Инвестиции в апарт-отели – как это работает и как на этом заработать

Статья подготовлена при поддержке ГК ФСК

Апарт-отели — сравнительно новая сфера для российских инвесторов. Юридическая, нормативная и деловая практика в РФ не устоялась, и многие вопросы необходимо подробно описывать в договорах. Но слабо развитый рынок означает меньшую конкуренцию и больший доход за счёт естественного роста цен и спроса.

В апарт-отелях номера принадлежат разным людям — владельцам-инвесторам. Номера больше похожи на небольшие квартиры: со спальной, рабочей и кухонной зоной. С 2020 года такие отели даже сертифицируются, чтобы получить «звёзды».

Чем выше ранг апарт-отеля, тем строже требования к обслуживанию и дороже покупка и содержание. С другой стороны, стоимость многозвёздочных номеров для будущих постояльцев выше, соответственно, растёт и финансовая отдача.

Для закона главная разница в том, что номера принадлежат разным лицам.

Для постояльцев ключевое отличие — в апартаментах есть кухонная зона.

Для собственника — что он может зарегистрироваться в апартаментах по месту пребывания на 5 лет, то есть получить временную регистрацию и продлить её. Для этого у земли, на которой возводится комплекс, должен быть особый статус.

В паспорте участка, на котором ГК ФСК возводит апарт-отель, например, прописано гостиничное назначение. Это значит, что перед законом будущий апарт-отель ничем не будет отличаться от обычной гостиницы.

Апарт-бизнес — это вложение в недвижимость.

Апартаменты пока стоят дешевле, чем квартиры, при этом инвестору сразу предлагаются услуги управления — не нужно самому беспокоиться о маркетинговой кампании, поиске жильцов, их обслуживании. Всё это берёт на себя отельный оператор.

Доход идёт от платы жильцов за проживание в апартаментах. Плюс выгода от растущей цены: на стадии строительства площадь стоит недорого и дорожает по мере продвижения стройки.

Не обязательно. Когда комплекс сдан, известна кадастровая стоимость и, соответственно, точная сумма, которую составит налог на имущество — так легче рассчитать смету и доходность.

Но по мере того, как комплекс достраивается, цена на апартаменты растёт, так что взять апартамент заранее = заработать на росте стоимости актива.

Оценка рентабельности такая же, как при покупке офиса или квартиры. У комплекса больше шансов, если рядом есть торговые культурные или деловые центры, станции метро, транспортные развязки.

Предполагается высокая рентабельность за счёт бизнес-, спорт-туризма и обычного туризма.

Привлекающие факторы инфраструктуры:

• 5 мин до метро («Тушинская» и «Спартак»);
• по ветке «Спартак» до центра — 19 минут без пересадок;
• к 2021 г. правительство Москвы запланировало модернизацию Волоколамского шоссе и МКАД в этом районе, чтобы уменьшить заторы в часы-пик с красного до жёлтого уровня.

Перспективные объекты поблизости:

В 400 м от комплекса Ростех строит штаб-квартиру на 20 тыс. рабочих мест. Филиалы корпорации раскиданы по 60 регионам России, а это обещает регулярный приток кадров, которым будет удобнее разместиться в апарт-отеле неподалёку.

В 790 м располагается арена «Открытие», которая входит в кластер «Спартак» и регулярно принимает крупные спортивные и культурные мероприятия. Например, в 2019-м на стадионе прошёл концерт Эда Ширана. Подобные события означают массу приезжих и гостей комплекса.

В двух километрах по Волоколамскому шоссе расположена выставочная площадка международного уровня «Крокус Экспо». На её территории еженедельно проходят крупные мероприятия, что потенциально обеспечивает поток постояльцев.

Отличия есть, связаны они с налогами и количеством договоров:

• Закон относит апартаменты к нежилой площади коммерческого назначения (для получения прибыли). Поэтому нужно будет уплачивать налог на доход, а для этого лучше оформить ИП.
• По факту заключаются четыре договора: на право собственности, на управление, на отделку и на оснащение.

Все расходные материалы и обстановку закупают специальные подрядчики или управляющая компания, с которыми заключается соответствующий договор. В апарт-отеле от ГК ФСК ответственный — управляющая компания. Она контролирует, чтобы все группы номеров (бизнес, эконом, люкс) были оформлены в едином стиле, мебель, оборудование и отделка были с повышенным запасом прочности и стойкости к износу. Оплата происходит в соответствии с договором с управляющей компанией.

В общем случае отельер — это должность в отеле и человек, её занимающий. Отельер в обычной гостинице — это управляющий отелем, конкретный человек, а не компания.

В сфере апарт-комплексов терминология ещё не вполне устоялась. Словом отельер означают конкретного управляющего, управляющую компанию (отельного оператора) или владельца номера, инвестора. В частности, ГК ФСК придерживается последнего варианта.

Отельный оператор. Но, конечно, вам никто не запрещает заняться привлечением постояльцев и новых инвесторов самостоятельно. Рекламы много не бывает.

• обслуживает постояльцев;
• разрабатывает маркетинговую стратегию, составляет смету и организует продвижение апарт-отеля на всех доступных ресурсах;
• разрабатывает (сам или наняв исполнителя) сайт отеля и занимается его продвижением;
• изучает спрос, ожидания потенциальных гостей;
• привлекает посетителей, заключает с ними предварительный договор, бронирует номера, составляет план-график заселения апартаментов;
• анализирует обратную связь и отзывы постояльцев, на их основе регулирует сервис и / или маркетинговую стратегию.

Исчезнуть будет сложно — слишком много свидетелей. Обманывать УК невыгодно: она заинтересована в инвесторах так же, как в постояльцах. Чем лучше УК выполняет свои функции, тем большую прибыль получает, а все отчёты и статистику инвестор в любой момент может проверить в личном кабинете собственника, сверить на сайте коммунальных и энергетических поставщиков счета и оплату. В этом пункте риск минимален.

Конечно, может. Так же, как УК жилого дома или офисного здания. Но план-график и программное обеспечение продолжат работу, и доход от аренды должен поступать инвестору без заминок.

В ГК ФСК действует система одного офиса. Инвестор заключает все практически одновременно, никуда дополнительно ехать не нужно.

Эти детали прописываются в договоре при покупке. ГК ФСК предлагает два варианта для трёх инвестиционных планов:

• По программе доходности «Максимальный» и «Стабильный» содержание и эксплуатацию апартаментов оплачивает инвестор. На нём же остаются счета за использование общих территорий (сумма, как ОДН в жилых домах, распределяется на собственников).
• По программе «Гарантированный доход» все счета оплачивает отельный оператор.

По Российскому законодательству, владелец коммерческой (нежилой) недвижимости гарантированно платит:

• налог на имущество;
• на доход.

На дорогие апартаменты действует налог на роскошь. При перепродаже нужно будет заплатить НДФЛ, если площадь находилась в собственности меньше 5 лет.

Высчитывается из кадастровой (если её установили) или инвентаризационной стоимости, умноженной на коэффициент (зависит от региона). Цифру нужно умножить на количество квадратных метров и налоговую ставку (в нашем случае — 0,5 %).

НИ = КС • Площадь • 0,5 %

или

НИ = ИС • коэффициент • Площадь • 0,5 %

Налог составляет 13 % от разницы между стоимостью покупки и продажи. При этом в Москве доступен вычет 250 тыс. Соответствующее постановление вот здесь.

Чтобы сдавать апартаменты в аренду, удобнее всего оформить ИП и задекларировать в Налоговой службе упрощённую систему (УСН). Тогда, с учётом всех обязательных медицинских и страховых взносов, ставка будет 6 % от дохода.

Предположим, вы приобрели апартаменты в начале строительства. В таком случае прибыльность актива за счёт роста готовности — 30 %.

За вычетом всех налогов, по среднему расчёту, инвестор получит 12 % в год. Если в рублях, это от 30 до 80 тыс. в месяц.

Прибыль формируется как процент от «заработка» апартаментов или как фиксированная сумма. Все зависит от выбранной программы доходности

Выплата приходит раз в месяц на указанный в договоре счёт. Обычно это счёт ИП, на которого оформляется собственность.

Безусловно, да. Но поскольку управляющей компании уже намечены гости, логично скоординировать этот вопрос. Вы предупреждаете УК, когда и на какое время намерены занять свои апартаменты, и отельный оператор выводит номер из плана заселения, рекламной кампании и помечает как недоступный для заказа на сайте гостиницы, у туроператоров и так далее.

Заселяясь в свои апартаменты, инвестор не платит за аренду номера, но оплачивает в прежнем режиме счета за коммуналку, эксплуатацию общих территорий, дополнительные сервисы для постояльцев.