Инвестора, который хочет вложиться в покупку жилья в Дубае с целью сдачи его в аренду, волнует вопрос о том, как выбирать объект недвижимости, чтобы не попасть на скрытые проблемы, чтобы не переплатить и чтобы инвестиция приносила доход. Обращение к риелтору не всегда гарантирует, что вы получите желаемый результат. Важно самим знать некоторые тонкости, которые следует учесть при покупке квартиры в Эмиратах.
Дубай расположился в топе популярных мест с точки зрения инвестиций в недвижимость. С начала 2023 года объем продаж жилья в Дубае составил почти 115 тыс. единиц. Самыми популярными районами были Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Marina и Business Bay. Означает ли это, что покупка квартиры в одной из этих локаций будет на 100% оправдана с инвестиционной точки зрения и можно брать с закрытыми глазами? Не все так однозначно. Купив жилье по красивым фотографиям и доверившись риелтору, по факту вы можете обнаружить неработающие коммуникации, которые вам придется чинить, уставший ремонт, вид на загруженную автомобильную развязку или мечеть под боком, где молитвы начинаются с 5 утра, отсутствие важной инфраструктуры поблизости или должного обслуживания здания. Кроме того, несмотря на топовую локацию, арендная доходность может оказаться не той, о которой вы мечтали. Вот чек-лист действий, которые вы можете предпринять самостоятельно, прежде чем покупать квартиру в Дубае.
Внимательно оцените локацию. Даже если это такой доходный для аренды район, как Дубай Марина или Бизнес Бэй, расположение самого здания внутри этого района может быть не очень удачным. Рядом может проходить шоссе или может быть заблокирован прямой выход к пляжу, хотя он виден из окна. Вид на воду всегда добавляет ценности объекту, но обратите внимание на безопасность лоджии, если это высокий этаж. Наличие крупного магазина и общественного транспорта (метро) имеет большое значение, особенно для сдачи жилья в краткосрок.
Учитывайте возраст здания и визуальное состояние как внутри, так и снаружи. Конечно, у старого здания цена будет более доступной, но и подводных камней немало. Если его возраст 10-15 лет, что для Дубая прилично, учитывая, что стране чуть более 50 лет, то вас могут ждать потрескавшиеся стены, поцарапанные полы, неработающие кондиционеры, протекающие трубы, обшарпанный бассейн, неприятные запахи и даже плесень. Чем старше становится здание, тем более дешевые управляющие компании занимаются его обслуживанием. Идеально, если оно относится к отелю, так как в этом случае качество управления будет намного лучше. Будьте готовы к тому, что, возможно, придется сделать косметический ремонт и проверить (и починить) коммуникации за свой счет.
Определите подходящий для этого жилья тип аренды. Для краткосрочной аренды отлично подходят популярные туристические локации, так как там развитая инфраструктура и пляж в пешей доступности. Вы можете самостоятельно искать арендаторов или передать эту задачу управляющей компании, но ей придется заплатить 20-25% от прибыли. Для долгосрочной аренды необязательно ориентироваться на топовый список мест Дубая.
Оцените реальную стоимость жилья. На сайте Property Finder вы можете посмотреть аналогичные квартиры, даже в этом же доме, и сравнить цены, чтобы понять, насколько адекватна озвученная вам стоимость. Если на ваш взгляд она завышена, то можете смело торговаться с продавцом.
Рассчитайте ROI. На сайте Airbnb выберите один день в сезон и один день в несезон и определите среднюю стоимость суток краткосрочной аренды. Исходите из того, что сдаваться она будет приблизительно 60% времени в год. Вычтите из полученной суммы расходы на управляющую компанию и коммунальные услуги. Посмотрите, за сколько сдаются подобный квартиры на долгосрочный период. В этом случае вы исключаете траты на услуги УК или самостоятельный поиск арендаторов. Стандартная арендная доходность в Дубае на объекты, сдаваемые в долгосрок, составляет 5%. Получить возврат на свои инвестиции в размере 12% — цифру, которую часто можно встретить в рекламных объявлениях, — можно, но придется приложить больше собственных сил и времени, а, скорее всего, и физически находиться в Дубае. Также плюсом для российских граждан является то, что доход вы получаете в долларах.
Посетите дом лично. Прежде чем подписывать сделку о покупке квартиры и вносить деньги, желательно лично приехать на объект и посмотреть на его внешнее состояние и состояние мест общедомового пользования, оценить запахи, понаблюдать за контингентом людей, проживающих в доме. Также неплохо взять с собой эксперта, чтобы проверить коммуникации и особенно кондиционер. При личном посещении могут вскрыться особенности, которые для вас окажутся неприемлемыми, или, наоборот, убедят вас в правильности выбора.
Мы, в компании Everhomes, честно рассказываем своим клиентам об объектах недвижимости, помогаем подобрать жилье в Дубае, ориентируясь на ваши конкретные запросы и цели, проводим консультации и готовы провести экспресс-анализ интересующего вас дома или квартиры.