Лого vc.ru

Города без водителей: грядущие изменения рынка недвижимости

Города без водителей: грядущие изменения рынка недвижимости

Обзор управляющего партнера Tranio.ru Георгия Качмазова.

До того момента, когда мир больше не будет прежним, осталось примерно 8-10 лет. Какая недвижимость станет убыточной, а какая — принесёт прибыль в городах без водителей?

Google уже тестирует автономные машины в Калифорнии, а Uber — в Питсбурге. Лидеры индустрии (например, Ford, Toyota и Volkswagen), обещают вывести беспилотные автомобили на рынок к 2020 году.

Такая машина может стать основным средством передвижения уже к 2023 году по прогнозам Morgan Stanley, 2025 году, как считает основатель Lyft Джон Циммер, или только к 2040 году по мнению консервативной McKinsey. Однако управляющий директор Menlo Ventures Венки Гейнсан уверен: рынок недвижимости адаптируется к самоуправляемым машинам уже через 8–9 лет.

Возможные последствия этой адаптации таковы:

  • Стоимость жилья в новостройках уменьшится.
  • Дома на окраинах с неразвитой инфраструктурой станут менее ликвидными.
  • Снизится спрос на краткосрочную аренду и отели.
  • Спрос на торговую недвижимость уменьшится, на склады — вырастет.
  • Склады будут строить ещё дальше от центра.
  • Парковки в деловых кварталах переместятся на периферию.

Жильё в новостройках

Специалисты KPMG подсчитали: стоимость владения автомобилем за $21 тысячу за пять лет вырастает до $40 тысяч (при среднем пробеге чуть больше 24 тысяч километров). И это для машины, которая не используется примерно 22 из 24 часов.

Появление беспилотных автомобилей подтолкнёт людей скорее к краткосрочной аренде, чем к покупке транспорта: это дешевле, удобнее и эффективнее. Как следствие, потребность в личных гаражах снизится.

Во-первых, это приведёт к увеличению жилой площади недвижимости на 15-20%: по подсчётам CNBC, если средняя площадь дома в США — 280 кв. м, то размер гаража — 45 кв. м.

Во-вторых, строительство домов без гаражей будет обходиться дешевле. По данным CBRE, парковочные места в Вашингтоне увеличивают стоимость жилых объектов в среднем на 25%. Поэтому с отказом от парковок цена покупки или аренды недвижимости снизится.

Неразвитая инфраструктура

Отдельный вид автономного транспорта — самоуправляемые дома на колёсах, жильцы которых смогут по пути на работу принимать душ, читать или заниматься чем-то ещё.

Исследования показывают: самоуправляемые автомобили будут пользоваться большим спросом в отдалённых районах, нежели в центре города, где, чтобы добраться до условного пункта Б, достаточно пройти несколько минут пешком или проехать на велосипеде. Можно предположить, что такие машины снизят ликвидность недвижимости в отдалённых или неблагополучных районах: там дома на колёсах смогут заменить традиционное жильё и позволят парковаться ближе к месту работы или проводить время в пути с пользой.

Квартиры в центре останутся востребованными, поскольку расположены в пешей доступности от офисов, торговых центров и ресторанов. Та же ситуация — с недвижимостью на окраинах с развитой инфраструктурой и налаженным транспортным сообщением.

Краткосрочная аренда

Согласно исследованию Майкла Сивака и Брэндона Шоттла, учёных из Мичиганского университета, молодые люди начнут путешествовать чаще: во-первых, такую возможность получат те, у кого нет водительских прав (их число, кстати, значительно выросло за последние 30 лет), во-вторых, стоимость путешествий снизится благодаря возможности работать в пути.

Старший специалист по вопросам стратегии компании Audi Свен Шувирт прогнозирует, что к 2035 году беспилотные автомобили «подорвут» гостиничную индустрию: путешественники перестанут останавливаться в отелях и будут ночевать прямо в дороге.

Писатель и блогер Эндрю М. Райан подсчитал: для того, чтобы посетить 48 американских штатов, придётся оплатить 30 номеров в отелях и 60 счетов в ресторанах. Такое путешествие на обычном автомобиле обойдётся примерно в $6,2 тысячи, а в самоуправляемом мобильном доме — $2,3 тысячи, то есть в два с половиной раза меньше.

Самоуправляемые дома на колёсах действительно могут стать выгодной альтернативой отелям и квартирам, которые туристы снимают на несколько дней. Однако такой вариант не подойдёт для путешествия на другой материк, поэтому гостиницы и краткосрочная аренда останутся востребованными в таких крупных туристических центрах, как Лондон, Нью-Йорк или Париж.

Торговая недвижимость

Цена любого продукта на 20-30% состоит из расходов на перевозки, менеджмент, зарплаты продавцов и аренду торговой недвижимости. Поэтому стоимость товаров в онлайн-магазинах чаще ниже, чем в торговых центрах. Когда самоуправляемые грузовики и дроны начнут перевозить товары самостоятельно (и, кажется, ждать осталось совсем недолго), срок доставки сократится. Беспилотные грузовики изменят правила игры на рынке.

Это станет серьёзным вызовом для торговой недвижимости через 10-15 лет. Супермаркеты и уличная розничная торговля будут вытеснены онлайн-магазинами, а число складов и распределительных центров, наоборот, увеличится.

Склады

В США водителям запрещено находиться за рулём дольше 11 часов подряд и проезжать больше 640-800 км в день, поэтому склады обычно расположены в относительной близости от жилых районов.

Грузовики без водителей смогут ездить круглосуточно. Это позволит не только доставлять больше грузов, но и сократит затраты: продавцы и производители смогут экономить на аренде и выбирать помещения на окраинах.

Парковки

По расчётам Old Urbanist, 65% площади делового центра в Хьюстоне занимают дороги и автомобильная инфраструктура, а 30% площадей в зданиях Вашингтона используются для парковки машин.

С появлением беспилотных автомобилей потребность в стоянках рядом с офисами отпадёт. Исследование учёных Джейсона Хендерсона и Джейсона Спенсера из Корнеллского университета показало: площадь парковок в американских городах уменьшится на 42% или 5,7 тысяч кв. м. После сокращения парковочных мест и сужения автомобильных дорог (а это прогнозируют не только Хендерсон и Спенсер, но и Эндрю Мондшайн из университета Вирджинии) застройка в городах может стать более плотной.

Уже существующие многоэтажные парковки будут перестраиваться в офисные или торговые помещения. Энди Коэн, совладелец Gensler, рассказал CNBC: компания уже начала строить парковки с ровными, а не покатыми полами, чтобы здания в случае необходимости можно было переоборудовать в офисы.

В результате наиболее ликвидными станут парковки, расположенные на окраинах или близко к крупным транспортным развязкам.

Новые технологии делают уязвимыми многие типы недвижимости. Разумнее будет инвестировать в склады на периферии и жилую недвижимость в центральных районах: такие объекты получат преимущество перед парковками и уличными торговыми точками уже через 10–20 лет.

Рубрика «Авто» выходит при поддержке WayRay

Разброс прогноза "автомашины-автоматы станут доминировать "в 2023, 2025, 2040 году" выдает легкую нереалистичность массового внедрения технологии.

Либо выделять спец. полосу для робо-машин, либо что ехать по хайвею в окружении многотонных грузовиков, не зная, кто там за рулем?

Ограничение скорости на хайвее - 55 / 65 mph (88/104 км/ч), при этом поток в основном идет быстрее на 5/10 миль в час.

Одно из важных свойств водителя на тяжелом грузовике с прицепом - это его опыт и способность после часов рутинного пути по пустой дороге адекватно среагировать на _внезапное_ изменение дорожной ситуации, причем формально нарушая правила.

Меня так однажды дядечка-дальнобой в попутном направлении спас - уехал от меня на обочину на полном ходу, предоставив 1.5 секунды на то чтобы проскочить и увернуться от встречной машины (я не рассчитал обгон, не увидев серый бмв на сером асфальте).

А если бы за рулем был робот? Я бы не писал этот коммент :)

Ну да, конечно, ведь вы же венец творения. Будь за рулём вместо вас робот, большегруз не улетел бы на обочину.

Дальнобои у нас еще пускают, когда обгон возможен, и не пускают, когда издали видят встречных.

Нет, все понятно что 4-6 полос в одну сторону позволяют об этих проблемах не думать - но и неадекватов у них за рулем (а значит и необходимости думать на непредсказуемые ситуации) - тоже сколько угодно.

Один робот уже убил человека, перепутав фуру с мостом на фоне неба.

0

Видимо, Вы имеете в виду эту историю
www.theguardian.com/technology/2016/jul/01/tesla-driver-killed-autopilot-self-driving-car-harry-potter
(Попутно попалась другая, где производственный робот в отладочном режиме убил техника, внезапно запустившись).

По первой - удивительная, пожалуй, типично американская беспечность - по сути, им предложили "робота" для движения в пробке (хорошая штука), но они стали проверять его в уличном потоке и вот - на большой скорости на хайвее - создавая опасность прежде всего для других участников движения.

Странно что не запретили это каким-то образом (хотя тетя Илона успела высказаться против "такого" использования авто-водителя)

Относительно свежие новости сообщают про судебный процесс
www.miamiherald.com/news/local/article147542899.html
в котором пробуют доказать что Tesla "dangerously defective" в плане автопилота, и что другим водителям лучше держаться от Tesla подальше в потоке, потому что их автопилот может вести себя непредсказуемо.

Чтоб доверить жизни людей автопилотам, нужно лет 10 испытаний и отладки, что бы там не говорили те, кто пытается эти автопилоты втюхать уже сейчас/в ближайшие годы.

В самолетах они есть и работают - с одной стороны обсчитывая на порядок больше данных, чем в автомобиле, с другой стороны - точно также требуя помощи (ручного вмешательства пилота), в случае нештатных ситуаций.

Взлеты и посадки, наверное, автопилот мог бы делать сам, но поскольку возм. возникновения нештатной ситуаици в этих режимах гораздо выше, ограничиваются макс. количеством авто-подсказок пилоту.

Забыл сказать еще про погоду - для автопилотов машин может оказаться невозможно вести в условиях среднего дождя, снега, легкого обледенения дороги ... да даже особо не видная лужа на дороге - которую водитель объедет на всякий случай - автопилотом может быть проигнорирована, а зря.

В-целом, хотел бы вспомнить впечатления от Volvo, реагирующего на разметку - водители За Рулем объективно смеялись от попыток системы нащупать следы разметки в зимней каше на дороге, и попыток обуздать водителя (рывками руля обратно в свою полосу) - многократно пересекавшего разметку вместе с потоком в пробке (объезжая припаркованных, поворачивающих и прочие препятствия)

Это оказывается был не просто прикол, а целый эксперимент
techcrunch.com/2017/03/17/laying-a-trap-for-self-driving-cars/

0

Фильм "Тупой и еще тупее" несет больше информации, чем этот ролик.

0

Был рассказ нашего человека про городок в Германии, где на тихом перекрестке сломался светофор.

Через 10-15 минут скопилась небольшая пробка - во-первых немцы законопослушные, во-вторых все всех знают (городок небольшой), нельзя ломануться на красный - настучат.

В-общем, ежу уже понятно что светофор сломался, а время идет. В коней пробки приезжает наш человек, постояв 5 минут идет выяснять в чем дело ... выяснил, развернулся через сплошную и уехал ... немцы стали по одному сдавать задом и повторять его маневр.

Хотя могли спокойно проехать на красный, при желании.

P.S. Камер наблюдения там не было (по истории так). Просто круговая кхм порука и нежелание нарушать закон.

0

Находясь сейчас в Германии, смешно читать вашу байку

0

а) маленький городок (не то что без приезжих, но и без ossie)
б) сейчас должно быть еще камер наблюдения везде понатыкано, а штрафы в Германии в сотнях евро ...
в) расскажите о Вашем опыте передвижения на автомобиле в Германии сегодня - мне действительно интересно - я-то там все больше на велосипеде ездил :)

красивые истории и прогнозы, но по факту не сбудется и половина

Прогнозы еще из 60-х, но зачем консалтинговые компании смахнули с них пыль и подновили краски - неясно.
Вот заметка об этом
blog.caranddriver.com/future-past-self-driving-cars-have-actually-been-around-for-a-while/

Вот видео про автомобиль 1971 года

мне кажется аварий будет заничтельно меньше, машины будут двигаться согласно пдд автоматически, ведь только венцам творения правила движения не писаны

Справедливо, при выделении спец. полос (автобусные подойдут, на первых порах автопилотных автомобилей будет мало), и ограничении скорости передвижения и маневрирования таких автомобилей (т.е. поставил его в свою полосу, задал маршрут, и отпустил руль).

В ином случае (как я уже писал выше) - при изменении дорожной ситуации, непогоде, любых нештатных обстоятельствах - автопилот не будет справляться ..

0

всегда есть что совершенствовать, так и с автопилотными автомобилями будет. но я смотрела видео с автомобилем от гугл, то там пока картина не лучше чем у водителя не на трезвую голову

Угу :(
По логике прогресса, у нас в 2017 не то что машины с автопилотом должны быть, а летающие машины с автопилотом и возможностью слетать в Крым на викенд за 2-3 часа, но на деле техника застряла в 60-х.

Хоть сколько блютузов, экологии, адаптивных АКП и "рекуперации энергии" напихай, а все равно будет старый добрый дедушка автомобиль Генри Форда.

неплохой замысел)
а если политика создания машин с автопилотом, будет схожа с политикой Генри Форда, тогда у каждого у нас будет по хорошей машине)

Самый простой тест - поворот налево на оживленном перекрестке. Робот его сделать не сможет, по крайней мере, пока - текущая техника выполнения таких поворотов нарушает действующие правила.

Другой пример, разворот на дороге с оживленным движением - живой водитель убеждается что его пропускают или просто рискует - а автопилот будет стоять, стоять и стоять, пока скопишиеся за ним не станут объезжать его по встречке ...

Хороший пример поведения автопилота - это машины с "У", действующие строго по правилам и собирающие за собой хвосты на любом маневре ...

Это временные проблемы, пока роботов меньше, чем людей за рулём.

Игорь, когда женщины стали появляться за рулем, сколько времени заняло привыкание мужчин к тому - что вот этот громадный черный джип поедет, затормозит или повернет совсем не так как должен, потому что там за рулем может быть девушка?

Теперь, более-менее попривыкли (женщины адаптировались к россиской манере езды, по большей части), но в потоке до сих пор лучше держаться от женщин за рулем подальше, неспокойно рядом с ними.

Ну давайте добавим роботов в поток, вот повеселимся то.

Я не против автомобилей на автопилоте - но на отдельных полосах движения и с обозначением такого авто специальным хорошо различимым знаком.

Я понимаю о чём вы говорите, но ваши (будущие) проблемы на самом деле тоже временные, потому что в идеальном мире для автопилотов, людям будет вообще запрещено водить машину в городе.

Умные машины всегда смогут между собой договориться, кто и где кого пропускает.

> Ну давайте добавим роботов в поток, вот повеселимся то.
Пока это выглядит как протест кучеров против машин.
Лошадей пугают, ездят быстро, ужас какой!

0

Переход на автомобильный транспорт в городской черте развитых стран занял 40-50 лет ...

Гужевой транспорт сохраняется в автомобильных правилах до сих пор, потому что появление его в 100-150 км от любого города вполне возможно.

0

с недвижимостью на окраинах с развитой инфраструктурой и налаженным транспортным сообщением.

В Ростове есть уже. На окраинах стоят мега, Ашан и касторама. Месяцы я в центр не езжу. Ростов - город настоящего будущего. Правда очень много мусора, все рощи загажены, дороги разбиты и много бутылочных горлышек на магистралях

> Месяцы я в центр не езжу
Сейчас многие так живут в крупных городах.
Сознательно ищут работу ближе к дому, или в соседнем спальнем районе - чтобы не ездить в центр.

0

да, но многие не понимают ЭТОГО и ездят в центр или даальше - за зп +3тр от зп рядом с домом

0

Стоимость аренды в центре выше, и часто больше связанных с этим перспектив и "пересечений" в центре - это по крайней мере к Питеру относится.
Стоить 1-2 года прожить на окраине, и ты выпадаешь из 80% жизненных связей.

Прямой эфир
Компания отказалась от email
в пользу общения при помощи мемов
Подписаться на push-уведомления