влезать в ипотеку я не вижу смысла. Это скорее подорвет мою независимость и уверенность в завтрашнем дне.

0

Спасибо, что ответили! Интересно было узнать мнение именно автора. Кстати, читая статью, я упустила один момент: заголовок! Речь ведь шла про последние пять лет. И тут я с Вами не могу не согласится. В 2010-2011 ( ну может , еще и в 2012) можно было выгодно приобрести жилье среди новостроек. В том числе, и похописанной мной выше схеме. Сейчас только-только начинает открываться ниша интересных предложений на рынке вторичного жилья. Собственно те, кто покупал в 2010-2011 не для проживания, начинают недвижимость сбрасывать, боясь потерять денежный эквивалент своего актива. Так и получается , что с 2012 по 2016 покупка жилья не самое выгодное вложение. И проживая в съемном за последние два года можно было существенно увеличить капитал, например на фондовом рынке.

В США нету института прописки, например.
У них меньше процедур и более свободное передвижение по стране. Можно иметь только driver id из документов и жить в любом штате.

А в чем проблема прописки? Во-первых, она делается меньше чем за неделю; во-вторых, если у тебя нет местной прописки, тебя не тормознет отряд ППС и "не попросит показать регистрацию". Плюс, насколько я знаю, у нас в стране не запрещается жить не по месту прописки.
Так в чем же проблема то, что в США с этим лучше?

0

надо уведомлять какую-то службу, если ты где-то живешь больше 11 дней, если мне не изменяет память

0

Да не только это. Там практически одна инфраструктура в развитых штатах. Плюс социальные гарантии. Речь о развитых штатахю Из Калифорнии в Кентуки за лучшей жизнью врядли поедут.

Как можно сравнивать с РФ, где большинство стремится в МСК?

Купите квартиру в хорошем доме и забудете про вопрос с жильем. Никто вас там топить не будет.
Но опять же вопрос денег. Пока их нет это обычные разговоры о там как не потерять имеющееся и как жить дальше.

Мотаться по съемным с женой и ребенком тот еще кайф. Но опять же вопрос денег. Если их много, то можно и в Балчуге люкс снимать.

Если и перезжают 10 раз, то скорее всего что-то типа такого:

- в 5, вместе с родителями
- в 18 лет - в универ на бакалавриат
- 20 - на стажировку
- 21 - на стажировку
- 22 - на работу
- 24 - на другую работу / в универ на masters
- 27 - на другую работу
- 30 - купить большой дом, жениться, завести детей
- 35 - в район с хорошей школой (детям в школу пора)
- 50 - дети в универе, нафиг такой большой дом, пора снова заниматься карьерой
- 55 - нафиг дом, хочу феррари
- 70 - Флорида

Несколько утрированая, но не удивительная ситуация. Каждый переезд может быть и переездом в другой штат. Большинство моих знакомых из США 25-35 лет побывали в 3-4 штатах.

В США люди переезжают специально, чтобы отдать ребенка в хорошую школу, т.к. там территориальная привязка. В определенную школу можно отдать ребенка, только живя рядом. Поэтому на жилье рядом с хорошими школами - космические цены. Соответственно, после окончания обучения проще это жилье продать или съехать, чтобы получить деньги на колледж.
При этом, будем откровенны, людей переезжающих 10 раз там тоже не так уж и много.

0

Арендные дома и апартаменты были бы компромиссом?

0

Однозначно да! Если ты на 100% уверен, что тебя не попросят съехать в самый не подходящий момент, то проще снимать. Ну и если стоимость аренды в таких домах не будет сильно завышена, относительно частных квартир.

0

Не совсем в курсе, но как насчёт договора? Можно подстраховаться, что арендатору невыгодно было выселять с-бухты-барахты.

Если речь идет о съеме частного жилья, то мало кто регистрирует такие договора у натариуса и в дальнейшем платит подоходный налог (а арендодатель обязан платить налог, если сдавал квартиру болееэгода). По нашему опыту договора с частными владельцами квартир были больше похожи на расписки кто кому что должен. И срок такого договора не превышал 11 месяцев. Поэтому при съеме жилья у частника как таковых гарантий нет.
Другое дело - доходные дома. Но где ж их возьмешь у нас (((

И вдополнение к предыдущему ответу. Все же в нашей стране арендные дома за адекватные деньги - это мечта. Но имея свою квартиру, никто вас не заставляет в ней пожизненно жить. При необходимости из нее можно переехать в съемное жилье, например, выше классом. И, кстати, аренда нового частично будет покрываться, если свою сдавать.
И опять те же в жизни могут случатся разные неприятности. И может сложится так, что на какой-то период будет проще вернуться в свое жилье, за которое не придется платить.

Семья есть и ребенок. Спасибо, интересный комментарий. Ниже Ron Bullet ответил близко к моей позиции. У меня отец служил в армии многие годы и мы много переезжали. Итог - друзья во многих городах и не припомню каких-то проблем с их заведением на новом месте. Равно как и с садами, поликлиниками, школами и т.д. Школ я сменил шесть - для примера :-). Не хочу вас задеть, но возможно вы свою тягу к стабильности и комфорту выдаете за интересы ваших детей. А им, по моему опыту, лишь бы родители были рядом - друзей они мигом заводят где угодно.

0

Евгения вы немного не поняли на что было внимание в данной статье акцентировано,а именно статья была про то сколько ты заработаешь вложив деньги в недвижимость,и есть ли вообще смысл вкладывать в недвижимость,а не о том стоит ли покупать жилье или снимать его для того чтобы жить в нем

Покупка квартиры - хороший способ сохранить сбережения, а не заработать на этом. Он кажется более безопасным, нежели депозиты.

Ну и не забывайте, что для огромного количества людей дом, семья и автомобиль стоят значительно выше в списке приоритетов, нежели работа, инвестирование и деньги. То есть, люди работают ради каартиры, а не ради работы. Поэтому не надо всех по себе измерять.

Покупка квартиры - это нелеквидные сбережения. Вы их не сможете обналичить в течение 6 месяцев. Депозиты можно обналичить моментально и купить, что нужно.

Плюс не забывайте, что рынок аренды жилья развивается. Это раньше сдавали в аренду один бабушкин ремонт. Сейчас сдают шикарные квартиры с евроремонтом за те же деньги.

Это примерно как Делимобиль. Зачем покупать, когда можно арендовать?

Вообще это глобальный тренд: арендовать, а не покупать.

0

А вот это сложный вопрос. Имхо, квартира, тем более если речь об одной квартире - достаточно ликвидное сбережение, тем более в России. Одну квартиру всегда можно обменять на что-то пристойное: хороший автомобиль, землю, несколько мешков рублей. Даже в случае каких-то достаточно фатальных проблем в городе/районе - это по-прежнему торгуемый товар.

Ну разве что за исключением сценария "взять всё и поделить".

0

Или, не дай б-г, Донецка, например.

0

Что значит не сможете обналичить в течении 6 месяцев? Если продавать да, а если например взять кредит под обеспечение квартиры, то значительно быстрее.

Только при условии, что жилье дорожает.
А так - жилье надо содержать, платить за него налоги, оно амортизируется, если сдавать - это тоже не так просто.
В общем, сохранить можно, не это не самый простой путь.

В любом случае, это значительно надежнее, чем страхование вклада в 700 тысяч рублей. Ну и амортизация жилья - это вы с автомобилем перепутали. Квартира, которая стоила 10 миллионов рублей, через пять лет будет стоить столько же или чуть больше, но никак не меньше.

Вы глубоко ошибаетесь. Почему будет дороже а не дешевле. Рынок вторички например у нас просел не менее чем на 10-15% в городе. Есть конечно исключения Сочи и тд. Но все кризисные явления отчётливо видны.

0

Через пять - возможно, но если речь идем, скажем, о пенсии - то все уже не так однозначно.
Дома точно также стареют, требуют ремонта, и варианты движения цены возможны всякие. Мало того, их иногда сносят даже.

В общем, вопрос не такой простой. И с деньгами может быть всякое, и с квартирой тоже. Впрочем, с людьми тоже случается разное. :)

Не думаю, что квартира - хороший (и, главное, надежный) способ сохранить сбережения. Как раз об этом я и написал. По моему мнению эпоха быстрого удорожания жилья закончена.

С тезисом про приоритеты полностью согласен. Именно поэтому начал колонку с эмоциональной составляющей.

Настойчивость автора настораживает :) Неучтенные факторы все те же. Следующей ждем статью почему купить внедорожник премиум класса гораздо выгоднее чем квартиру :)

Автор не боится открыто заявлять о непопулярной, но умной стратегии. О ней я слышал еще в 2011 году. Также придерживаюсь ей.

Все остальные бегут тупо как бараны, потому что "все вокруг же покупают, а я чо лох что ли"...

0

Верить - нужно, религия - это хорошо :)

Не не. Люксовые внедорожники это не ко мне. Метро и Убер мой выбор. И покупка новой машины с точки зрения денег шаг неразумный. Это тоже про эмоции.

0

Ну почему, если машина коллекционная, и покупается в качестве инвестиции то вполне разумный шаг. Вот только на ней нельзя ездить.

0

кто-то же скинул фотку отвалившейся штукатурки)

Ребят, один вопрос
Я один считаю опасным держать деньги на депозите в СНГ-банках? Они же закрываются постоянно, в этом году чуть ли не каждую неделю.
Правда, я не понимаю, объясните.

Банки банкам рознь. Не держите деньги в тех банках, которые собираются закрыться.

Это возможно предугадать / просчитать?

ВТБ24 и Сбербанк вряд ли закроются через неделю.

Да, один.

АСВ страхует 1,4 млн. Распределите суммы между несколькими банками в пределах страхового лимита. АСВ работает как часы.

0

при всем уважении, не знаю, что такое АСВ, у меня слово "страховка" ассоциируется со страховкой авто в Украине, которая при ДТП мне ничем не помогла, вот вообще ни капли, у нас это просто покупка "бумажки" для гаишников, чтоб не платить лишний раз штраф.
В России АСВ это что-то действительно надежное, да?

Агенство по страхованию вкладов. По сути на доверии к нему сейчас держится вся банковская система. До 1400 тыс можно относительно спокойно держать в любом банке - вернут (проблемы могут быть разве что в довольно редких случаях, когда совсем уж мудакцкий банк потер базы, а у тебя бумажного договора нет). В гипотетической ситуации, когда у АСВ (а точнее ЦБ и правительства) заканчиваются деньги и он не выполняет обязательства перед вкладчиками очередного упавшего банка, проблемы будут у всех примерно одинаковые, безотносительно размера и "надежности" банка.

0

Спасибо за развёрнутый ответ. Звучит мифически, но круто !

0

В РФ действует страховка АСВ. Я трижды по ней свои вклады из лопнувших банков получал.

0

АСВ пока работает, неизвестно, сколько это продлится. + уже не раз писали про забалансовые вклады, сберегательные сертификаты и другие фокусы. Так что с банками не из ТОП-10 страшновато связываться.

Странно, что не затрагивается тема посуточной аренды этого жилья. Хорошие квартиры в Москве можно сдавать от 3-5 до 10-15 тысяч за сутки. Примеров полно, на том же airbnb. Результат - окупаемость в несколько раз выше, доходность в несколько раз выше помесячной аренды. Да, есть свои минусы этого подхода, но плюсов больше!

Посуточная аренда быстро убивает любую квартиру

Увы, определённо не согласен с вами. Есть положительный опыт.

0

Естественно, бывает по-разному. Возможно, вам пока просто везет. Еще вопрос в уровне недвижимости, квартиру за 1000 в сутки скорее убьют, чем за 15000.

0

Возвращаясь к ставкам ежемесячным. Зачем сдавать за 1000 в сутки, если за месяц можно за 25000?

Можно, но это уже будет не посуточно

0

Это уже бизнес :-). Доходность, конечно, намного выше. Но и трудоемкость администрирования умножается кратно количеству жильцов за месяц.

Депозит/квартира/пиф - эти 3 инструмента себя изжили. По депозитам ставки не будут расти (большая ликвидность рублевая на рынке), квартиры с целью аренды/продажи не оправдывает себя (спрос на покупку нет из-за дорогой ипотеки и падающих реальных доходов, а аренда упала из-за увеличения предложения), пифы за последние 10 лет принесли доход нормальный только 14-15 году благодаря девальвации рубля (имеется в виду акции металлургов и экспортирующие сырье, кроме нефти/газа) + ммвб уже на пике. Кароч, как пишут комментаторы доходность +10% и при безрисковом активе сейчас нереальна. А дивидендная доходность зависит от того, когда ты вошел в акции + сейчас компании пересматривают свою политики по дивидендам в худшую сторону

Возможно, будут какие-нибудь интересные инструменты по вложению в бизнесы маленьких и средних компаний (например, эти компании устраивают частные ipo и ты вкладываешь в их акции + получаешь дивиденды). Например, в США есть шаги в эту сторону, в прошлом году комиссия по ценным бумагам разрешила вкладываться в стартапы непрофессиональным инвесторам

А как же вложения в недостроенное жилье ? 4 года назад я вложил 1,3 млн в 40 квадратов в Новосибирске в проект, жильё построилось за два года ремонт с мебелью и техникой обошёлся в 600 тысяч сегодня цена моего жилья 3.1-3.3 млн., все два года сдавал по 19 т.р. Итого 456 000 рублей сдача + 3 200 000 продажа = 3,66 млн.руб
25% годовых господа!!!

Ага, но тут риск не сработал, что застройщик попался херовый. А так мог бы и попасть в долгострой

Достаточно рискованная игра. Подрядчик может и не начать строительство и тогда - 1,3 млн.

0

Такая доходность это плата за риск. Могут же и не достроить.

0

Кстати насчёт инвестирования в жильё, сейчас когда долевое строительство начали более жестко контролировать, стал замечать новую схему. Долевики вкладывают деньги, начинается бурное строительство, но на определённом этапе оно замораживается года на два(застройщик благополучно пользуется деньгами), потом спустя 2 года дом достраивают и сдают сорвав сроки.

Изначально не понятна потребность автора статьи. Он хочет на вложении заработать или обеспечить себе (семье) безопасное и комфортное существование на несколько десятков лет вперед? Или же хочет сберечь накопленное с минимальными рисками потери денег? Квартира для себя - это способ закрыть одну из своих базовых потребностей. Подзаработать - это про работу, бизнес, инвестирование. Не надо путать.

Зарабатываю я на работе и консультациями. А сбережениями я просто стараюсь разумно распоряжаться. Статью написал, чтобы обозначить свою точку зрения на покупку жилья. Это была моя потребность и потребность многих комментаторов первой заметки :-).

Автору 5 + за подачу - такие вещи читать приятно. Но с самими выводами не согласен - или не правильно их понял.

- Квартира в стрящемся доме, стоит процентов на 30% дешевле, чем в уже построенном.
- Стройка обычно до двух лет. (Я не говорю про покупку на стадии планирования - там еще дешевле, но и срок дольше)
- Купили квартиру за 4 млн. через 2 года она - 5,2 млн. Где такие проценты взять в банке? Как минимум профит в 1,2 миллиона рублей - это 40 месяцев аренды жилья + их же можно положить в банк после продажи той же квартиры именно на аренду, а основной капитал крутить дальше. Ну это если все идеально и купил - продал (но без риска никуда, это и автор пишет).

Поэтому вопрос - если есть деньги, то вопрос как их инвестировать в квартиры, а не почему в лоб это не выгодно. Дальше - есть рынок ближайшего подмосковья, Сочи и так далее - там темп роста жилья и сдача его в арнеду это другое решение и по мне еще интересное.

-------------------

Если вопрос - купить квартиру, если есть возможность или продолжать ее снимать? Как минимум странный вариант. По мне логичнее было бы спросить - есть идея для этих денег? Тогда лучше снимать. Нет идеи для этих денег - тогда точно лучше покупать. Если именно заработок, как писал автор, позволяет просто отложить/накопить на квартиру - то через 10 лет не факт что карьера будет идти в горку и ваши знания нужны будут работодателю. Купив квартиру - вы точно решите один вопрос с тратами. А если финансовые потоки сохранятся - то позволите себе несколько и это будет куда более приятно в виде пасивного дохода от сдачи - к примеру даже в той же старости, хотя и в 40 вы не откажетесь от 90-120 тыс. в месяц, которые будут именно пасивом - это самые приятные деньги ))

У нас вклады физ. лиц безопасны только до 700 тыс руб. Все что выше это риск и риск куда более серьезный, чем падение стоимости жилья. Да и 10% по факту не так просто получить от хорошего банка - с условием безопасной суммы у него на счету можно расчитывать на 7-8%, но не 10.

--------------------------

А если вопрос - снимать или ипотека, вот тут 100% лучше снимать и думать как зарабатывать больше, а не сичтать ипотеку )

Этот вариант не описан, потому что он рискованный. Застройщиков лопнуло больше, чем банков. И при этом никаких страховых компенсаций никто не выплачивал (в отличие от АСВ).

Согласен, непонятно почему автор не описывает такой вариант. Тоже взял свою квартиру в котловане за 2.5млн сейчас на том же ЦИАНе при расчете она уже стоит 3.9млн. Вторую квартиру брал со скидкой от компании, еще дешевле за ту же площадь, скоро сдадут и стоить она будет так-же как первая, в итоге потратив 5млн я получу 7млн в перспективе + сдача второй принесут мне около 9% пассивного дохода опять же по ЦИАНу.

И почему упускается момент что аренда очень редко стоит дешевле чем покупка в пересчете на ту же стоимость квартиры. Например мне нужно было бы прожить 8 с половиной лет чтоб стоимость аренды сравнялась со стоимостью покупки, эти деньги за 8 лет я практически сжигаю и в замен не получу ничего, а с покупкой квартиры отбив ее за 8 лет, я получу квартиру, которая все еще будет стоить денег и при этом гораздо больше чем на стадии покупки.

Я так понял, что Максим считал, что положенные деньги в эквиваленте стоимости квартиры, принесут процентами больше, чем вы будете платить за аренду. И тем самым, вы будете "зарабатывать" продолжая снимать квартиру, а не терять - живя в своей квартире.

Но, это ситуация в лоб - пошел купил уже готовую,а как только рассматривается вариант покупки квартиры в строящемся доме или на этапе старта продаж - все меняется кардинально. Да и смысл от 4-5 млн. на счету, я если честно не очень понимаю. Инфляция все равно выше, чем любой, даже хороший % в банке. Т.е. постепенно в исчеслении денег - приобретаешь, но в покупательской способности этих денег - вы теряете. Деньги должны именно работать, а на подстраховку, опять же с точки зрения финансовой граммотности должен быть запас - который перекрывает ваши нужны на 6-12 месяцев, все что больше - потенциально упущенная выгода и просто их сжигание )

0

Согласен, но лишь отчасти. Вы, как и многие другие комментаторы, не учитываете риск "непостройки" дома. Именно за участие в этом риске вы и получаете доходность. А можно остаться без денег и никто от этого не застрахован. Особенно на нынешнем неспокойном рынке недвижимости.

С позицией автора категорически не согласен.
Свое жилье - это вполне ликвидный актив. Ведь деньги, сэкономленные на аренде, можно каждый месяц ложить на депозит, а затем на очередном скачке кризиса на рынке недвижимости - получить возможность приобрести еще одну квартиру и сдавать ее в аренду.
Таким образом имеем доход: % по банковскому депозиту + доход от аренды. Спрашивается: зачем вообще после этого работать?

а по поводу "ложить" у вас вопросов не возникает?

Приведите пример, когда Вы можете купить квартиру в том районе, где можете снять?

Чаще всего, без ипотеки вы можете купить какую-нибудь хрень на отшибе и потом потеряете кучу времени (=денег и комфорта) на пробки.

Проще эти деньги вложить в аренду рядом с работой и сохранить комфорт жизни.

Аренда жилья для Арендатора - это в любом случае деньги на ветер, особенно - долгосрочная. Ввиду полнейшей безответственности и бесхозяйственности Арендодателей состояние арендуемого жилья с каждым годом только ухудшается, но стоимость аренды при этом никто и не думает снижать. Таким образом, с учетом в т.ч. демпинга стоимость аренды реально завышена как минимум в 2 раза. Спрашивается: а на кой вообще сдалась такая аренда? За что платить вообще?

У Биггса в "Вышел хеджер из тумана" была та же мысль и он ее подкреплял статистикой за несколько десятков лет по Штатам.
Плюс то, что по мере жизни потребность в жилье меняется - когда ты живешь один, достаточно однушки. В браке и по мере появления детей - уже хочется дом, потом большой дом. Потом к старости дети съезжают и столько места уже не нужно, а за дом еще лет 10 банку ипотеку отдавать.

Статья замечательная. Но нет ни слова про доходные дома. Интересно на этом примере оценить доходность

Если на все смотреть с точки зрения финансов, то жилье придётся снимать, ездить на старой тайоте или такси, носить одни и те же штаны десять лет и инвестировать в индекс фонды. Забавно что такого скрягу мы назвали бы жадным, хотя он обсалютно не жаден до материальных вещей. При отсутсвии денег мы бы и вовсе назвали такого человека "не от мира сего". Пс. В штатах дома с ипотекой довольно легко покупаются и продаются. Т.е. когда дети выросли, люди обычно меняют большой дом на поменьше и используют доп кэш как прибавку к пенсии.

0

А Вы съездите в Швецию, например. Там полно миллионеров, которые живут в обычных домах (читай скряги). И?

Ипотека в США - 1%. Плюс там разные льготные условия типа отсутствие платежей в первые 2-3 года, возможность взять паузу и т.п.

0

Поэтому я писал про три точки зрения - менталитет, финансы, чувствительность к комфорту. У всех по этим составляющим разная жизненная ситуация. И выбор каждый делает свой.

0

В Беларуси Альфа банк даёт 3,5% на валютный депозит. Нет лимита страховой суммы.

Из личного опыта: есть квартира ипотечная - ее сдаю в аренду, арендной платы как раз хватает на месячный платеж, вдобавок ипотека льготная, квартиру для проживания (в другом городе) оплачивает фирма-работодатель, а свободные деньги вкладываю в свое дело - небольшую рекламную мастерскую - 10 - 30% в месяц исправно приносит, на основной работе отказался от пенсионно-страховых и получаю зарплату+пенсионные как доход ИП.

0

А как отказался от пенсионно-страховых? У меня тоже ИП

0

он видимо про взносы для физ лиц(30% в страховую + 13% ндфл), что больше чем 6% + 30к у ип

0

Да, именно это я и имел ввиду)

0

Это исключение. И круто, что так получилось!

Статьи не читал
Но раз директор по коммерции, то сделайте раздел мужских пуховиков на сайте. А то они даже через поиск не ищутся, только вручную смотреть несколько сотен из общего размера "куртки"

Вся суть колонки "Какой можно сделать вывод на будущее? Да никакого."
Во-первых при покупке квартиры никто не думает о том, что это бизнес вложение.
Во-вторых аренда и покупка отличаются хотя бы тем, что при покупке вы обмениваете деньги на недвижимость. По-сути выходите в ноль, просто часть ваших денег материализуется. При аренде же вы постепенно уходите в минус, отдаёте деньги и не получаете ничего взамен.

Если на пальцах, Коля продал Ване молоток за 50 руб. В итоге у обоих из них есть молоток, у кого-то в виде инструмента, а у кого-то в денежном эквиваленте.
Но если Коля дал Ване молоток в аренду за 50 руб. То у Коли и 50 руб. осталось и молоток. А Ваня ни с чём.
В краткосрочной перспективе это незаметно, но если оценивать недвижимость, как недвижимость, а не обувь на сезон, то выводы вполне очевидны.

+ все эти сказки с расчётами в рублях, на них больно смотреть. За последние 20 лет нет актива в котором соотношение надёжность/доходность была бы лучше, чем в недвижимости.

Ваня забил этим молотком гвоздей в деревянное изделие и продал его за 500 рублей, а молоток ему больше не нужен.

А Ваня 50 рублей пропил и молоток ему больше денег не приносит)

В общем все очень индивидуально и зависит от цели

Арендуя квартиру вы не можете на ней заработать.
Единственный вариант это арендовать на месяц и сдавать посуточно, но такое не приемлют ни владельцы, ни вообще кто-либо.
Так что ваш пример адекватный, но не в вопросе недвижимости)

0

То есть Коля 50 рублей пропил :D