Купить коммерческую недвижимость в Москве за 16 млн рублей

В центре таких вариантов нет, но мы собрали пять причин рассмотреть и другие локации.

Материал подготовлен при поддержке FORMA

Понятие «престижный офис» поменялось, и теперь в него не входит адрес внутри Садового кольца. Компании выбирают гибкие планировки, просторные лобби, велопарковки — и не обязательно в центре. В этой статье вместе с FORMA разберёмся, зачем инвестировать в коммерческую недвижимость между ТТК и МКАД, и рассчитаем доходность таких проектов.

Вот пять причин рассмотреть другие районы, кроме центра:

На первый взгляд кажется, что дефицита площадей в деловых районах Москвы нет. По подсчётам FORMA, в 2025 году 63% офисов запустилось в привычных нам деловых кварталах: Белорусском кластере, Ленинградском деловом коридоре, «Москва-Сити» и проекте «Большой Сити» вокруг него.

Остальные 37% проектов распределились по отдалённым от центра, но перспективным локациям. Это новые точки деловой активности: Щукино, Очаково-Матвеевское, Калужская, Дмитровское шоссе и другие.

Но если смотреть не на абстрактные объёмы, а на реальные предложения, то картина меняется. В Москве сейчас свободно всего 5% офисной недвижимости. Как правило, офисы в пределах ТТК отличаются более высокой стоимостью квадрата и «нарезкой» крупными блоками.

Если умножить площадь лота на стоимость квадратного метра, то цена актива станет слишком высокой для частных инвесторов и среднего бизнеса. Поэтому всё больше компаний рассматривают покупку офисов в новых деловых локациях: там цена квадратного метра ниже и можно найти небольшие помещения от 40 кв. м.

Так, в классических деловых районах 60% предложений — это лоты от 100 до 500 квадратов. Ещё десятая часть продаётся не отдельными офисами, а целыми этажами по 1-2 тысячи кв. м. А в перспективных локациях 50% предложений — это компактные помещения площадью до 100 кв. м. Ещё 43% приходятся на офисы от 100 до 500 квадратов.

Это делает их финансово доступными для инвесторов. По словам аналитиков FORMA, в 2026 году доля предложений в развивающихся районах вырастет до 45%.

В 2025 году самым востребованным форматом в перспективных локациях стали лоты до 100 квадратов. Такие объекты формируют почти половину всего спроса — 49%. При необходимости можно объединить несколько смежных помещений или выкупить целый этаж, но пространства от 300 кв. м сейчас выбирает только 9%.

Компактные площади интересны малому и среднему бизнесу, а также частным инвесторам, которые собирают портфель недвижимости для сдачи в аренду. Постепенно вокруг таких объектов за ТТК и даже за МКАД формируются кластеры со своими «портретами» резидентов. Например, появляются особые зоны для ИТ или компаний из госсектора.

Спрос на покупку таких объектов за последний год вырос в два раза. Если в 2024 году в развивающихся локациях купили офисы примерно на 100 тысяч кв. м, то в 2025 году — уже на 200 тысяч.

Средняя стоимость квадратного метра в деловых кластерах по итогам 2025 года составила 560 тысяч рублей. При этом средняя стоимость объектов класса A в других, более отдалённых локациях, — 390 тысяч рублей за кв. м. Разница в стоимости превышает 30%, поэтому найти актив с бюджетом до 30 млн рублей в центре сложно.

Но в таких районах, как Щукино или Очаково-Матвеевское, выбор качественных офисов при таком бюджете гораздо шире. Вот несколько примеров:

Стоимость квадратного метра в «Лейкс²» варьируется от 236 до 480 тысяч рублей. Офис площадью 50-60 кв. м будет стоить от 17 млн рублей, а лот в 120-150 кв. м обойдётся в 30-40 млн рублей с учётом рассрочки.

Стоимость квадратного метра в этом бизнес-центре — в диапазоне от 233 до 432 тысяч рублей. Поэтому в среднем офисы площадью 60-75 кв. м с учётом рассрочки будут стоить от 21 до 25 млн рублей, а за 22-34 млн рублей можно приобрести видовой блок 85 кв. м с панорамой парка.

Комфорт для команд внутри бизнес-центра стал важнее, чем формальный статус локации. Исследование 2025 года показало: 66% сотрудников предпочитают, чтобы офис был рядом с домом, а расположение в пределах Третьего транспортного кольца приоритетно только для четверти опрошенных.

Другими важными факторами оказались рестораны и кафе в шаговой доступности, а также аптеки, магазины, парки и общественные пространства. Менее значимыми сотрудники офиса считают сферу услуг, спа-центры и тренажёрные залы.

Поэтому в проектах FORMA workplace действует единый стандарт. В кластере на «Белорусской» и в новом районе возле «Селигерской», «Савёловской» или «Щукинской» подход к качеству будет одинаковым. В пространствах продуманы детали, которые создают комфортные условия для резидентов:

Например, террасы для работы и отдыха сотрудников спроектированы в бизнес-центре «Густав» возле станции метро «Савёловская». Но точно так же они предусмотрены и в проекте «Маунт» около Мещерского парка, где с террасы открывается вид на лес.

Новые кварталы быстро обрастают инфраструктурой, поэтому цена офисов здесь стабильно повышается. Дело в том, что с 2020 года в Москве действует программа, которая развивает концепцию 15-минутного города, где всё необходимое для жителей района уже есть рядом — от комфортного места работы до торговых центров и малого бизнеса.

Хороший пример такого развития — Очаково-Матвеевский район. Сначала его застроили жилыми комплексами «Мичуринский парк», «Страна Озёрная». В первом квартале 2026 года FORMA сдала здесь в эксплуатацию комплекс «Лейкс», который объединил бизнес-центр и торговые галереи. На очереди также бизнес-центр «Лейкс²». Эти проекты привлекли внимание как жителей, так и бизнеса, и в районе уже проектируют другие офисные центры.

Что касается цифр, то в период строительства стоимость недвижимости может расти на 15-20% в год, а за весь цикл от начала работ до сдачи объекта доходность составляет около 40%. Максимальный рост стоимости, который мы отмечали среди проектов FORMA, — 59%.

Например, в октябре 2024 года квадратный метр в пространстве «Порта» около метро «Фили» стоил 314 тысяч рублей. К осени 2025 года цена лотов достигла 660 тысяч рублей за метр. То есть капитал инвесторов удвоился (вырос на 110%), притом что здание ещё не сдано. Даже если стоимость недвижимости будет расти умеренно, на 8-12% в год, к 2030 году метр офиса в «Порта» будет стоить от 1,06 до 1,30 млн рублей.

Рассчитать доходность офиса можно на сайте FORMA с помощью инструмента для быстрой оценки прибыльности инвестиций.

Коммерческая недвижимость в районах между ТТК и МКАД по многим параметрам выгоднее, чем активы в центре. Но если 20-30 млн рублей — это всё равно большая нагрузка на бюджет, то у FORMA есть несколько решений для инвесторов и компаний:

В каталоге на сайте FORMA workplace вы можете изучить планировки проектов, стоимость офисов и способы оплаты, чтобы подобрать подходящий актив для инвестиций или пространство для комфортной работы вашей команды.

Реклама, ООО «ФОРМА». ИНН 7729604691, Юридический адрес: 107143, г. Москва, вн. тер. муниципальный округ Гольяново, 2-й Иртышский проезд, д. 6, стр. 3. Документация доступна по ссылке: https://workplace.forma.ru/documents