Сервисы
Mail.ru Group
8451

Ziroom — сервис, который ремонтирует «бабушкины» квартиры и сдаёт их в аренду с наценкой

Заместитель инвестиционного директора Mail.ru Group Андрей Молчанов рассказывает про инвестиции на примере китайского сервиса.

В закладки
Аудио

200 млн человек в Китае живут в съёмных квартирах, это рынок размером $234 млрд. Он будет только расти: цены на жильё повышаются, а миллениалы всё больше сомневаются, что «недвижимость — лучшая инвестиция».

Даже коммунистическая партия поддерживает тренд: арендодатели получают налоговые вычеты, а арендаторы всё сильнее защищены законом, в том числе от повышения ренты, и иногда даже могут платить за аренду из пенсионных накоплений.

У Lianjia, крупнейшего агентства недвижимости вроде «Миэль» или «Инком», есть дочерний проект Ziroom, выделенный в отдельную компанию с оценкой $4,5 млрд.

Бизнес-модель Ziroom: компания заключает контракты с собственниками квартир, приводит помещения в порядок (вывозит ковры, исправляет откровенные недостатки, красит стены в светлые тона) и сдаёт их в долгосрочную аренду с наценкой, иногда покомнатно.

Все платежи принимает, конечно, на свои счета — собственник об оплате и жильцах может даже и не знать. В базе уже 850 тысяч объектов, все доступны на отдельном сайте-каталоге.

Главный вопрос здесь — насколько оправдана наценка в 30–60% для этой прослойки между арендатором и владельцем. Компания берёт на себя управление недвижимостью и риски простоя, а для жильца логичнее снимать у компании, а не у бабушки-помещицы: к компании не приедет внук, ради которого придётся съезжать. Ещё одно преимущество — отсутствие комиссии за поиск квартиры, но она включена в ежемесячный платёж.

Запускать такой бизнес внутри Lianjia было проще, чем с нуля: реклама на родительских ресурсах была эффективнее, а доступ к базе арендодателей проще. Запуск был в 2011 году, за полтора года расселили 30 тысяч жильцов. В 2016 году проект был выделен в отдельную компанию, а в 2017-м привлёк $70 млн с помощью облигаций, обеспеченных будущими платежами жильцов.

Позже удалось поднять раунды от Tencent и фондов на $600 млн и $500 млн по оценкам $3 млрд и $4,5 млрд соответственно. Конкурировать приходится в том числе с Danke — проектом, поддерживаемым Alibaba, с оценкой $2 млрд. Но самой страшной угрозой тут кажутся аналогичные запуски от девелоперов.

В России у АИЖК есть похожий проект: «Дом.рф» выкупает у девелопера квартиры на свой баланс целыми блоками и фондирует это облигациями под 15%.

Андрей Молчанов пишет о стратегии и инвестициях на примере Китая во «ВКонтакте», в Facebook и в Telegram-канале.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать
{ "author_name": "Mail.ru Group", "author_type": "editor", "tags": ["\u043a\u0438\u0442\u0430\u0439"], "comments": 22, "likes": 43, "favorites": 115, "is_advertisement": false, "subsite_label": "services", "id": 81131, "is_wide": false, "is_ugc": false, "date": "Fri, 30 Aug 2019 12:36:46 +0300", "is_special": false }
0
{ "id": 81131, "author_id": 198687, "diff_limit": 1000, "urls": {"diff":"\/comments\/81131\/get","add":"\/comments\/81131\/add","edit":"\/comments\/edit","remove":"\/admin\/comments\/remove","pin":"\/admin\/comments\/pin","get4edit":"\/comments\/get4edit","complain":"\/comments\/complain","load_more":"\/comments\/loading\/81131"}, "attach_limit": 2, "max_comment_text_length": 5000, "subsite_id": 200396, "last_count_and_date": null }
22 комментария
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
22

Хотелось бы подправить Автора статьи.
Из минусов: 1) в Ziroom вы платите комиссионные в размере 1-ого месяца аренды.
2) Иностранцы могут снимать квартиру в крупных городах только через Ziroom. Другие агенства по аренде жилья вас просто слушать даже не станут, когда узнаю, что вы иностранец.
Из плюсов:
1) хотелось бы отметить, что Ziroom держит квартиру в чистоте.
Каждые 2 недели приходит уборщица и прибирается на кухне, в зале, в туалете, вашу комнату тоже уберет (если надо).
2) Далее, допустим один жилец съехал, перед тем как въедет другой, квартиру приводят в идеальный порядок, все что сломано чинят, заменяют, красят.
3) А само приложение Ziroom - это очень крутая тема. Там и карта с квартирами. Выбираешь район, доступные квартиры, сразу можешь списаться с ответственным менеджером, через приложение оплатить квартиру. Подписываешь контракт через приложение тоже. Вот так.

Ответить
3

"2) Иностранцы могут снимать квартиру в крупных городах только через Ziroom. Другие агенства по аренде жилья вас просто слушать даже не станут, когда узнаю, что вы иностранец." — это неправда. Есть десятки агентств в крупных городах которые специализируются на иностранцах и на релокации. Многие шанхайские агентства такого рода готовы помочь с релокацией в другие провинции.

Ответить
2

Поддержу. Даже без специализации на экспатах любое крупное сетевое агентство без проблем подписывает договор с иностранцами.

Ответить
0

Если говорит на китайском — да

Ответить
0

Действительно, проблем с арендой для иностранцев нет. Многие арендодатели наоборот предпочитают сдавать иностранцам, так как для них выставляют арендный счёт на порядок выше(как правило которые только приехали в Китай), что на много выгоднее, чем своим согражданам. Так же иностранцы более аккуратно относятся к квартире и не живут по 10 человек. Редко возникают трения из-за прописки, но опять же вопрос решаем, если есть владение китайским.

Ответить
2

Спасибо за подробный комментарий.

Там нет комиссионных, есть дополнительный "ежегодный платеж", который растягивают на весь год — читай, включают в ежемесячный. Но для жильца без сбережений это эффективно означает 2,1 месячных платежа при заселении (первый месяц + депозит) вместо трех.
http://zhuanti.ziroom.com/zhuanti/2018/zrk/fenqi/m/index.html

За уборку дополнительно платят арендаторы и далеко не все, увы — хотя на подобный upsale и возлагаются большие надежды.

Ответить
4

Боюсь вы не правы :)
При подписании контракта, вы должны заплатить следующие 3 месяца + Депозит(1 месяц) + агентские(1 месяц). Оплата через приложение Ziroom.
Вот вам скриншот оплаты. Оплата каждые 3 месяца и если открыть скриншот, то плата за первые месяц больше почти в 2 раза.

Ответить
0

Это только одна из опций, которую вы и выбрали. Есть другие.

Ответить
0

Они ничего не говорили, что можно растянуть агентскую оплату или сделать ежегодный платеж. В контракте ничего такого не было, да и в приложении не было другого варианта. Выбора там точно нет. Контракт в приложении, оплата в приложении, счет тоже выставляют в приложении.
Поэтому я не знаю как у вас было. Возможно есть какое-то отличие по городам.

Ответить
1

Есть видео у Варламова, убираются там не очень(

Ответить
0

Снимать можно через любое агенство. Про этот сайт никогда не слышал, видимо поэтому не заморачивался. Выбирал район где мне нравится Гарден брал местное агенство и снимал квартиру подписывал договора с агентством и хозяевами.

Ответить
5

Иииии? Не понятно что я прочитал, нужно инвестировать в китайскую компанию, или создавать свою? Дом.оф сдаёт жильё в аренду?

Ответить
0

А ведь верно, статья была про инвестиции. Зато в комментариях не пусто.

Ответить
4

То чувство когда прочитал статью и не понял что хотели сказать

Ответить
3

ДОМ.РФ выкупает у девелопера квартиры
на свой баланс целыми блоками
и фондирует это облигациями под 15%.

При средней доходности по рынку аренды в 5%
Откуда трёхкратная разница ?

Ответить
1

Разница в идеальном мире будет от того, что (1) сдают выше рынка, (2) зарабатывают на дополнительных услугах вроде клининга и (3) эффективнее оперируют и маркетируют. В неидеальном она будет покрываться инвестициями. Кстати сейчас у них больше облигаций под 8-12%, под 15% почти не осталось.

Ответить
2

Даже под 8-12% это всё будет покрываться чьими-то деньгами, поскольку аренда по Москве действительно приносит максимум 5-6%, как ни крути. Только если выкупать существенно ниже рынка, но и здесь получается, что квартиру покупать надо в 2 раза дешевле рынка, чтобы получать с её сдачи 10% годовых, чтобы выпускать облигации под 4-5% годовых (если такие кому-то нужны в рублях).
Другой вопрос, что если эти квартиры использовать как хостелы, но что-то сильные сомнения, что где-то там есть настолько прошаренные управленцы.

Ответить
1

Они их выкупают с дисконтом за опт
А продают в розницу с наценкой и в ипотеку.

Ответить
2

Интересно, а почему сервис у них не на https?

Ответить
0

Потому что все пользуются приложениями. На сайты забивают часто.

Ответить
0

ну все равно как-то, сейчас уже хттпс можно сказать по умолчанию должен идти)

Ответить
{ "page_type": "article" }

Прямой эфир

[ { "id": 1, "label": "100%×150_Branding_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox_method": "createAdaptive", "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfl" } } }, { "id": 2, "label": "1200х400", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfn" } } }, { "id": 3, "label": "240х200 _ТГБ_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fizc" } } }, { "id": 4, "label": "Article Branding", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "cfovx", "p2": "glug" } } }, { "id": 5, "label": "300x500_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfk" } } }, { "id": 6, "label": "1180х250_Interpool_баннер над комментариями_Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "h", "ps": "bugf", "p2": "ffyh" } } }, { "id": 7, "label": "Article Footer 100%_desktop_mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjxb" } } }, { "id": 8, "label": "Fullscreen Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjoh" } } }, { "id": 9, "label": "Fullscreen Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjog" } } }, { "id": 10, "disable": true, "label": "Native Partner Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "clmf", "p2": "fmyb" } } }, { "id": 11, "disable": true, "label": "Native Partner Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "clmf", "p2": "fmyc" } } }, { "id": 12, "label": "Кнопка в шапке", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "bscsh", "p2": "fdhx" } } }, { "id": 13, "label": "DM InPage Video PartnerCode", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox_method": "createAdaptive", "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "h", "ps": "bugf", "p2": "flvn" } } }, { "id": 14, "label": "Yandex context video banner", "provider": "yandex", "yandex": { "block_id": "VI-223676-0", "render_to": "inpage_VI-223676-0-1104503429", "adfox_url": "//ads.adfox.ru/228129/getCode?pp=h&ps=bugf&p2=fpjw&puid1=&puid2=&puid3=&puid4=&puid8=&puid9=&puid10=&puid21=&puid22=&puid31=&puid32=&puid33=&fmt=1&dl={REFERER}&pr=" } }, { "id": 15, "label": "Баннер в ленте на главной", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "byudx", "p2": "ftjf" } } }, { "id": 16, "label": "Кнопка в шапке мобайл", "provider": "adfox", "adaptive": [ "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "byzqf", "p2": "ftwx" } } }, { "id": 17, "label": "Stratum Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fzvb" } } }, { "id": 18, "label": "Stratum Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "tablet", "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fzvc" } } }, { "id": 19, "disable": true, "label": "Тизер на главной", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "cbltd", "p2": "gazs" } } } ] { "page_type": "default" }