Конкурс инструкций
Промо
6618

Инвестиции в апарт-отели – как это работает и как на этом заработать

Статья подготовлена при поддержке ГК ФСК

В закладки

Апарт-отели — сравнительно новая сфера для российских инвесторов. Юридическая, нормативная и деловая практика в РФ не устоялась, и многие вопросы необходимо подробно описывать в договорах. Но слабо развитый рынок означает меньшую конкуренцию и больший доход за счёт естественного роста цен и спроса.

Чем апарт-отель отличается от обычной гостиницы?

В апарт-отелях номера принадлежат разным людям — владельцам-инвесторам. Номера больше похожи на небольшие квартиры: со спальной, рабочей и кухонной зоной. С 2020 года такие отели даже сертифицируются, чтобы получить «звёзды».

Чем выше ранг апарт-отеля, тем строже требования к обслуживанию и дороже покупка и содержание. С другой стороны, стоимость многозвёздочных номеров для будущих постояльцев выше, соответственно, растёт и финансовая отдача.

Апартаменты и гостиничный номер – есть ли разница?

Для закона главная разница в том, что номера принадлежат разным лицам.

Для постояльцев ключевое отличие — в апартаментах есть кухонная зона.

Для собственника — что он может зарегистрироваться в апартаментах по месту пребывания на 5 лет, то есть получить временную регистрацию и продлить её. Для этого у земли, на которой возводится комплекс, должен быть особый статус.

В паспорте участка, на котором ГК ФСК возводит апарт-отель, например, прописано гостиничное назначение. Это значит, что перед законом будущий апарт-отель ничем не будет отличаться от обычной гостиницы.

Зачем покупать апартаменты?

Апарт-бизнес — это вложение в недвижимость.

Апартаменты пока стоят дешевле, чем квартиры, при этом инвестору сразу предлагаются услуги управления — не нужно самому беспокоиться о маркетинговой кампании, поиске жильцов, их обслуживании. Всё это берёт на себя отельный оператор.

Доход идёт от платы жильцов за проживание в апартаментах. Плюс выгода от растущей цены: на стадии строительства площадь стоит недорого и дорожает по мере продвижения стройки.

Значит, нужно покупать только на стадии строительства?

Не обязательно. Когда комплекс сдан, известна кадастровая стоимость и, соответственно, точная сумма, которую составит налог на имущество — так легче рассчитать смету и доходность.

Но по мере того, как комплекс достраивается, цена на апартаменты растёт, так что взять апартамент заранее = заработать на росте стоимости актива.

Как понять, будет ли комплекс популярен?

Оценка рентабельности такая же, как при покупке офиса или квартиры. У комплекса больше шансов, если рядом есть торговые культурные или деловые центры, станции метро, транспортные развязки.

На примере апарт-отеля «Тушино.Движение»

Предполагается высокая рентабельность за счёт бизнес-, спорт-туризма и обычного туризма.

Привлекающие факторы инфраструктуры:

  • 5 мин до метро («Тушинская» и «Спартак»);
  • по ветке «Спартак» до центра — 19 минут без пересадок;
  • к 2021 г. правительство Москвы запланировало модернизацию Волоколамского шоссе и МКАД в этом районе, чтобы уменьшить заторы в часы-пик с красного до жёлтого уровня.

Перспективные объекты поблизости:

В 400 м от комплекса Ростех строит штаб-квартиру на 20 тыс. рабочих мест. Филиалы корпорации раскиданы по 60 регионам России, а это обещает регулярный приток кадров, которым будет удобнее разместиться в апарт-отеле неподалёку.

В 790 м располагается арена «Открытие», которая входит в кластер «Спартак» и регулярно принимает крупные спортивные и культурные мероприятия. Например, в 2019-м на стадионе прошёл концерт Эда Ширана. Подобные события означают массу приезжих и гостей комплекса.

В двух километрах по Волоколамскому шоссе расположена выставочная площадка международного уровня «Крокус Экспо». На её территории еженедельно проходят крупные мероприятия, что потенциально обеспечивает поток постояльцев.

Есть ли отличия от покупки квартиры?

Отличия есть, связаны они с налогами и количеством договоров:

  • Закон относит апартаменты к нежилой площади коммерческого назначения (для получения прибыли). Поэтому нужно будет уплачивать налог на доход, а для этого лучше оформить ИП.
  • По факту заключаются четыре договора: на право собственности, на управление, на отделку и на оснащение.

Ремонт, мебель, посуда, уборочный инвентарь — кто и за чей счёт всё это приобретает?

Все расходные материалы и обстановку закупают специальные подрядчики или управляющая компания, с которыми заключается соответствующий договор. В апарт-отеле от ГК ФСК ответственный — управляющая компания. Она контролирует, чтобы все группы номеров (бизнес, эконом, люкс) были оформлены в едином стиле, мебель, оборудование и отделка были с повышенным запасом прочности и стойкости к износу. Оплата происходит в соответствии с договором с управляющей компанией.

Кто такой отельер?

В общем случае отельер — это должность в отеле и человек, её занимающий. Отельер в обычной гостинице — это управляющий отелем, конкретный человек, а не компания.

В сфере апарт-комплексов терминология ещё не вполне устоялась. Словом отельер означают конкретного управляющего, управляющую компанию (отельного оператора) или владельца номера, инвестора. В частности, ГК ФСК придерживается последнего варианта.

Кто будет искать постояльцев?

Отельный оператор. Но, конечно, вам никто не запрещает заняться привлечением постояльцев и новых инвесторов самостоятельно. Рекламы много не бывает.

Что делает отельный оператор или УК

  • обслуживает постояльцев;
  • разрабатывает маркетинговую стратегию, составляет смету и организует продвижение апарт-отеля на всех доступных ресурсах;
  • разрабатывает (сам или наняв исполнителя) сайт отеля и занимается его продвижением;
  • изучает спрос, ожидания потенциальных гостей;
  • привлекает посетителей, заключает с ними предварительный договор, бронирует номера, составляет план-график заселения апартаментов;
  • анализирует обратную связь и отзывы постояльцев, на их основе регулирует сервис и / или маркетинговую стратегию.

Может ли управляющая компания обмануть, исчезнуть?

Исчезнуть будет сложно — слишком много свидетелей. Обманывать УК невыгодно: она заинтересована в инвесторах так же, как в постояльцах. Чем лучше УК выполняет свои функции, тем большую прибыль получает, а все отчёты и статистику инвестор в любой момент может проверить в личном кабинете собственника, сверить на сайте коммунальных и энергетических поставщиков счета и оплату. В этом пункте риск минимален.

Но компания может поменяться?

Конечно, может. Так же, как УК жилого дома или офисного здания. Но план-график и программное обеспечение продолжат работу, и доход от аренды должен поступать инвестору без заминок.

Как заключается договор с УК — нужно ехать в отдельный офис?

В ГК ФСК действует система одного офиса. Инвестор заключает все практически одновременно, никуда дополнительно ехать не нужно.

Кто оплачивает коммунальные счета, обслуживание общей территории?

Эти детали прописываются в договоре при покупке. ГК ФСК предлагает два варианта для трёх инвестиционных планов:

  • По программе доходности «Максимальный» и «Стабильный» содержание и эксплуатацию апартаментов оплачивает инвестор. На нём же остаются счета за использование общих территорий (сумма, как ОДН в жилых домах, распределяется на собственников).
  • По программе «Гарантированный доход» все счета оплачивает отельный оператор.

Какие налоги надо заплатить?

По Российскому законодательству, владелец коммерческой (нежилой) недвижимости гарантированно платит:

  • налог на имущество;
  • на доход.

На дорогие апартаменты действует налог на роскошь. При перепродаже нужно будет заплатить НДФЛ, если площадь находилась в собственности меньше 5 лет.

Сколько это в рублях или процентах?

Налог на имущество

Высчитывается из кадастровой (если её установили) или инвентаризационной стоимости, умноженной на коэффициент (зависит от региона). Цифру нужно умножить на количество квадратных метров и налоговую ставку (в нашем случае — 0,5 %).

НИ = КС • Площадь • 0,5 %

или

НИ = ИС • коэффициент • Площадь • 0,5 %

Если в комплексе больше половины площади занимают офисы, фитнес-залы, общественные заведения, то здание попадает в соответствующий реестр Москвы и облагается повышенной ставкой 2 %. Для сравнения, Апарт-отель «Движение. Тушино» — без совмещения с офисным или деловым центром. Соответственно, уже сейчас известно, что ставка налога останется 0,5 %.

Налог на добавленную стоимость

Налог составляет 13 % от разницы между стоимостью покупки и продажи. При этом в Москве доступен вычет 250 тыс. Соответствующее постановление вот здесь.

Налог на прибыль

Чтобы сдавать апартаменты в аренду, удобнее всего оформить ИП и задекларировать в Налоговой службе упрощённую систему (УСН). Тогда, с учётом всех обязательных медицинских и страховых взносов, ставка будет 6 % от дохода.

Сколько составит чистый доход от аренды?

Предположим, вы приобрели апартаменты в начале строительства. В таком случае прибыльность актива за счёт роста готовности — 30 %.

За вычетом всех налогов, по среднему расчёту, инвестор получит 12 % в год. Если в рублях, это от 30 до 80 тыс. в месяц.

Как часто я буду получать доход и на какой счёт?

Прибыль формируется как процент от «заработка» апартаментов или как фиксированная сумма. Все зависит от выбранной программы доходности

Выплата приходит раз в месяц на указанный в договоре счёт. Обычно это счёт ИП, на которого оформляется собственность.

Могу ли я сам пожить в своих апартаментах?

Безусловно, да. Но поскольку управляющей компании уже намечены гости, логично скоординировать этот вопрос. Вы предупреждаете УК, когда и на какое время намерены занять свои апартаменты, и отельный оператор выводит номер из плана заселения, рекламной кампании и помечает как недоступный для заказа на сайте гостиницы, у туроператоров и так далее.

Что я буду оплачивать, живя в своих апартаментах?

Заселяясь в свои апартаменты, инвестор не платит за аренду номера, но оплачивает в прежнем режиме счета за коммуналку, эксплуатацию общих территорий, дополнительные сервисы для постояльцев.

{ "author_name": "Промо", "author_type": "editor", "tags": [], "comments": 28, "likes": 1, "favorites": 41, "is_advertisement": true, "subsite_label": "promo", "id": 144313, "is_wide": true, "is_ugc": false, "date": "Tue, 28 Jul 2020 10:59:42 +0300", "is_special": false }
Конкурс технических инструкций
0
28 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
34

У меня апарт YES стоимостью 5.6кк чтоли, если жить самому:
- ипотека 53к
- коммуналка 8к (за 30 квадратов, лол)
- налог на имущество 3к
= минус 64к в месяц

Если сдавать через УК, как номер в отеле:
+ аренда 45к
- комиссия УК 9к
- налог на доход 5к (мы же все честные)
- ипотека 53к
- налог на имущество 3к
= минус 25к в месяц (кстати, УК сдает в первую очередь апарты, находящиеся у нее же в собственности ¯ \_(ツ)_/¯, ваши будут простаивать и ждать у моря погоды, обещаю)

Если сдавать залетным ребятам на AirBnB:
+ аренда 65к
- ипотека 53к
- коммуналка 8к
- налог на имущество 3к
= плюс 1к (это мы налог на доход забыли заплатить ну и всякие помыть-постирать)

Ну ок, сделаем рефинансирование ипотеки с 10,6% до 8,8% (лучшее, что предлагает @ВТБ.. ребята, наверное, не вкурсе, что ключевая уже 4,25%). Снизится платеж еще на 9к. Ну как вам профит?

Да, кстати: доставка посылок - нет, ответственность за косяки в строительстве - нет, плати за каждый чих по оверпрайсу - всегда пожалуйста, шумоизоляция - а что это?

Ответить

Комментарий удален

0

Реф на дом.рф уже 7.8%

Ответить
0

Интересный расклад, а если тогда смысл во владении с такими то затратами? И если есть, то в чём?

Ответить
19

Всё красиво написано. А по факту работы есть два тарифа (пример - объект студия, средняя цена по рынку 40-50 тысяч):
1. передать в управляющую компанию за 25 гарантированных тыщ в месяц, тогда они БУДУТ ЕЁ СДАВАТЬ
2. передать ей же за 45 тысяч, тогда объект будет несколько месяцев стоять пустой и вы будете вынуждены идти в п. 1
—---
Отличный бизнес для УК. А собственник (покупатель) просто теряет деньги.

Ответить
1

Студия стоит 6млн, как и обычная однушка внутри МКАД.
Сдавать квартиру - 30тр, сдавать студию через УК - 25тр.
Нормальное предложение, особенно если не надо встречаться с арендаторами, не париться насчет кранов и тд.

Ответить
0

Управляющая за 50-60 сдаёт.

Ответить
0

передать в управляющую компанию за 25 гарантированных тыщ в месяц

Анна написала, что 25. Там наверное либо 25 чистыми, либо 50 и все расходы минус.

Ответить
3

Это называется что то вроде, гарантированный доход, это пакеты выбирают на этапе инвестирования. Он гарантирует выплату со сторону управляющей в течении года вроде.

По факту, управляющая и застройщик в лучших традициях строят за счёт инвесторов, предлагая огромные прибыли, но на моменте задачи апартаментов арендодателям , выясняется куча нюансов. То загружена только 4 дня. Из 30. То категорич не та. А коммуналку и обслугу собственник платит не зависимо от чего. К слову сказать если бы спрос был огромный и сдавались все апартаменты то застройщик и УК не лукавали бы и собственник зарабатывал. Но так не бывает не когда в большинстве объектов.

Ответить
0

Студия внутри мкада с норм ремонтом в новом жк-это 40+к. За 30 только бабушкин ковёр на стене

Ответить
14

Я бы держался от покупки номеров в апарт-отелях на расстоянии вытянутой палки. 

Самому жить в этом помещении в голову не должно приходить.
Апарт отель это нежилое помещение - нормы СНиП там упрощенные. 
Вокруг постоянная текучка соседей. КУ по коммерческим нормам.

Сдавать самому так себе затея, учитывая конкуренцию со стороны 1000 таких же помещений от других инвесторов и застройщика. Захочет застройщик - будут демпинговать. Для него своя прибыль важнее. 

Отдать УК - тебя обяжут закупить у него же мебель по х3 ценам и получать доход +/- 5% от стоимости квартиры (сопоставим с рублевым вкладом). При этом, что будет со ставками по договору сдачи через год - пять ты можешь только догадываться. 
Отсюда и полная неопределенность с ценой перепродажи апартов - она може и минусануть спокойно. (по той же причине, что человек купивших их - жить сам там не будет)

Ну и учитывать дополнительные 6% по УСН не забывайте. 

Ответить
8

да, схема похожа на какое-то глобальное наедалово для тех, кому некуда деть деньги. Просто способ сдыхать неликвидные бетонные коробки без инфраструктуры. Бабушатник в панельке и то имеет более понятную перспективу по ликвидности, как по мне)

Ответить
11

Если всё так шоколадно, зачем застройщику в принципе продавать? 🤔

Построил — сдавай сам, и всего делов. Не?

Ответить
1

Это уже отель получается, с кучей своих заморочек и обязательств, на это не все готовы.

Ответить
9

Ох уж эти апарты... На сайте застройщиков красивые рендеры и уровень сервиса как в пентхаусах Манхэттена, а на деле дворы колодцы, шумные соседи которых бесполезно уговаривать сделать музыку потише (соблюдение тишины не распространяется на нежилые помещения) и неблагоустроенная территория вокруг дома (опять же никто не обязан по закону благоустраивать что либо вокруг нежилых зданий).

Ответить
0

Это место просто великолепно, колодец наверху напоминает Китайское гетто из фильмов, панорамные окна с балконными дверьми к которым может подойти ЛЮБОЙ! человек в тч и просто с улицы.
Зато у залива, чё

Ответить
0

Главная проблема намыва это практически полное отсутствие благоустройства, песчаная пустошь  и когда там что-то появится неизвестно.

Ответить
6

Уже обсуждалось тут, с год назад. За вычетом всех издержек и по средневзвешенной, доходность на 5-10 лет 2-5% годовых в рублях. Плюсом куча всяких НО и головняков с легкой руки государства.

Ответить
1

И если вдруг срочно потребуется выйти в кэш-сомнительная ликвидность актива.

Ответить
3

Реклама абсолютно не по адресу. Худшего попадания я не могу представить.

Подозреваю только один тип людей которым это будет интересно: те которым нужно любой ценой получить статус "раньте/инвестор" чтоб козырять этим на шашлыках или в турции. Каким нибудь цыганам (не про национальность, а про культуру), или людям что всю жизнь работали так много что не было времени изучить первые 5 страниц любой книги по инвестициям.

Ответить
1

Ну сдают на зиле сейчас подобные апаратаменты, но цены выше рынка и много головной боли.

Ответить
1

не проще купить апарты в обычном доме и сдавать вдолгую? ) там хотя бы часть жильцов постоянно живет )

Ответить
1

Рассказ о том, как выгодно потерять капитал.

Ответить
0

Там будет шум и сверло целыми днями и нажаловаться ты никому не сможешь - помещение не жилое.
Прописки нет.
Повышенный налог.

И ведь кто-то подписывается на это. Любители видимо дважды заплатить.

Ответить
0

Раз тут все такие знатоки собрались, расскажите ситуацию по Сити. Там ведь тоже апартаменты? Имеет смысл для себя покупать? Мне там виды нравятся начиная с 60х этажей, поэтому хотел бы

Ответить
0

Уточните цену обслуги.

У сити появилась конкуренты рядом, огромное количество апаратаменов не продано в сити , сложности с парковкой .

Не все апартаменты подходят для жилья, могут бать странные соседи

Ответить
0

Вроде никого больше, кто продаёт на 60+ этажах там нигде рядом нет, или я давно в Москве не был?

Ответить
0

Видимо давно. Есть ещё чуть ниже варианты , Пресня сити например. Нева таур

Ответить
0

Ну а как ещё это гавно продавать? 

Ответить

Комментарии