Сервис продажи жилья Zillow резко подешевел почти на треть: он купил слишком много домов и не заработал из-за алгоритмов Статьи редакции
«Маркетплейс» для недвижимости хотел зарабатывать на перепродаже домов, но переплатил из-за собственных алгоритмов для оценки жилья.
Онлайн-сервис для продажи жилья Zillow навсегда отказался от перепродажи жилья: компания покупала недвижимость, делала лёгкий ремонт и перепродавала с наценкой.
На фоне этого акции Zillow (тикер ZG) на Nasdaq к 18:35 мск 3 ноября упали на 19,01% — до $69,23. С 1 ноября капитализация компании снизилась с $24,6 млрд до $17,62 млрд, стоимость акций — на 28,2%.
Zillow купила слишком много домов и продавала некоторые из них дешевле первоначальной цены, говорится в заявлении сервиса. Теперь компания пытается избавиться от накопившихся запасов: распродаёт 7000 домов за $2,8 млрд институциональным инвесторам, узнало Bloomberg.
Мгновенная покупка жилья
Zillow разрабатывает сайт для покупки и продажи недвижимости, а также алгоритм Zestimates для оценки стоимости домов в США. Сервис также позволяет продавцам покупать место в поисковой выдаче, агентам — рекламировать себя в карточке всех объектов на сайте, создать собственную витрину объектов с Zillow на своем сайте и так далее.
Ежемесячная аудитория сервиса к октябрю 2021 года достигла 36 млн уникальных пользователей, включая агентов, собственников, застройщиков и обычных покупателей.
В мае 2018 года Zillow запустила услугу Zillow Offers для «мгновенных предложений», которая позволяет владельцам быстро продать свой дом. Для этого нужно подготовить документы и запросить предложение у Zillow.
С помощью своих алгоритмов и инспектора, который посещает дом, сервис оценивает жильё и предлагает пользователю свою цену. За быструю покупку компания берёт комиссию в размере 6-9%, что обычно больше традиционных комиссий агентов по недвижимости.
Слишком «агрессивное» масштабирование
Zillow планировала покупать по 5000 объектов в месяц к 2024 году. Пандемия вызвала ажиотаж на рынке жилья — люди стали быстрее продавать и покупать дома, на фоне чего популярность услуг Zillow выросла, отмечает Bloomberg.
Кроме того, компания изменила свой алгоритм на фоне подорожания недвижимости и стала предлагать собственникам более высокие цены. Bloomberg называет этот рост цен на жильё «самым быстрым» в истории США.
Во втором квартале 2021 года Zillow купила 3800 домов. В третьем квартале купила рекордные для себя 8000 домов, подсчитал специалист по технологиям в сфере недвижимости Майк Делпрет. Одновременно с этим рост цен замедлился — теперь многие дома компании придётся продавать с убытком, пишет издание.
По данным YipitData, в сентябре Zillow выставила на продажу дома с самой низкой наценкой с ноября 2018 года. В третьем квартале компания также снизила стоимость почти половины своих объектов в США — цены на купленные дома оказались ниже ожиданий, отмечает Bloomberg.
Для примера YipitData проанализировала около 250 объявлений Zillow в Финиксе — стоимость домов оказалась в среднем на 6% ниже, чем компания за них заплатила. «Цены изменились не в пользу Zillow. Компания, возможно, была слишком агрессивна на торгах», — сказал Брэд Эриксон, аналитик RBC Capital Markets.
«Такое впечатление, что компания принимает решения на два-три месяца позже рынка», — добавил Делпрет. По его словам, Opendoor, главный конкурент Zillow, тоже сократил своё присутствие в Финиксе, но продолжает продавать дома дороже, чем покупает.
С увеличением объёма покупок Zillow столкнулась с нехваткой подрядчиков для ремонта жилья из-за пандемии. В дополнение к этому Zillow хотела разрешить клиентам назначать дату продажи дома заранее: например, о сделке могли договориться в августе, а ремонтом удавалось заняться только в ноябре. Это тоже усугубляло проблему с персоналом.
Сокращение четверти сотрудников и более $550 млн убытков
17 октября Zillow объявила, что берёт перерыв в покупке домов до конца года из-за нехватки сотрудников и будет работать с уже купленными объектами. «Мы работаем в условиях ограниченных трудовых ресурсов и предложения. Приостановка заключения новых контрактов позволит нам сосредоточиться на продавцах, уже заключивших с нами контракт, и на нашем текущем запасе домов», — заявил операционный директор компании Джереми Ваксман.
1 ноября источники Bloomberg сообщили, что Zillow хочет продать 7000 домов институциональным инвесторам за $2,8 млрд, разделив продажу на несколько сделок вместо «пакетного» предложения.
2 ноября компания объявила, что закроет подразделение по перепродаже домов навсегда. Zillow уволит около 25% сотрудников, говорится в отчёте о финансовых результатах за третий квартал 2021 года.
Непредсказуемость прогнозирования цен на жильё намного превышает наши ожидания. Продолжение масштабирования Zillow Offers приведёт к слишком большой волатильности доходов и баланса.
Компания призналась, что из-за своих алгоритмов заплатила слишком много за дома, купленные во второй половине 2021 года. Согласно отчёту, убыток от бизнеса по перепродаже домов составит более $550 млн: компания списала $304 млн в третьем квартале 2021 года, а также ожидает убытки в размере $240–265 млн в четвёртом квартале.
С момента запуска Zillow Offers в 2018 году компания так и не получила от неё прибыли, утверждает Bloomberg.
Не понятно как сделан вывод о кривом алгоритме. Или автор считает, что алгоритм 100% предсказывает будущие движения рынка?
В мире не существует алгоритма, который может предсказывать стоимость того или иного товара на известных промежутках времени. Нет ни фундаментальных, ни технических инструментов, которые бы гарантировали поведение свободного рынка, тем более отдельных его сегментов в тех или иных локациях.
Есть одно исключение: ты монополист на рынке и сам формируешь цены за счёт неэластичного спроса
Видимо, в Zillow решили, что раз они самый популярный сервис для поиска жилья, значит могут влиять на его стоимость, в т.ч. за счёт создания искусственного спроса и дефицита, покупая жилье пачками. Но рынок оказался, как всегда, сложнее.
Это очевидная глупость. Алгоритмы, занимающиеся HFT, существуют уже много лет. Речь естественно не идёт о том, что алгоритм с 100% точностью предсказывает движения рынка. Речь о ЕВ покупки.
Какое отношение алгоритмы, торгующие спрэды, имеют к рынку жилья? Кроме того, HFT-торговля невозможна на неликвиде, а именно к неликвиду стоит отнести рынок жилья.
Для меня очевидно то, что З пыталась манипулировать рынком за счёт искусственного спроса и убирания с рынка предложения. Если нет и они пытались предсказать точечные сделки в совершенно разных локациях, то это глупость ещё большего порядка
В вашем комментарии было просто про товары. Про недвижимость там не слова. Что мешает создать алгоритм, предсказывающий цену недвижимости? В теории ничего не мешает. И вполне вероятно у Zillow это проучилось сделать.
Другое дело, что у рынка недвижимости действительно есть свои особенности. В том числе медленные продажи и необходимость надолго замораживать деньги в объекте. Но к алгоритму предсказывания цен это все отношения не имеет.
Что мешает? Непредсказуемость рынка мешает, если ты на нем не монополист.
Не З формирует рынок недвижимости в США, а финансовые процессы, циклы дорогих и дешёвых денег. Здесь недостаточно собрать биг-дату сделок купли-продажи прошлых периодов, необходимо предсказать эффект поведения толпы, что невозможно в конкретный момент времени. А так, конечно, можно предположить что любой товар на неопределенном периоде времени в будущем будет дорожать, потому что инфляцию денег никто не отменял.
Данных вполне достаточно для того, чтобы пытаться предсказывать цену недвижимости. Никаких особых проблем с точки зрения математики и моделирования в этом нет.
Предсказать эффект «поведения толпы» нужно и при торговле акциями. Похоже вы не совсем понимаете о чем пишите.
Вас послушать, так и ВВП/инфляцию/ставку можно легко предсказывать. А если можно предсказывать, то можно сильно заранее реагировать.
Получается, все Центробанки мира занимаются шарлатанством со своими денежно кредитными политиками и сценариям реакции на шоки.
Все и предсказывают. Вы просто похоже не понимаете, что является качественным прогнозом. Качественные прогноз не предсказывает будущее с точностью 100%. Это всегда вероятностная штука.
Почитайте "Черный Лебедь" Насима Талеба. Это уже классика. Хорошо лечит от веры в предсказуемость.
Я Черного Лебедя прочитал более 10 лет назад. Я не знаю от чего он лечит, но в вас он явно вселил уверенность, что вы разбираетесь в вопросе, в котором на самом деле нифига не разбираетесь.
Переходите на личности, а по существу есть что ответить?
Все и предсказывают.Алгоритм мог предсказать Ковид-19 и рост цен на недвижку на 50% за год?
Любые вероятностные алгоритмы носят, вы не поверите, вероятностный характер. Никто не предсказывает будущее с 100% точностью. Но если вы считаете, что вероятность того, что недвижка в условных США через год будет стоить дороже чем сегодня ровно 50% (и соотвественно 50% что дешевле), то вы ошибаетесь. Эта вероятность не 50%.
Ну окей, представьте что супер-алгоритм с бигдатой и нейронками выдал цифру вероятности в 13%. Или распределение какое-нибудь гауссово нарисует.
Вы просто похоже не понимаете, что является качественным прогнозом.Вы через год даже не узнаете, правильно он работает или нет, независимо от состояния рынка. Даже через 10 лет экспериментов не узнаете. И толку от такого прогноза?
Покажите пожалуйста пример качественного прогноза. Даже интересно. Только на будущее плз. Можем сверить потом.
Толк в деньгах, которые вы можете заработать предсказывая движение стоимости лучше рынка. Люди зарабатывают огромные деньги на рынках акций, на ставках и так далее. В этом и смысл.
Сразу скажу, что лично вы или лично я никогда не сделаете модель, которая может бить рынок сегодня. Это тема слишком ушла вперед, чтобы один человек мог построить такую модель. Этим занимаются "корпорации" на которые работают куча талантливых математиков и программистов. Так что я никому не советую лезть на этот рынок в одиночку. Но то, что алгоритмы есть и они работают - это факт.
А есть подтверждения этому факту?
Ну смотря, что для вас будет подтверждением. Можете погуглить про HFT алгоритмы для начала.
HFT это в основном простой арбитраж одного актива между биржами. Никаких прогнозов. Видишь разницу - быстро проторгуй большой объем - получи профит. Главное других HFTшников обогнать. Ах да, еще это покупка инфы у брокера по выставленным клиентским ордерам до их попадания в стакан и размещение встречных позиций.
Сам смысл HFT в автоматическом принятии решений за микросекунды, какие там могут быть прогнозы.
HFT бывает разный. Это далеко не только арбитраж. Я лично знаю однокурсников с мех-мата которые еще лет 13-14 назад писали алгоритмы, которые били рынок (на тот момент). Простенькими (относительно современных) моделями, которые брали производные первых нескольких порядков и на основе этой информации предсказывали краткосрочные движения курса.
А сейчас я знаю людей, которые бьют рынок ставок своими моделями.
Ну, если HFT называть любой автоматизированный трейдинг по теханализу, то конечно всегда есть те у кого получается выигрывать. Какое-то время.
Но обычно под HFT все-таки подразумевают примерно то что я выше написал
Теханализ это антинаучная чушь. Не нужно путать это с работающими моделями и алгоритмами.
"Какое-то" время - это вполне выборка, которой более чем хватает для статистической значимости результатов.
Да можете как угодно называть. И по большому счету нет никакой разницы, в основе алгоритма там "голова и плечи" или "диффуры высших порядков". Всё это теханализ - прогнозирование на основании исторической информации от самого рынка. Котировок и стакана.
для статистической значимости результатовДа плевать на статистическую значимость. Важен только финансовый результат за заданный период.
Ну разница примерно как между правильно решенной задачкой по математике и неправильно решенной. И там и там цифорки и знаки равно, а результат кардинально разный. Тех анализ имеет такое же отношение к моделированию нормальному как танцы шамана с бубном к медицине.
Ну вам может быть плевать на что угодно. Мне вот не плевать. Так как положительный результат можно получить поставив миллион на красное и выиграв. Мне вот интересно математическое ожидание этого действия, а не только финансовый результат.
Мат.ожидание от постановки на красное легко вычислить: ВашаСумма*(18/37)*КоэффициентЧестностиКазино. Теперь алгоритм "постановки на красное" может считаться научным?
Разрешаю! Может! А вот в случае с рынком математическое ожидание таким способом посчитать нельзя. Что делать будем? Или чувак купивший один раз Теслу с плечом и продавший ее после х10 - это гений торговли?:)
Это как вы сами решите, определите критерии гениальности и по ним оценивайте. Если это конечно важно. Меня как-то больше мой карман интересует чем гениальность удачливых чуваков.
Может он много лет строил модели, которые ему эту сделку подсказали. Наскрёб лям долларов, получил 10, и теперь просто живёт, счастливый, на депозит )))
А вот в случае с рынком математическое ожидание таким способом посчитать нельзяА если представить что алгоритм - черный ящик. Но работает уже много лет на рынке. Тысячи или даже миллионы сделок совершил. Т.е. есть внушительная статистика. По ней же можно мат.ожидание результата следующей сделки вычислить? И в таком случае неважно что в черном ящике, верно? Диффуры там какие, теханализ ваш любимый, кот Шредингера или Уоррен Баффет собственной персоной?
Слава богу ничего самому решать и придумывать не надо. За нас уже все давно придумали. Нужно просто изучить предмет, который называется математическая статистика.
В целом неважно, что в черном ящике конечно. Со всеми вытекающими из мат. стата ограничениями правда. То есть если мы возьмем миллиард стратегий, то какая-то выстрелит и на приличной дистанции. Это не значит, что она работает. Но если мы возьмем изначально одну, наберем достаточную дистанцию из независимых сделок, посчитаем ЕВ по уму и с соблюдением всех правил мат. стата, то да. Это будет означать, что стратегия работает. Что бы там не было в черном ящике.