10 вопросов о покупке квартиры через брокера, которые вам стыдно задать

Но мы не постеснялись. И вот что узнали.

Материал подготовлен при поддержке «Петербургской Недвижимости»

В кризис покупка недвижимости становится для многих инструментом, чтобы сохранить или, если повезёт, приумножить сбережения. Но чем больше потенциальная выгода, тем выше риск — страшно доверить миллионы некомпетентному специалисту. Частный риелтор — «знакомая маминой подруги» — на турбулентном рынке, возможно, не самый надёжный помощник: скорее всего, он работает только со «вторичкой», выйти на застройщика и тем более на банк не сможет.

Ещё найти и оформить квартиру можно через брокера, но с этим вариантом знакомы не все. Чем брокер отличается от риелтора, сколько стоит его помощь и не сбежит ли с деньгами, пока вы грустно копаетесь в сложно составленных документах, мы решили спросить у Ольги Кобяковой: она работает в компании «Петербургская Недвижимость».

Брокер помогает клиенту выбрать лучшую квартиру в новых и строящихся домах. После подаёт, если нужно, заявки на ипотеку, подбирает программы страхования, назначает встречи с банками и застройщиками и помогает обустроить уже готовое жильё. Иными словами, сопровождает клиента от идеи купить квартиру до передачи ключей.

Частный риелтор в основном работает со вторичным рынком и не сотрудничает ни с застройщиками, ни с банками, ни со страховщиками. Поэтому его опыт часто ограничен. К тому же риелтор берёт комиссию за услуги, в то время как брокер помогает клиенту бесплатно.

Застройщик же никогда не расскажет, что неподалёку от его комплекса есть ещё один — с более выгодной ценой и лучшей отделкой.

К тому же брокер, как риелтор или застройщик, поможет посмотреть квартиру перед покупкой. На большинстве объектов работают специалисты-партнёры, которые проведут покупателя по территории комплекса и покажут квартиру, если позволяют меры безопасности.

Брокер оценит надёжность застройщика.

Этим занимается служба безопасности компании. Она проверяет, что застройщик возводил и в каких объёмах, когда сдавал жильё и срывал ли сроки (если да, то по каким причинам), участвовал ли в судебных разбирательствах с клиентами и какое у него финансовое положение.

Мы часто отказываем застройщикам, если не уверены, что объекты будут достроены. Недавно, например, отказались от сотрудничества, потому что темпы строительства дома совсем не соответствовали заявленным срокам сдачи. К тому же этот застройщик и раньше срывал дедлайны.

Брокер узнает, что построят рядом с вашим будущим домом. Покупатели дорогого жилья у гостиницы «Прибалтийской», например, вряд ли думали, что вид на Финский залив им вскоре перекроет целый массив прибрежных высоток. Чтобы предостеречь клиента, брокер изучает все градостроительные планы и дважды в месяц перепроверяет поправки и нововведения. И порой лучше застройщика осведомлён о том, что ждёт покупателя — даже через десять лет.

Брокер подаст заявку на ипотеку за вас. Без конкретного объекта недвижимости точно рассчитать условия кредита нельзя: программ и нюансов у банков слишком много. Читать условия самостоятельно — терять время. Брокер же, как только вы определились квартирой, подключает к работе ипотечный отдел. Менеджер заполняет за вас все заявления, чтобы минимизировать риск отказа, отправляет заявку сразу во все банки, а потом перенаправляет вас к специалистам по страхованию. И займёт это не более 20 минут. Но дело не только в экономии времени.

Брокер может найти более выгодные условия по ипотеке. «Петербургская Недвижимость», например, занимает 30% рынка в Санкт-Петербурге, поэтому получает от банков преференциальные ставки — от 0,7 до 1%, а иногда 0,1%. Конечно, не просто так, а за то, что брокер взамен приводит к ним клиентов.

А с апреля «Петербургская Недвижимость» предлагает ИТ-специалистам ипотечную ставку от 5%. Воспользоваться программой могут программисты, тестировщики, верстальщики, специалисты Data Science, мобильные разработчики, системные администраторы, операторы, веб-аналитики и веб-дизайнеры и QA-инженеры.

По этой программе, например, можно приобрести студию с отделкой в ЖК комфорт-класса Pulse Premier от Setl Group — мы вывели его в продажу в январе этого года. При первоначальном взносе в 825 010 рублей ежемесячные платежи составят 29 232 рублей, что сопоставимо со стоимостью аренды квартиры. Жилой комплекс расположен между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом. Здесь будут квартиры с видом на Неву и развитая инфраструктура: рядом, например, застройщик планирует возвести детский сад, а квартал станет пешеходным.

На взаимоотношениях с застройщиками, чьи квартиры он предлагает. Игроки петербургского и московского рынков недвижимости в последние годы поняли, что брокерские сервисы открывают дополнительный канал для привлечения покупателей, и теперь готовы за него платить — как и за привычную для них рекламу, которая приводит прямые продажи. Так что брокер получает комиссию, а клиент — одинаковую цену на жильё что у застройщика, что у брокера. И ни за что не переплачивает.

Двойных продаж боялись десять лет назад, но к 2022 году рынок недвижимости в России встал на цивилизованные рельсы. Сделки купли-продажи должны в обязательном порядке проходить через Росреестр — федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Она проверяет правомерность сделок и хранит всю информацию по квартирам и зарегистрированным «долёвкам» — это строящееся жильё, в котором можно заранее купить квартиру и внести тем самым свою «долю» в финансирование строительства (поэтому оно и долевое).

У брокера нет доступа к деньгам покупателя, как и у застройщика. 90% сделок на строящемся рынке совершается через специальные эскроу-счета — это наиболее безопасный способ провести трансакцию. Покупатель перечисляет на него необходимую сумму, которую продавец сможет забрать, только если выполнит прописанные в соглашении условия — скажем, достроит в обещанный срок дом. Точно так же застройщик не сможет отдать покупателю ключи от квартиры, если деньги на счёт не поступили. Эскроу-счета страхуют на суммы до 10 млн рублей.

Если покупатель не оформит страхование жизни, банк увеличит ставку, поскольку испугается рисков, и в случае чего будет требовать денег с его родственников. Так что эта программа нередко почти что обязательна и сокращает ставку по ипотеке на 1% — мелочь, а приятно.

Разобраться в продуктах и найти самые выгодные предложения поможет страховой брокер — он обычно входит в состав компании-брокера вместе с ипотечным отделом.

Сделать это можно и самому, обращаясь в страховые фирмы напрямую. Но тогда всегда есть риск оформить лишние услуги. Мне, например, предлагали оплатить доступ к сервису телемедицины и застраховаться от потери работы и сокращения доходов. К тому же проверить, нет ли на рынке продукта дешевле, без помощника сложно. В одной компании страхование на квартиру за 5 млн рублей обойдётся примерно в 5000 рублей, а в другой — во все 15 000 рублей.

Если клиент притязателен, ждёт нестандартных дизайнерских решений и, например, декора из массива дерева, то ему услуга, может, и не подойдёт. Но у неё есть три плюса.

• Клиент фиксирует стоимость мебели на момент сделки и в принципе приобретает её дешевле, чем в рознице, поскольку партнёры брокера закупают её у поставщиков с персональной скидкой. Сейчас услуга, как мне кажется, особенно актуальна: когда цены колеблются, а предложение сократилось.

• Квартиру можно обставить дистанционно. Жильё не всегда покупают для себя. Например, жители регионов нередко присматривают жильё в крупных городах, чтобы отправить детей учиться. Конечно, можно дать ребёнку пару сотен тысяч, чтобы он обставил квартиру сам, но надёжнее заранее доверить процесс специалистам, чтобы будущий студент мог без лишних хлопот заехать перед первым семестром.

• Услуга экономит время инвесторам. В обычной ситуации покупатель получает ключи и вынужден ещё два месяца тратить на её обустройство, а так может сэкономить как минимум месяц и сразу сдать её в аренду — чтобы окупать ипотеку или зарабатывать прибыль для себя.

Обычно у инвесторов есть несколько стратегий, как и в любых других сферах — неважно, недвижимость это, акции или вклады. Популярны такие варианты:

• Купил на старте, продал на готовности — заработал на разнице.
• Купил, чтобы сдавать — заработает на пассивном доходе.

Раньше, кстати, многие думали, что инвестиции в «недвижку» требуют всей суммы на руках, но это не так. Достаточно накопить 600–700 тысяч рублей на первый взнос.

К нам иногда приходят клиенты и говорят: «У меня есть 30 млн рублей, хочу одну половину вложить, чтобы купить и перепродать по переуступке, а вторую отдать под пассивный доход». Вместе с аналитиками внутреннего консалтингового центра сотрудники составляют портфолио из объектов, прогнозируют доходность. А после подскажут лучшую точку выхода, если клиент хотел квартиру продать, и помогут её реализовать.

Самое выгодное время для выхода из инвестиций зависит от того, когда клиент покупал жильё и в каком ЖК. Бывает, что квартиры вырастают в цене на 1 млн рублей уже через три месяца после старта продаж. Если именно на такую прибыль клиент и рассчитывал, то по подсказке аналитиков сможет сразу выставить квартиру на продажу. Но чаще всего самый выгодный период — это за 3–6 месяцев до сдачи объекта. Квартир к тому моменту практически нет, а клиенты ими всё ещё интересуются.

Вот ещё пример запроса: «У меня есть 6 млн рублей, хочу купить квартиру». Конечно, если клиент настаивает, переубеждать его никто не будет. Но сотрудники могут предложить ему взять две квартиры в ипотеку, вложив в каждую по 2 млн рублей, и сдавать их, а оставшиеся и уже заработанные деньги отдавать на ежемесячные платежи. Многие инвесторы «Петербургской Недвижимости» начинали с покупки студии, зарабатывали порядка 2 млн рублей и перекладывали деньги в другие объекты, владея в итоге уже пятью-семью квартирами.

Приведу пример с цифрами. В октябре я купила «евродвушку» в ЖК «Зелёный квартал» от Setl Group — это малоэтажный проект в Московском районе, квартиры в нём пользуются высоким спросом, есть, например, варианты с террасами и мансардами. Квартира стоила 5 млн рублей, я внесла минимальный взнос: 750 тысяч рублей. Платежи по субсидированной ипотечной программе от застройщика — 8 тысяч рублей. Вместе с переплатой мои вложения составят 865 тысяч рублей, а продать её я смогу уже ближе к концу этого года по стоимости 6,5 млн рублей. Получится, что чистый доход будет 1 404 000 рублей, это 160%.

Бронируя жильё, клиент вносит залог — это можно сделать онлайн, в личном кабинете на маркетплейсе «Петербургской недвижимости». Но залог нужен не только для того, чтобы другой покупатель вас не опередил. Так вы фиксируете стоимость недвижимости и можете быть уверены, что завтра она не вырастет с 3 млн рублей до 4 млн. Брокер со своей стороны оформляет соглашение о том, что клиент внесёт за услугу деньги. Для этого и нужны паспортные данные. Вернуть залог можно — если банк отказал в ипотеке, уволили с работы или произошли другие непредвиденные обстоятельства.

При 100%-ной оплате квартиры процесс в среднем занимает пять рабочих дней.

На сделку с ипотекой уходит чуть больше. Нужно подобрать подходящие кредитные программы, подать заявку в банки и дождаться от них сперва предварительного, а затем окончательного одобрения — уже когда клиент точно определился с квартирой. А потом согласовать кредитный договор. Так что в среднем это дней десять, но можно успеть и в сжатые сроки, если у банков не будет вопросов: дня за три.

Ну а если клиент сперва хочет продать через брокера вторичку и только потом купить жильё в новостройке, то на это уйдёт порядка трёх месяцев. Брокер точно так же поможет выставить жильё на рынок «вторички» и подобрать покупателя, а потом сопроводит клиента при покупке уже нового жилья. Есть нюанс: зафиксировать на трёхмесячный срок стоимость приглянувшейся квартиры нельзя. Но зато можно получить скидку на встречную покупку — эдакий трейд-ин.

У «Петербургской Недвижимости» есть маркетплейс — сейчас на нём представлены более 40 000 квартир в 184 ЖК Санкт-Петербурга. Фильтры помогут подобрать подходящий вариант — например, однушку в центре с видом на воду или двухэтажную трёшку за городом.

Брокер поможет оформить ипотеку или продать квартиру по переуступке, проконсультирует, если клиент заинтересован в инвестициях, и просто покажет панорамы объектов.