Купить себе гостиничный номер

Подробнее об инвестициях в апарт-отели: чем это лучше покупки квартиры и сколько можно заработать на сдаче в аренду.

Материал подготовлен при поддержке группы компании Docklands development

Что такое апартаменты?

Апартаменты — это обычная квартира со статусом нежилого помещения: в них можно жить, но нельзя прописаться, так как они расположены в многофункциональных или гостинично-офисных зданиях.

Купить их не сложнее, чем любую другую недвижимость: это можно сделать на этапе строительства по договору долевого участия или по договору купли-продажи, когда всё уже готово. Затем ими можно распоряжаться, как и любой другой недвижимостью: дарить, продавать, завещать.

В России апартаменты можно условно разделить на две группы. Первая — квартиры в нежилых зданиях. К примеру, в исторической части города нередко нельзя строить жилье, поэтому застройщик возводит гостинично-офисный комплекс. На первых этажах он размещает офисные центры, рестораны и другие коммерческие объекты, а выше – апартаменты.

Вторая группа сильно отличается от первой — это номера в апарт-отелях.

А что такое апарт-отели?

Главное отличие от обычной гостиницы в том, что номерами владеют разные люди. Застройщик продаёт их, чтобы окупить строительство здания сразу, а не через 20–25 лет. Собственники могут жить в своих номерах сами, но гораздо чаще они зарабатывают на сдаче их в аренду.

Прибыль обеспечивает управляющая компания — отельер. Она сама находит жильцов в номер, обслуживает их и собирает оплату. Как правило, это её главный заработок, поэтому в управляющей компании заинтересованы сдавать номера максимально часто и дорого. Затем вся прибыль делится между ней и собственниками номеров.

В остальном это обычный отель. Как и во всех отелях, в нём есть нужная инфраструктура: от ресторана и прачечной до технических помещений для уборщиц.

Номер в апарт-отеле Docklands.Life

В развитых странах апарт-отели появились давно, но в России продвижение этого бизнеса замедляет рынок «тёмной» аренды — когда собственники сдают квартиры, но не платят налоги. Тем не менее, в России растёт количество разрешений на строительство апарт-отелей, это стало трендом в Санкт-Петербурге и добралось до Москвы.

С начала следующего года каждый апарт-отель должен будет пройти обязательную сертификацию и получить «звёзды». Уровень обслуживания четырёхзвездочного апарт-отеля соответствует классическому отелю с аналогичным рейтингом. В России апарт-отелей, получивших сертификат, пока единицы.

Какие есть плюсы по сравнению с покупкой квартиры?

Больших — два. Во-первых, апартаменты дешевле квартир того же уровня и расположения на 10–30%. Застройщики снижают цены по двум причинам: российские инвесторы либо плохо знакомы с этим рынком, либо их пугает нежилой статус помещений.

При этом нормы строительства и прокладки коммуникаций не отличаются от жилых зданий, а в апарт-отелях высокого уровня требования даже выше, чем для новостроек. Застройщики понимают, что гости номеров могут начать жаловаться на плохую звукоизоляцию или некачественные окна, и предусматривают это в строительстве.

Во-вторых, отельер значительно упрощает сдачу номера в аренду, а часть прибыли отдаёт собственнику: это может быть фиксированная сумма или процент от бизнеса. Все условия закрепляются в срочном договоре, далее его можно продлевать или пересматривать условия, например, чтобы изменить формат получения прибыли.

Собственник может отказаться от услуг отельера и сам сдавать апартаменты: искать гостей и обслуживать их. В этом случае они смогут пользоваться гостиничной инфраструктурой только если собственник отдельно её оплатит. Таким образом, он становится частным предпринимателем, который берёт всю работу управляющей компании на себя. Отельер нередко распределяет по номерам большие группы гостей, поэтому в одиночку обеспечить высокую загрузку номера сложнее.

Ещё одно преимущество: если собственнику надоел этот бизнес, то номер ему продать проще, чем квартиру. Отельер планирует гостей на полгода вперёд, а собственник может показать этот план покупателю. Ему не придётся срочно искать жильцов и будет проще оценить потенциальную выгоду.

Первая очередь лофт-квартала Docklands уже сдана

Но должны же быть и нюансы?

По большей части они касаются налогов: для жилой и нежилой недвижимости они разные. Налог на имущество нельзя вычислить заранее — он зависит от кадастровой стоимости, которая устанавливается после окончания строительства.

Если здание уже готово, то всё зависит от законов города и расположения. К примеру, в Москве ставка имущественного налога на апартаменты составляет либо 0,5%, либо 2%. В Санкт-Петербурге она ниже: от 0,1% до 0,5% — в городе есть апартаменты-студии, которые обходятся всего в 300-400 рублей в год.

Стоимость коммунальных услуг для жилых и нежилых помещений тоже разная. Тарифы устанавливают местные энергоснабжающие организации, и для апартаментов они, как правило, выше. Владельцу номера в апарт-отеле также нужно будет оплатить часть коммунальных платежей за места общего пользования, например, лобби.

В ежемесячной квитанции есть и эксплуатация здания, сбор за охрану, систему видеонаблюдения, работу санитарных служб. К примеру, чем больше у апарт-отеля звёзд, тем дороже химические средства, которыми убираются номера. Квитанция не сильно отличается от привычной, но, инвестируя в апарт-отели, стоит всё это предусмотреть.

Если отельер сдаёт номер и делится прибылью с владельцем апартамента, то второму нужно узаконить этот заработок. К примеру, зарегистрировать ИП, чтобы платить налог с дохода. В этом случае придётся вести бухгалтерию и самому общаться с налоговой. Отельер может упростить эти процессы, предоставляя нужные документы.

Любой бизнес подразумевает предпринимательские риски, здесь они тоже есть. К примеру, номер затопит, и отельеру понадобиться некоторое время разобраться, почему это произошло. Другой пример — сезонность. Если апарт-отель расположен в курортном городе, то его прибыль начинает меняться в зависимости от сезона.

Как выбрать апарт-отель для инвестиций?

Нужно обратить внимание, насколько внимательно застройщик относится к развитию территории и арендаторам. Во-первых, если апарт-отель включает офисные помещения, они должны быть разграничены с номерами, например, этажами и отдельным входом. С собственниками этот момент тоже обговаривается — они не могут превратить свои апартаменты в офисы, чтобы не мешать другим жильцам.

Во-вторых, застройщик должен внимательно подбирать арендаторов: заведения питания, фитнес-залы, салоны красоты. Они должны соответствовать уровню апарт-отеля и полноценно его дополнять.

В остальном это вопрос условий, которые предлагает застройщик и управляющая компания.

Вы ведь неспроста об этом рассказываете?

Нет, нас об этом попросила команда Docklands development. Это компания, которая возводит лофт-квартал в Санкт-Петербурге и приглашает покупать апартаменты для инвестиций и собственного проживания.

С покупкой апартаментов каждый собственник может получать либо фиксированный доход от 30 тысяч рублей, либо 75% от заработанных на его апартаментах денег. Приятный бонус: в уже действующем апарт-отеле ставка имущественного налога равна 0,1%.

Расчёт месячного заработка по программе, где собственник получает 75% от прибыли, в высокий сезон

Docklands продаёт разные помещения: от небольших студий в 30м² до апартаментов с несколькими спальнями. По кнопке расположен калькулятор, в котором можно оценить прибыль от инвестиций в апартаменты:

0
74 комментария
Написать комментарий...
Sergei Timofeyev

Спасибо. Интересно. Скажите, а можно получить бесплатно апартаменты, иначе не совсем понятно откуда они сразу начинают генерировать прибыль? Более того, цена апартаментов в 6 тысяч рублей в сутки, извините, завышена в 2 раза. И не по-наслышке зная о том, что творится в гостиничном бизнесе, сдающийся 21 день номер (каждый месяц) - это успех!

Я к чему? Красиво написано, хреново на практике. 3 * 17 = 51 тысяча (в среднем, если брать хай и не хай сезоны) рублей. Из которых вы платите почти 33% (16,83 - ИП 6% + ведение счёта + 1% свыше 300 тысяч в ПФР + агентские) и ещё возьмём ваши цифры 8 тысяч (коммуналка и лобби), получаем... 26 тысяч x 12 = 314 тысяч. Из этой суммы надо ещё вычесть кадастровый налог 2% для апартаментов от суммы апартаментов... обычно около 4,5 млн = 90 тысяч рублей в год. 224 тысяч. И это мы ещё не учитываем стоимость обслуживания (ремонта) апартаментов, что совершенно небесплатно.

Получаем, что в идеальных условиях мы тратим: 4,5 млн + 1,5 млн на ремонт = 6 млн рублей. За это в идеальных условиях (!) к нам возвращается 224 тысячи в год, то есть 3,7% в год (это я ещё про ремонт молчу, который будет размазан ещё 0,5% на год). Исходя из полученных цифр, вклад в Сбербанке получается выгоднее, нежели чем весь вот этот геморрой.

Ответить
Развернуть ветку
Emilia Sinitsyna

Вы сами то в жизни квартиру сдавали?)) Это вариант для тех, кто покупает студии-однушки и сдает в долгосрок типа для заработка. Вот там доходность 4-5% годовых. Апарты - та же недвижимость, но заработать можно больше именно за счет посуточной аренды. Цена сдачи апартамента в сутки в примере вполне может быть реальной, скорее всего это месяц проведения ЧМ, что логично. В целом по Питеру, номер стоит от 3 тысяч в сутки минимум, дальше накидывайте по мере престижа, локации или вида из окна. Спрос высокий – потому что это настоящая квартира, в которой с семьей на пару дней можно остановиться с комфортом, особенно с детьми.

У вас по ходу все цифры пальцем в небо и чтение по диагонали - налог в статье указан – 0,1% же. И это для апарт-отеля ну очень круто, обычно им дают повыше, потому что кадастровая низкая. Ну и 3,7% по доходу ну никак не получается, даже если сдавать в долгую доходность будет повыше, да и гарантированные выплаты указаны - от 30К.
Вообще, мне кажется нормальная тема с учетом пресловутой пенсионной реформы, чтоб не помереть в старости с голодухи.

Ответить
Развернуть ветку
Sergei Timofeyev
Цена сдачи апартамента в сутки в примере вполне может быть реальной, скорее всего это месяц проведения ЧМ, что логично.

Всплеск раз в 40 лет.

У вас по ходу все цифры пальцем в небо и чтение по диагонали - налог в статье указан – 0,1% же.

Плевать что в статье, мне важно, что по факту, когда придёт время платить.

Вообще, мне кажется нормальная тема с учетом пресловутой пенсионной реформы, чтоб не помереть в старости с голодухи.

Это не лучшее вложение. Недвижимость, которая проседает и просядет сейчас ещё - мимо кассы.

Ответить
Развернуть ветку
Emilia Sinitsyna

Всплеск был, но не глобальный - те, кто обычно ездит в отпуска в это время перенесли их на осень, чтобы не встречаться с фанатами, тем самым продлили сезон по факту. Об этом не раз писали, в том числе и представители ресторанного бизнеса.
По поводу налога - все просто, смотрите по готовому объекту. Полгода назад была в Москве по этому вопросу в одном из шоу-румов застройщика апартаментов. Они предполагали, что ставка будет 2%, но ничем подтвердить не могли - лотерея. А если у объекта уже есть адрес - проверить самому легко.
Не соглашусь, что недвижимость не лучший актив. В любом случае, вы вкладываете деньги и сохраняете их от инфляции. Недвижимость в сегменте бизнес и выше в цене не падает, в отличие от массмаркета, который продолжают строить в каких-то космических объемах. Ну и с чем сравнить? Активы с низкими рисками - вклады? Учитывая, как у нас уходят в историю некоторые банки, и какой там максимальный процент - большой вопрос, что лучше. Остаются спекуляции, но это на любителя)

Ответить
Развернуть ветку
Sergei Timofeyev
Не соглашусь, что недвижимость не лучший актив. В любом случае, вы вкладываете деньги и сохраняете их от инфляции.

Все, кто на буме 2014 вложился - в минусах. В хороших минусах.

Недвижимость в сегменте бизнес и выше в цене не падает, в отличие от массмаркета, который продолжают строить в каких-то космических объемах.

Уточните, что она почти не продаётся. От слова совсем. То есть выйти в кэш можно лишь через потерю денег. Срочно - никак.

Ну и с чем сравнить? Активы с низкими рисками - вклады? Учитывая, как у нас уходят в историю некоторые банки, и какой там максимальный процент - большой вопрос, что лучше. Остаются спекуляции, но это на любителя)

Денег должно быть ровно столько, сколько вам надо. Излишки порождают проблемы. Где должны быть деньги? Работать и приносить пользу. Как - вопрос другой. Недвижимость, особенно новострой сейчас: будь то в Москве или в регионах взяла с 2015 года тренд на снижение, так как рынок перегрет количеством предложений (коллега купил квартиру за 5 млн, сейчас такая же этажом ниже - 4 млн).

Ответьте на вопрос: в стране всё меньше денег, жить становится всё хуже, почему цены на недвижимость должны расти или оставаться на прежнем уровне? :)

Ответить
Развернуть ветку
Emilia Sinitsyna

У каждого свой подход и каждый имеет на это право. На мой взгляд, пока есть возможность, нужно зарабатывать по максимуму и искать возможность обеспечить себя и свою семью достойным будущем. Да, какую-то недвижимость в определенный момент времени сложно монетизировать или продать, но ситуация имеет свойство меняться. Рынок недвижимости действительно стагнировал лет 5, это хорошо видно, если сравнивать стоимость квартир и автомобилей, например, которые дорожали. Учитывая, что стройку в нашей стране взяли в ежовые рукавицы, через год два, когда закончатся набранные впрок разрешения, рынок будет сжиматься. Вторичка точно отыграет в цене. А застройщики начнут поднимать цены на новострой, потому что проектное финансирование - тот же кредит под конский процент.
Ну и я не разделяю упаднических настроений по поводу того, что жить становится все хуже. Пока есть руки и ясная голова нет проблем, с которыми нельзя справиться.

Ответить
Развернуть ветку
Sergei Timofeyev

Нет упаднических настроений, как и руковиц. Подрядчик-застройщик Хлебзавод №7

Ответить
Развернуть ветку
71 комментарий
Раскрывать всегда