Застройщик, социолог и ландшафтный архитектор — о коммерческой недвижимости и благоустройстве в российской столице.
Что в Москве происходит с коммерческой застройкой
Василий Фетисов, коммерческий директор МосТУ Группа «Эталон»
Мы строим жилые комплексы с 1987 года, конечно, за эти годы многое изменилось.
Сейчас я бы выделил три основные тенденции застройки в Москве: равнение на зарубежный опыт и заимствование решений и технологий, благоустройство придомовых территорий, общее улучшение качества проектов.
Первая тенденция заключается в том, что все крупные застройщики активно изучают западный опыт и регулярно отправляют сотрудников на стажировки и экскурсии. Самые интересные для нас проекты — в Швеции и Финляндии. Эти страны ближе всего к России по климату, культуре и менталитету. Также заслуживает внимания опыт застройщиков Германии и Великобритании, которые славятся самым практичным подходом к застройке.
Равнение на западный опыт проявляется не только в общих архитектурно-строительных трендах, но и в деталях — отечественные застройщики охотно перенимают у зарубежных коллег современные планировочные решения.
Например, квартиры с европейской планировкой — объединённой кухней и гостиной — очень популярны на российском рынке. Сейчас в жилых комплексах комфорт-класса до 100% квартир могут быть такого типа. А вот в бизнес-классе клиенты пока предпочитают классическую планировку с отдельной кухней, гостиной и спальней.
Ещё одно заимствование — увеличенная площадь и ширина лоджии. Это так называемый скандинавский тип — около 2 метров вместо стандартных 1,2. Скандинавы оборудуют на таких лоджиях места для отдыха, размещают плетёную мебель и столики, а для хранения велосипедов и других нужных в хозяйстве вещей используют кладовки.
Вторая тенденция столичных жилых проектов — соответствие высокому уровню городского благоустройства. Московские общественные пространства сейчас делают на европейском уровне. Застройщики, разумеется, не отстают от этих стандартов. Основной запрос к ландшафтным архитекторам сегодня — создание максимально комфортного зелёного пространства вокруг строящихся жилых комплексов. Это высокие деревья и кустарники, современные спортивные площадки и детские игровые комплексы.
И третья тенденция — непрерывное улучшение качества проектов. Особое внимание уделяется факторам, которые влияют на эмоциональное восприятие новостройки: благоустройство, входные группы и архитектура фасадов. Это те точки контакта с клиентом, в которые застройщики инвестируют, чтобы обеспечить правильное восприятие проекта и увеличить количество продаж.
Что происходит с общественными зонами Москвы и как архитектура влияет на экономику
Максим Любавин, социолог, член исследовательского коллектива КБ23.
Если говорить о тенденциях, то привычные для 20 века механизмы и способы проектирования городов больше не актуальны. Тогда было чёткое зонирование: здесь жилая зона, здесь производственная, а вот тут коммерческая и рекреационная. Сейчас границы между пространствами для работы и досуга становятся более подвижными. Всё сложнее сказать, где мы работаем, где отдыхаем, когда и как производим — например, чистое производство теперь нередко размещается в черте города. И городу приходится соответствовать этим изменениям, поэтому градостроители и политики обратили внимание на общественные пространства.
За последние девять лет в Москве появилось более 700 общественных пространств. Только в 2019 году в столице привели в порядок 139 парков.
В целом Москва меняется так же, как все мегаполисы. Но у московского опыта есть характерная отличительная черта: централизованность принятия решений. Такого нет в западных городах, где проекты реализуют после ряда процедур — обсуждения и согласования со всеми заинтересованными сторонами. Стоит отметить, что в западной практике отсутствует единое планирование. В этом плане Москву можно сравнить с Парижем, где в середине 19 века весь город изменили по плану Османа.
В 19 веке центр Парижа представлял из себя сеть узких кривых улиц, плотно застроенных зданиями. Поэтому был разработан план перестройки, и на месте запутанных улиц возникла сеть широких, прямых и светлых авеню и бульваров.
Если говорить в контексте мировых тенденций, преобразование Москвы — продолжение урбанистической революции, которая началась во всём мире примерно десять лет назад. Причины кроются в социально-экономических изменениях, которые обострились в 2008 году. В том же 2008 году впервые в истории более 50% населения планеты стало проживать в городах. Изменилась структура занятости и экономическая ситуация: в 21 веке города выходят на первый план. Они производят больше валового продукта, инициируют больше процессов и становятся их точкой схождения.
Василий Фетисов, коммерческий директор МосТУ Группа «Эталон»
Городские власти во всем мире понимают, что архитектура и застройка города напрямую влияют на его экономику. Пример — город Мальмё в Швеции. Это был депрессивный портовый город с умирающей промышленностью, которая раньше составляла основу его экономического благополучия. Чтобы переломить ситуацию, власти города решили пойти на архитектурный эксперимент и построили по проекту известного архитектора Сантьяго Калатраву знаковое здание — Турнинг Торсо. Этот небоскрёб вращается вокруг собственной оси. Так в Мальмё появилась новая достопримечательность, ради которой специально приезжают туристы, а значит — приносят городу деньги.
Зачем нужна ландшафтная архитектура
Денис Кусенков, старший партнер и директор по развитию ландшафтной компании ARTEZA
Много говорить о ландшафтной архитектуре стали только сейчас — до недавнего времени в России не существовало такого понятия. Первые дипломированные ландшафтные архитекторы появились примерно пять лет назад.
Сегодня все понимают, что создание комфортной городской среды невозможно без качественной ландшафтной архитектуры. Мы говорим не только о растениях, а обо всех элементах благоустройства: будь то детские и спортивные площадки или малые архитектурные формы. Ландшафтная архитектура предполагает весь комплекс работ по благоустройству территорий.
В отличие от России, в Америке и Европе этой культуре значительно больше лет. Они привыкли жить в качественной среде, мы же пока только учимся. Если говорить о тенденциях в ландшафтной архитектуре на Западе, то там больше внимания уделяется экономической составляющей и реализации. Они стараются минимальными средствами достигать максимального эффекта, это позволяет уделять больше внимания дизайну и более тщательно прорабатывать детали.
Что происходит с многоэтажками
Жилой комплекс «Эталон-Сити» от Группы «Эталон»
Василий Фетисов, коммерческий директор МосТУ Группа «Эталон»
Сейчас в России есть чёткое разделение: либо многоэтажная городская застройка, либо загородный участок с индивидуальным строительством. Компромиссные варианты практически не представлены: в какой-то момент начал формироваться сегмент таунхаусов и малоэтажных многоквартирных домов в пригородах, но пока он не очень активно развивается. Видимо, сам потребитель голосует либо за многоэтажное — оно дешевле и понятнее исторически, либо строит сам.
Максим Любавин, социолог, член исследовательского коллектива КБ23.
Большое беспокойство вызывает застройка новой Москвы, которая продолжает тенденцию неконтролируемой этажности и плотности. Несмотря на то, что где-то она приобретает черты квартальной застройки, лучше не становится.
Например, в Нидерландах дворы домов как правило являются небольшими парками или садами, а детские площадки выносятся либо в общественную зону, либо в специально отведённую часть двора. Если строить только многоэтажки и располагать их близко друг к другу, то такое решение просто невозможно внедрить.
Ещё одна проблема — социальная однородность. В КБ23 мы часто проводим опросы для застройщиков, и знаем, что одним из важных критериев при покупке недвижимости становится стремление к социальной однородности. То есть к пребыванию в кругу тех, кто похож на тебя — некоторой сегрегации. Это противоречит тем практикам, которые применяют на Западе, где есть квартальная застройка со смешанной этажностью и разнообразным социальным составом жителей.
Например, в Амстердаме законодательно фиксируется, сколько в доме должно быть квартир для социального жилья, аренды и продажи — так пытаются добиться неоднородного состава жителей.
Такая мера применяется как ответ на проблемы джентрификации — процесса, при котором недвижимость может стремительно дорожать. Многие критики, к слову, отмечают, что такой способ неэффективен.
В Москве сейчас состав жителей формируется чисто в рыночном духе. В будущем это может привести к схожему с джентрификацией результату – возникновению дорогих районов, многоэтажных гетто, анклавов по доходам или по каким-то другим социальным признакам. За этим процессом надо наблюдать.
Экология и городские леса
Василий Фетисов, коммерческий директор МосТУ «Группы Эталон»
Мы видим, что в Европе много внимания уделяют экологии. И если в России мы привыкли ездить на дачу, чтобы отдохнуть от города, то в продвинутых европейских городах стараются создавать такие общественные пространства и строить такие дома, чтобы не нужно было вообще покупать дачу. Самая продвинутая в этом плане — Финляндия: с одной стороны, там много лесов и озёр, как и в России, с другой стороны — в городах все устроено так, чтобы жители чувствовали себя как на природе.
У нас этот тренд только начал развиваться: застройщики уже стараются думать о ландшафтной архитектуре и внедрять какие-то нововведения. К примеру, в жилом комплексе «Крылья» мы создаём «городской лес». Рядом с домами будет парк с водоёмом, на крышах домов — зелёные зоны, детские и спортивные площадки окружим деревьями и кустарниками. Мы также спроектировали прогулочную тропу, которая объединит весь жилой комплекс. То есть можно будет выйти из дома, пройтись во всем зелёным зонам и почувствовать себя как на природе.
Экологическую концепцию в этом проекте поддерживают и инновационные зелёные технологии. «Крылья» станут первым жилым комплексом, где мы внедрим вертикальные городские теплицы. Они будут многоярусными и независимыми от солнечного света: за счёт этого теплицы можно размещать прямо в жилых домах, получать хороший урожай и обеспечивать жителей самой свежей зеленью и овощами. Так путь от грядки до стола может быть сокращён до нескольких минут.
Герман Гаврилов, руководитель отдела интегрированных решений и развития бизнеса Panasonic Россия
Выращивание в вертикальных теплицах — популярный общемировой тренд. Такие теплицы есть в США, Швеции, Корее, Китае и других странах. Первая городская вертикальная теплица Panasonic в России появилась в «Сколково». А первым жилым кварталом с городскими вертикальными теплицами станут «Крылья». В перспективе мы видим систему городских вертикальных теплиц в микрорайонах Москвы. При этом размещать их можно будет на неликвидных площадях — инженерных этажах, подвалах.
Группа «Эталон» — крупнейшая компания в сфере девелопмента и строительства в России. Она фокусируется на жилой недвижимости комфорт, бизнес и премиум-класса в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Одна из важнейших составляющих всех проектов Группы «Эталон» — благоустройство и озеленение территории, создание гармоничной и благоприятной для жизни среды.
Я житель ЖК "Летний сад" от Эталона. Так смешно читать про высокие деревья и зеленые дворы))))) Они огромное пространство двора просто закатали в одноцветную резину и реденько разбросали детский инвентарь)) Всё!)) на этом все закончилось. Вместо высоких деревьев - облезший газон и деревья в метр высотой максимум. Они сделали у первого корпуса нормальный двор, продали квартиры в других корпусах и сделали им эти пустыри вместо площадок... Позор так сдавать проекты и обманывать людей. И да, на рендерах и даже на строительном плане, все было по другому. Они тупо не успевали сделать и забили, сказав, что все так и задумано. Вот фото реальности и обещаний:
бывал в этом ЖК, тож смотрели квартиру там в первых построенных корпусах, а друг купил в итоге себе, и вперёд нас.
что добавлю от себя: здесь как раз очень и очень неплохо еще, а в САО (опять же, вон, в сравнении с "Селигер-Сити") это один из самых приличных проектов, в том числе и в реализации.
кстати, рендер у вас (вторая картинка, нижняя) - возможно, какой-то устаревший. на сайте у них вот тот маленький корпус по-другому выглядел (фасады гляньте), когда мы выбирали, и построен точь-в-точь как на актуальном рендере с сайта сейчас (сверьте сами). так что сравнение ваших двух картинок уже несколько нелегитимное, так скажем. но, могу и ошибиться в этом, с визуализацией.
а вот такие реальные фотки дворов этого ЖК еще найдены - прикрепляю. да, соглашусь, первые построенные корпуса выглядят шибче по дворовой территории - но, обратите, внимание, у них и двор поменьше, т.к. приличную часть занял ТРЦ.
но и последующие дворы, ваших корпусов, во-первых, больше по площади, просторнее то есть, а, во-вторых, по своему неплохи или еще не доделаны просто, а летом в зелень оденутся, и ваши соседи из первых домов еще завидовать вам же будут ) и, помните, встречная полоса на дороге - всегда лучше :))
Фото, что вы скинули, это фото 4 корпуса, их сдали первыми и там дворы хорошие, на них все и повелись, а вот в наших двора уже пустоши. Рендер двора, что я прикрепил, не старый, у меня есть строительная техническая документация и там предусмотрен двор, как на рендере (прикрепляю скрин). Они просто не успевали к сдаче дома и решили упростить. Мы запросили у застройщика информацию, будет ли двор ещё доделываться, на что нам ответили, что они все сделали и доделываться ничего не будет. И да, эти фотки были сделаны летом, в августе, когда застрой закончил озеленение и выдал квартиры.
да-да, фотки, что я разместил - это первые построенные у вас корпуса, 4а,4б, как на сайте сейчас. но и их время съёмки самый сезон, т.е. когда зелень вся цветёт и т.д. открыл офгруппу ЖК "Летний сад" ВКонтакте (https://vk.com/etalonsad) и глянул как в несезон, например, в октябре 2019г., выглядит двор первых корпусов - смотрите сами, первая фотка, тоже смотрится как будто голый. а вторая фотка это ваш новый 2-й квартал (как на сайте, корпуса 2а,2б,2в,2г) с продолжающимся благоустройством, озеленения еще толком и не видно, т.к. не сезон. вы следующим летом сравните первый двор соседских корпусов и свой, когда в обоих всё цвести будет, вот тогда может еще ваши соседи на ваш двор покосятся и себе больше требовать начнут )) в целом норм всё у вас, и детские площадки просторные какие, тренажёры вон уличные даже есть, так что только порадоваться за вас остаётся, в массе дворов московских такого и близко нет.
Есть один ньюанс, на фото 4 корпуса (верхнее фото), что был первым построен, еще не законченное озеленение, а на фото 3 корпуса (нижнее фото), уже законченное озеленение. Так же вы можете заметить, что у 4 корпуса присутствует полноценная зона workout с нормальным инвентарем, который отделен от детской площадки высокими кустами. В других же корпусах, в качестве разделения зон - железный заборчик (их везде по Москве удаляют, а у нас установили), а так же зона workout представлена 2 непонятными тренажерами, если их тренажерами еще можно назвать. Так же в 4 корпусе присутствуют крытые, кованные беседки, а в других корпусах дешевые столы под открытым небом. И еще, цвет площадки 3 корпуса (зеленый и красный), удалось получить только после уговоров застройщика, так как изначально, они всю площадку сделали черной. Так же деревья, что высадили в 3 корпусе и показаны на ваших фото, отсутствуют во 2 корпусе и у меня есть официальное письмо от застройщика, где сказано, что озеленение во 2 корпусе полностью закончено.
Но и это еще не все, в 4 и 3 корпусе, во дворе на земле лежит крупноформатная плитка, как по всей Москве сейчас устанавливают, а во 2 корпусе решил застройщик сэкономить и уложил старую мелкую плитку во дворе.
Комментарий недоступен
у меня дом - типовая московская панелька, построенная еще при Советах, по всем ГОСТам и т.д., тогда всё серьезно было, не то что сейчас. и вы не поверите - но точно такое же расстояние между соседними домами и примерно такие же виды. ну, как такие же - только серое всё и убогое, уже от времени в том числе. а тут новое и цветное. вот как-то так.
Комментарий недоступен
вряд ли в первых корпусах еще не законченное озеленение, вы сгущаете краски. да, может у них лучше получилось. по фото выглядит понасыщеннее озеленение. ну, что ж, нужно было приходить первым и покупать в начальных корпусах. какие воркаут-зоны во дворе ваших соседей и в вашем дворе - по фоткам конечно не разглядеть. но, думаю, большой проблемой для любителей спорта не станет зайти в соседний двор и позаниматься. уж поди договоритесь по-соседски, не прогонят ) по всей Москве как раз мелкоформатную плитку выкладывают, здесь вы тоже с чем-то не разобрались, плюс еще пишите что даже старую якобы вам положили, наверное откапывали где-то в соседних районах по ночам и к вам везли, чтобы дико сэкономить )) и заборчики эти зеленые во многих новостройках сейчас, насколько знаю, это типовая ячейка и её производство налажено, потому и используется многими, и нигде их особо не убирают, с чего вдруг то раздобрились на такую "микрореновацию"?! может только в вашем каком-то избранном районе.