{"id":13597,"url":"\/distributions\/13597\/click?bit=1&hash=ce14b8b4846314ce80a009b52128dfe4276b036f8de856a8737e7c40a3353b88","title":"\u0410\u0432\u0442\u043e\u043e\u0431\u043d\u043e\u0432\u043b\u0435\u043d\u0438\u0435 \u0431\u0430\u0437\u044b \u043a\u043b\u0438\u0435\u043d\u0442\u043e\u0432 \u0438 \u043a\u043e\u043d\u0432\u0435\u0440\u0441\u0438\u044f \u0432\u044b\u0448\u0435 \u043d\u0430 30% \u2014 \u0445\u043e\u0442\u0438\u0442\u0435?","buttonText":"\u0425\u043e\u0447\u0443","imageUuid":"97137c64-f668-5e69-98d1-d58d5d17653d","isPaidAndBannersEnabled":false}

Как выбрать квартиру для сдачи в аренду

В 2022 году я не вижу в России альтернативных надежных способов инвестирования свободных средств, кроме недвижимости, хотя сам до февраля этого года активно инвестировал в акции, криптовалюту и пр.

Так как я уже более 6 лет сам занимаюсь инвестициями в недвижимость в различных городах России и помогаю в этом клиентам, то хочу поделиться актуальной информацией о сдаче квартир в аренду.

Иван Кобылянский

Как это было раньше

Люди покупали квартиру для сдачи в своем городе и сами сдавали ее в аренду, решая, почти каждый день, различные проблемы с поиском арендаторов, заселением, ремонту всех систем в квартире, сбору платежей, выселением. При этом все убытки от порчи своего имущества или соседского, приходилось оплачивать самому…

Как это можно делать сейчас

Можно выбрать квартиру в самом выгодном для сдачи городе и жилом комплексе, а сдавать ее с помощью управляющей компании, которая решает все вышеперечисленные проблемы за Вас за небольшую комиссию с аренды. Она даже поможет обставить квартиру нужной мебелью.

Для контроля можно установить перед входной дверью камеру и отслеживать онлайн и в записи все, что происходит с квартирой. Цена вопроса около 5000 руб.

Также можно установить “умный” замок, чтобы, в случае чего, можно было заблокировать с приложения доступ в квартиру. Цена вопроса около 15 000 руб.

А для снятия с себя рисков порчи своего и соседского имущества арендаторами нужно оформить страховку за несколько тысяч рублей в год.

Как я выбираю выгодную квартиру для сдачи в аренду клиентам

  • Подбор города: Часто бывает, что сдавать квартиру не в своем городе выгоднее. Я делаю сравнительную таблицу дохода с квартир по разным городам.
  • Выбор жилого комплекса: Я делаю расчеты по всем ЖК в выбранном городе: строящимся и недавно сданным. Рекомендую покупать для сдачи в аренду новостройку, а не старый фонд, так как новостройку легче сдать по выгодной цене. Также, на новостройки всегда действуют самые выгодные ипотечные ставки.
  • Статус: Квартира или апартаменты. Для сдачи не играет особой роли.
  • Надежность: Если это стройка, то смотрим, чтобы в ЖК было: ФЗ-214, Эскроу-счет, Аккредитация Сбербанка. Если это сданные жилые комплексы, то достаточно Аккредитации застройщика Сбербанком.
  • Преимущества ЖК: Встречаются преимущества, по которым можно подбирать квартиру для сдачи, например бассейн на территории, закрытая территория без машин и пр.
  • Сколько комнат: Самые ходовые квартиры для сдачи это студии и однокомнатные. По ним я и делаю все расчеты, из которых будет видно, что выгоднее взять.
  • Управляющая компания: Может быть своя, которая управляет только этим ЖК, а можно подключать общегородскую. Своя надежнее, но таких ЖК мало. Я настоятельно рекомендую работать с управляющей компанией, даже при сдаче квартиры в своем городе.
  • Отделка от застройщика: В каких городах есть отделка “под ключ”, в первую очередь рассматриваем такие ЖК. Но такой “подарок” застройщики делают не во всех городах. И часто бывает, что города, где отделку не делают, гораздо выгоднее для сдачи, по сравнению с городами с отделкой.
  • Срок сдачи: Выбираем сданное или строящееся жилье.
  • Цена квартиры: Отталкиваюсь от возможностей покупателя. При больших возможностях, можно выбрать квартиру в городе подороже и получать более высокий доход с квадратного метра (см. описание ниже).
  • Цена за м2: Сравниваю цену за м2 в выбранных городах и ЖК.
  • Ставка по ипотеке (от %): При покупке в ипотеку важно найти ЖК с выгодной ставкой по ипотеке. Сейчас многие застройщики оплачивают % по кредиту за покупателя (субсидируют ипотеку).
  • Минимальный первоначальный взнос: Если он ограничен, то смотрим, на какие города и ЖК мы попадаем, чтобы купить квартиру для сдачи и выбираем лучшее предложение.
  • Ежемесячный платеж по ипотеке: Тут можно проверить, сможет ли покупатель оплачивать ипотеку при временном простое квартиры без арендаторов.
  • Стратегия сдачи в аренду: Долгосрок, посуточно, комбинированная - в каждом городе свои оптимальные стратегии. Посуточная сдача приносит больший доход.
  • Средний ежемесячный заработок на аренде сезон+несезон (за вычетом комиссий УК): Тут наглядно видно, сколько можно реально зарабатывать в месяц на каждой квартире уже за вычетом комиссии управляющей компании.
  • Доходность от сдачи квартиры в год за квадратный метр (выручку с аренды за год делим на количество квадратных метров в квартире): Рекомендую выбирать город и ЖК именно по этому параметру.
  • Какой должен быть первоначальный взнос по ипотеке, чтобы средний ежемесячный заработок на аренде (за вычетом комиссий УК) перекрывал ежемесячный платеж по ипотеке: Рассчитывается в рублях и процентах.
  • Окупаемость лет (при покупке за нал)
  • Доход % годовых (при покупке за нал)

Подписывайтесь на мой Telegram-канал https://t.me/eco_an чтобы узнавать про все выгодные стратегии инвестирования в недвижимость.

Данная статья не является инвестиционной стратегией и советом.

0
26 комментариев
Написать комментарий...
Stass.Kh

Спасибо, интересная статья
Интересно еще почитать про сам процесс сдачи, самому без компании

Ответить
Развернуть ветку
Sergey Takzhanov

Давайте расскажу, сам в процессе, трафик исключительно авито, 90% переночевать транзитом, благо квартира в 30 метрах от моей, но люди часто уезжают и приезжают в 4,5,6 утра, пока что не решил вопрос с самовыездом, приходится просыпаться рано. посуточная аренда это либо местным для по бухать или привести девушку, девку и т. П, в основном на выходные, что не очень, либо транзитники едущие в отпуск, поэтому есть сезон, но есть и постоянники, командировочные, сейчас ещё и контрактники, из нерешенных пока вопросов это стирка и глажка, за неделю квартира превратилась в прачечную(тут отдельная мысль для стартап).. В общем как вердикт, либо оборудовать электронным замком, клинингом и системой залогов, (непонятно сколько останется, возможно с равняется с просто сдачей) либо брать квартиру непосредственно рядом с собой, и работать уборщицей прачкой. Но в целом это неплохой доход относительно депозита,не требующий сверх навыков. По цифрам смысла нет говорить, от города к городу разница будет. Но либо должен быть туристический город, либо транзитный. Вобще лучше заняться другим бизнесом, а этот оставить старушка процентщицам

Ответить
Развернуть ветку
Иван Кобылянский
Автор

Конечно, тут доходы не будут сверх высокими. В бизнесе можно больше заработать и опять вкладывать в недвижку, наращивая капитал.
А если квартир 10 накупить в хорошем месте и сдавать их через управляющую компанию, то можно уже неплохо зарабатывать.

Ответить
Развернуть ветку
Sergey Takzhanov

10 квартир студий, это порядка 40 мультов в моем миллионнике, это большие деньги достаточные чтобы открыть пару нормальных бизнесов с окупаймостью 4-5 лет, а-то и больше, плюс поле для развития, 10 квартир эт слабая ликвидность и отсутствие перспектив, хотя б коммерция брать

Ответить
Развернуть ветку
Иван Кобылянский
Автор

Я думаю, что сравнивать бизнес и недвижимость нет смысла. Сомневаюсь, что много у кого получится создать вечный бизнес, типа кока колы. А недвижимость никуда не денется, а будет всегда расти в цене и можно передать по наследству.
Поэтому самый лучший вариант-заниматься бизнесом и доходы вкладывать в квартиры.

А с коммерцией с февраля этого года в РФ большие проблемы, так как много компаний и наших и зарубежных закрываются.

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Всеобщий яд
В 2022 г. я не вижу в России альтернативных надежных способов инвестирования свободных средств, кроме недвижимости

Всё так, но купить,сделать ремонт и тут же новенькую продать - разве не выгоднее, чем сдавать, убивая хату?

Ответить
Развернуть ветку
Борис Д

Сейчас такая квартира (после покупки) сразу сильно дешевеет. Продажи идут в основном за счет льготной ипотеки. А у вас после покупки формально будет уже вторичка и ваш покупатель не сможет воспользоваться льготной ипотекой, ему будет значительно выгодней пойти к застройщику (при равных ценах).

Ответить
Развернуть ветку
Иван Кобылянский
Автор

Рынок вторички оживает после снижения ипотечных ставок.
Можно искать выгодные переуступки с большой скидкой и продавать их дороже, но дешевле цены застройщика.
И застройщик рано или поздно продаст свои квартиры.
Рынок вторички никуда не денется. И там никогда не было большой разницы в цене с новостройками. Часто вторичка даже дороже новостроя, например в Сочи.

Ответить
Развернуть ветку
Борис Д

Я не спорю, что в отдельных случаях (например, при наличии хороших знаний конкретных застройщиков, перспектив локации и некоторой удачи) можно вырвать хороший объект. Но в целом ситуация на рынке недвижимости зашла в тупик. Вопрос только в том, лопнет всё быстро или будет медленно выравниваться. Пока склоняюсь ко второму варианту, первый мало кому выгоден.

И опять к математике... Сейчас ради интереса произвел дифференцирование (взял производную) аунитентных платежей... Вывод однозначный: брать ипотеку на длительные сроки - крайне не оптимальный вариант. Зато раньше, вижу, сроки были близки к оптимальным.

Ответить
Развернуть ветку
Иван Кобылянский
Автор

Я бы не стал постоянно заниматься ремонтами. Это сложно, долго и дорого. И маржа будет маленькая.
Лучше покупать/продавать переуступки от инвесторов в новостройках. Ищем выгодную цену, покупаем, тут же выставляем на продажу по рыночной цене ничего не делая в квартире.
В своем Телеграм-канале описываю эту стратегию и предлагаю подбор таких переуступок клиентам.

Но не всем это подходит. Кому то нужно просто куда-то вкладывать деньги.

Ответить
Развернуть ветку
Борис Д

И какой выхлоп будет на выходе? 2% годовых? Про ипотеку вообще молчу. Платить в два раза больше, чем за найм... Зачем?

Текущие цены на квартиры оторвались от реальности, от цен на найм в частности.

Ответить
Развернуть ветку
Иван Кобылянский
Автор

В зависимости от города и ЖК до 26% годовых.

Ипотека тоже везде разная. Есть варианты где, где аренда квартиры стоит 20 000 руб/мес, а ипотека по ней 10 000 руб/мес.
Я же говорю, нужно все считать и сравнивать. Ставки по ипотеке сейчас от 0,01% на весь срок.

Ответить
Развернуть ветку
Борис Д

Это в каком городе сейчас при аренде 20000 ипотечные платежи 10000?

И по ставке 0.01% идет сильное завышение цены, что означает, что по такой цене вы квартиру не продадите. Плюс к тому это означает очень длительную ипотеку - на 30 лет. Да, если для себя (негде жить) и без планов продажи в ближайшие десятилетия, то можно такой вариант рассмотреть, но в остальных случаях - одни минусы. В качестве инвестиций вообще не вижу смысла рассматривать квартиры по текущим ценам.

Ответить
Развернуть ветку
Sergey Takzhanov

Понятно что сво внесла изменения, Но в фильме игра на понижение проститутки брали по 3 квартиры, и рынок эт покрывало,. так вот, 2 года назад я купил квартиру - 56м и сосед взял льготн ипотеку на кв 70м, сегодня у меня квартира за 5600 у него за 7000, тока я вложил 3, а он 1, 5, понимаете? Он по сути заработал 400% годовых а я 80-90, стоит ли брать ипотеку?

Ответить
Развернуть ветку
Борис Д

Какой смысл обсуждать прошлое применительно к настоящему времени? С таким же успехом можно сыграть на курсах валют или на курсах акций.

Я более-менее знаком с математикой и знаю, что такое экспонента. Так вот пару лет назад, когда толпы рванули в инвестиции, я глянул на графики и тут же отказался от этой затеи. Я увидел там экспоненты, что означает - пузырь. Можно сыграть на экспоненте? Можно, конечно, но не в долгую, - важно успеть соскочить. А можно и не успеть. Сейчас это уже всё в прошлом.

И резкий рост цен на квартиры у нас произошел за последние несколько лет в основном за счет льготной ипотеки, т.е. не естественным, а искусственным путем. В итоге возникли сильные перекосы между первичкой и вторичкой. Сразу после покупки первички ее цена мгновенно становится ниже на 20-30%.

Ответить
Развернуть ветку
Sergey Takzhanov

Дайте мне дисконт 30%,я куплю все такие квартиры.. Чем больше умных тем про экспоненту и т. П тем не лучше, что на рынке, что здесь решает толпа, и рынок акций рос 8 лет а в штатах так лет 50 бычих, и пшики 2008 эт ерунда, так и с ипотекой, льготная продолжается, кирпич продаётся, строикои идут, и мигранты едут, да могут быть спады, но тренд на развитие +инфляция это пожизненно бычий тренд для всего

Ответить
Развернуть ветку
Борис Д

Дык, возьмите ипотечный калькулятор и посчитайте, какая разница между ценами на первичку (0.1% годовых) и вторичку (10% годовых) должна быть при одинаковом ежемесячном платеже. Там разница поболее 30% будет. Но у вторички есть свои плюсы перед первичкой, поэтому разница несколько сглаживается. На эмоциональность толпы надеяться - так себе затея.

И экспоненту вы зря недооцениваете... Как себя сейчас доморощенные толпы акционеров чувствуют?

Ответить
Развернуть ветку
Иван Кобылянский
Автор

20-30 % это многовато Вы говорите. Вот в Краснодаре текущая разница 16% https://krasnodar.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/?_gl=1*198kqzh*_ga*MTc3NjYxMS4xNjUwMzUyNDMz*_ga_TX3NZ7XFBD*MTY1OTY3NTAzNy44LjEuMTY1OTY3NjUzNi4w

И далее вторичка же тоже растет. Поэтому эти 16% быстро отобьются и пойдет рост.

Но будущее никто не знает, конечно. Если видите альтернативы вложений свободных средств, поделитесь.

Ответить
Развернуть ветку
Иван Кобылянский
Автор

Я написал в статье шаблон для аналитики квартир, можете самостоятельно просчитать по нему и найти выгодный вариант.
Или можно обратиться ко мне, я это сделаю платно.

А куда будете инвестировать сейчас?

Ответить
Развернуть ветку
Борис Д

Пока разумно взять паузу.

Ответить
Развернуть ветку
Sergey Takzhanov

Знаете моя мама риэлтор тож говорит что цены неадекватные и у людей денех нет, ток я как не посмотрю людям пох, есть телега тащим

Ответить
Развернуть ветку
Andris k.andris

Не обнаружил в статье оригинальных мыслей для поиска и сдачи квартир.
Всё и всем известные факты. Сорри...

Ответить
Развернуть ветку
Иван Кобылянский
Автор

Если Вы профессионал и давно занимаетесь этим, то да. Статья для тех, кто не занимается сам недвижкой и хочет купить квартиру для сдачи.

Ответить
Развернуть ветку
Andris k.andris

Я вообще-то не занимаюсь этим профессионально, но пришлось изучить эту кухню "изнутри".
Просто покупал квартиру и прошел через все "прелести" ада, который устраивают клиентам риелторские конторы.
Наверно нигде более нет столько мошенников, чем в этой сфере. Поэтому, если все же вам придется когда-нибудь заняться этим, то найдите человека, который в этой кухне разбирается досконально и которому вы доверяете. Мне же пришлось все проверять на своей шкуре.

Ответить
Развернуть ветку
Иван Кобылянский
Автор

Да, управляющую компанию нужно тщательно выбирать. Лучше по рекомендациям.

Ответить
Развернуть ветку
Кира Вальковская

При чем тут управляющая компания?

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Читать все 26 комментариев
null