Отчет Самолета. Кто-то ожидал худшего?

— Если честно, не люблю анализировать застройщиков. После введения эскроу-счетов признание застройщиками выручки стала очень проблемным моментом. Про признание выручки компании есть дословная цитата в МСФО: "Выручка от реализации недвижимости, признаваемая в момент времени, представляет собой реализацию недвижимости по договорам купли-продажи в домах, по которым процент готовности на дату продажи составил 100%". Понимаю, что многим тяжело воспринять такую формулировку, поэтому перефразирую ее так, выручка признается, только в момент передачи объекта собственнику. То есть, чтобы застройщик признал выручку необходимо сдать объект.
— Если честно, мне такая система не очень нравится, так как по сути мы с вами смотрим в прошлое, ведь контракты на эти квартиры были подписаны год назад, а может и больше. Поэтому понять текущее состояние застройщика трудно. С другой стороны, в отчете Самолета есть такой показатель как "ожидаемое признание выручки" на ближайшие 12 месяцев. Мне сложно сказать, прогнозный это показатель или фактический, тем не менее, он составляет 102,059 млн рублей. Чтобы вы понимали мою логику, момент этого признания и трактовки очень важен, именно поэтому я заостряю на нем внимание. Если показатель фактический, то группа уже признает контракты на эту сумму в ближайшие месяцы, но показатель будет увеличен за счет новых покупателей. Если показатель прогнозный, то Самолет ожидает спада спроса, так как за 6 месяцев 2022 года выручка составила 66 млрд, а за ближайшие 12 месяцев составит 102 млрд. Это принципиальный момент, так как Самолет лидер рынка и если лидер прогнозирует падение выручки, то у остальных показатели будут еще хуже.
— Теперь о более базовых вещах. На эскроу-счетах Самолета находится приблизительно 228,8 млрд рублей, то есть это потенциальная признанная выручка на ближайшие несколько лет. Если взять 5 полугодовых отрезков, то это будет 45,8 млрд рублей каждые полгода. То есть, состояние компании должно быть стабильным в плане признания выручки. Также стоит обратить внимание на увеличение Финансовых расходов в 4 раза. Основная компонента данной статьи - процентные расходы из-за кратно возросшего количества выпусков облигаций. Как раз по этой причине прибыль выросла только на 69%, тогда как выручка удвоилась при сравнении с аналогичным периодом 2021 года.
Итоговое мнение: исходя из отчета и формулировок, у меня сложилось впечатление, что период когда Самолет делает удвоение по выручке каждый год - закончилось. Компания переходит в фазу зрелого роста. С учетом показанных цифр, я не удивлюсь, если компания удвоит финансовые показатели по итогам года, дальше мы будем свидетелями снижения этих показателей до 25-30% в год при благоприятной конъюнктуре. Отдельно стоит сказать про субсидии государства. Сама компания отмечает, что благодаря ним в июне Самолет смог вернуться к плановым показателям, но насколько долго эти программы могут держать рынок - большой вопрос. Если рассматривать компанию как акционер, я бы сюда не инвестировал, так как у компании очень высокая себестоимость и как следствие маржинальность, то есть из выручки вытаскивается мало прибыли, поэтому на хорошие дивиденды рассчитывать тут не стоит, а трехзначный рост, который компания показывала ранее, после 2022 года будет также под большим вопросом!
P.S.: Надеюсь, что пост получился не очень сложным для восприятия и вы дочитали его до конца😉