Оценка недвижимости

Выделю два основных подхода к оценке любого из имеющихся активов: cравнительный (Relative valuation) и метод дисконтированных денежных потоков (DCF/NOI Valuation).

Подбираем группу аналогичных вариантов из одного района, высчитываем среднюю стоимость квадратного метра и применяем результат к лоту, который рассматриваем.

В результате получаем среднерыночную стоимость на интересующий нас объект недвижимости.

Метод ценен своей незатейливостью. Большую часть не только недвижимых, но и многих финансовых активов оценивают именно таким образом.

Минусы сравнительного метода в том, что если это не типовая застройка, то подбор аналогичных вариантов для сравнения окажется непростой задачей. В ситуации, когда лот не имеет аналогов на рынке, все выходит еще сложнее.

Совсем трудновыполнимой задачей становится ситуация, когда такой уникальный объект рассматривается в условиях не совсем прозрачного рынка и при наличии минимальной информации о выставленных на продажу вариантах.

Это вариант оценки актива в зависимости от потенциальных денежных потоков, которые он сможет генерировать в будущем. Чтобы воспользоваться подобным методом, стоит обладать базовыми знаниями финансов и аудита, а также понимать специфику индустрии, локации и самого объекта.

Если все это есть в наличии, дальше уже все просто:

• создаем максимально полную финансовую модель актива, который нас интересует,
• включаем в получившуюся модель наши лучшие ожидания по доходам/расходам,
• добавляем около пяти сценариев для анализа чувствительности,
• раскладываем денежные потоки, что позволяет узнать чистую операционную прибыль.
  

Следующим этапом стоит определить подходящую ставку капитализации и темпы роста в прогнозный и постпрогнозный период, применить особую для этих случаев формулу – и вуаля, у нас есть цена!

Чаще всего, чтобы обстоятельно оценить объект, применяют сразу два названных метода. В результате финальная цена будет средним значением между полученными результатами по двум методам исследования.

Что ж, теперь, когда вам в очередной раз назовут стоимость объекта недвижимости, вы сможете более обстоятельно побеседовать на эту тему с продавцом.

К тому же вы самостоятельно и более детально оценить предложенный вариант и его реальную цену.