Ziroom — сервис, который ремонтирует «бабушкины» квартиры и сдаёт их в аренду с наценкой

Заместитель инвестиционного директора Mail.ru Group Андрей Молчанов рассказывает про инвестиции на примере китайского сервиса.

200 млн человек в Китае живут в съёмных квартирах, это рынок размером $234 млрд. Он будет только расти: цены на жильё повышаются, а миллениалы всё больше сомневаются, что «недвижимость — лучшая инвестиция».

Даже коммунистическая партия поддерживает тренд: арендодатели получают налоговые вычеты, а арендаторы всё сильнее защищены законом, в том числе от повышения ренты, и иногда даже могут платить за аренду из пенсионных накоплений.

У Lianjia, крупнейшего агентства недвижимости вроде «Миэль» или «Инком», есть дочерний проект Ziroom, выделенный в отдельную компанию с оценкой $4,5 млрд.

Бизнес-модель Ziroom: компания заключает контракты с собственниками квартир, приводит помещения в порядок (вывозит ковры, исправляет откровенные недостатки, красит стены в светлые тона) и сдаёт их в долгосрочную аренду с наценкой, иногда покомнатно.

Все платежи принимает, конечно, на свои счета — собственник об оплате и жильцах может даже и не знать. В базе уже 850 тысяч объектов, все доступны на отдельном сайте-каталоге.

Главный вопрос здесь — насколько оправдана наценка в 30–60% для этой прослойки между арендатором и владельцем. Компания берёт на себя управление недвижимостью и риски простоя, а для жильца логичнее снимать у компании, а не у бабушки-помещицы: к компании не приедет внук, ради которого придётся съезжать. Ещё одно преимущество — отсутствие комиссии за поиск квартиры, но она включена в ежемесячный платёж.

Запускать такой бизнес внутри Lianjia было проще, чем с нуля: реклама на родительских ресурсах была эффективнее, а доступ к базе арендодателей проще. Запуск был в 2011 году, за полтора года расселили 30 тысяч жильцов. В 2016 году проект был выделен в отдельную компанию, а в 2017-м привлёк $70 млн с помощью облигаций, обеспеченных будущими платежами жильцов.

Позже удалось поднять раунды от Tencent и фондов на $600 млн и $500 млн по оценкам $3 млрд и $4,5 млрд соответственно. Конкурировать приходится в том числе с Danke — проектом, поддерживаемым Alibaba, с оценкой $2 млрд. Но самой страшной угрозой тут кажутся аналогичные запуски от девелоперов.

В России у АИЖК есть похожий проект: «Дом.рф» выкупает у девелопера квартиры на свой баланс целыми блоками и фондирует это облигациями под 15%.

Андрей Молчанов пишет о стратегии и инвестициях на примере Китая во «ВКонтакте», в Facebook и в Telegram-канале.

0
22 комментария
Написать комментарий...
Rustam Mamasydykov

Хотелось бы подправить Автора статьи.
Из минусов: 1) в Ziroom вы платите комиссионные в размере 1-ого месяца аренды.
2) Иностранцы могут снимать квартиру в крупных городах только через Ziroom. Другие агенства по аренде жилья вас просто слушать даже не станут, когда узнаю, что вы иностранец.
Из плюсов:
1) хотелось бы отметить, что Ziroom держит квартиру в чистоте.
Каждые 2 недели приходит уборщица и прибирается на кухне, в зале, в туалете, вашу комнату тоже уберет (если надо).
2) Далее, допустим один жилец съехал, перед тем как въедет другой, квартиру приводят в идеальный порядок, все что сломано чинят, заменяют, красят.
3) А само приложение Ziroom - это очень крутая тема. Там и карта с квартирами. Выбираешь район, доступные квартиры, сразу можешь списаться с ответственным менеджером, через приложение оплатить квартиру. Подписываешь контракт через приложение тоже. Вот так.

Ответить
Развернуть ветку
Ivan Kuznetsov

"2) Иностранцы могут снимать квартиру в крупных городах только через Ziroom. Другие агенства по аренде жилья вас просто слушать даже не станут, когда узнаю, что вы иностранец." — это неправда. Есть десятки агентств в крупных городах которые специализируются на иностранцах и на релокации. Многие шанхайские агентства такого рода готовы помочь с релокацией в другие провинции.

Ответить
Развернуть ветку
Gregory

Поддержу. Даже без специализации на экспатах любое крупное сетевое агентство без проблем подписывает договор с иностранцами.

Ответить
Развернуть ветку
Ivan Kuznetsov

Если говорит на китайском — да

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Trukhin

Действительно, проблем с арендой для иностранцев нет. Многие арендодатели наоборот предпочитают сдавать иностранцам, так как для них выставляют арендный счёт на порядок выше(как правило которые только приехали в Китай), что на много выгоднее, чем своим согражданам. Так же иностранцы более аккуратно относятся к квартире и не живут по 10 человек. Редко возникают трения из-за прописки, но опять же вопрос решаем, если есть владение китайским.

Ответить
Развернуть ветку
Андрей Молчанов

Спасибо за подробный комментарий.

Там нет комиссионных, есть дополнительный "ежегодный платеж", который растягивают на весь год — читай, включают в ежемесячный. Но для жильца без сбережений это эффективно означает 2,1 месячных платежа при заселении (первый месяц + депозит) вместо трех.
http://zhuanti.ziroom.com/zhuanti/2018/zrk/fenqi/m/index.html

За уборку дополнительно платят арендаторы и далеко не все, увы — хотя на подобный upsale и возлагаются большие надежды.

Ответить
Развернуть ветку
Rustam Mamasydykov

Боюсь вы не правы :)
При подписании контракта, вы должны заплатить следующие 3 месяца + Депозит(1 месяц) + агентские(1 месяц). Оплата через приложение Ziroom.
Вот вам скриншот оплаты. Оплата каждые 3 месяца и если открыть скриншот, то плата за первые месяц больше почти в 2 раза.

Ответить
Развернуть ветку
Андрей Молчанов

Это только одна из опций, которую вы и выбрали. Есть другие.

Ответить
Развернуть ветку
Rustam Mamasydykov

Они ничего не говорили, что можно растянуть агентскую оплату или сделать ежегодный платеж. В контракте ничего такого не было, да и в приложении не было другого варианта. Выбора там точно нет. Контракт в приложении, оплата в приложении, счет тоже выставляют в приложении.
Поэтому я не знаю как у вас было. Возможно есть какое-то отличие по городам.

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Суконкин

Есть видео у Варламова, убираются там не очень(

Ответить
Развернуть ветку
Александр Бурахин

Снимать можно через любое агенство. Про этот сайт никогда не слышал, видимо поэтому не заморачивался. Выбирал район где мне нравится Гарден брал местное агенство и снимал квартиру подписывал договора с агентством и хозяевами.

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Суконкин

Иииии? Не понятно что я прочитал, нужно инвестировать в китайскую компанию, или создавать свою? Дом.оф сдаёт жильё в аренду?

Ответить
Развернуть ветку
Юрий Б.

А ведь верно, статья была про инвестиции. Зато в комментариях не пусто.

Ответить
Развернуть ветку
Vladimir Ivanov

То чувство когда прочитал статью и не понял что хотели сказать

Ответить
Развернуть ветку
Владислав Данилов

ДОМ.РФ выкупает у девелопера квартиры
на свой баланс целыми блоками
и фондирует это облигациями под 15%.

При средней доходности по рынку аренды в 5%
Откуда трёхкратная разница ?

Ответить
Развернуть ветку
Андрей Молчанов

Разница в идеальном мире будет от того, что (1) сдают выше рынка, (2) зарабатывают на дополнительных услугах вроде клининга и (3) эффективнее оперируют и маркетируют. В неидеальном она будет покрываться инвестициями. Кстати сейчас у них больше облигаций под 8-12%, под 15% почти не осталось.

Ответить
Развернуть ветку
Макс Демидов

Даже под 8-12% это всё будет покрываться чьими-то деньгами, поскольку аренда по Москве действительно приносит максимум 5-6%, как ни крути. Только если выкупать существенно ниже рынка, но и здесь получается, что квартиру покупать надо в 2 раза дешевле рынка, чтобы получать с её сдачи 10% годовых, чтобы выпускать облигации под 4-5% годовых (если такие кому-то нужны в рублях).
Другой вопрос, что если эти квартиры использовать как хостелы, но что-то сильные сомнения, что где-то там есть настолько прошаренные управленцы.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
В.М.

Интересно, а почему сервис у них не на https?

Ответить
Развернуть ветку
Gregory

Потому что все пользуются приложениями. На сайты забивают часто.

Ответить
Развернуть ветку
В.М.

ну все равно как-то, сейчас уже хттпс можно сказать по умолчанию должен идти)

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
19 комментариев
Раскрывать всегда