Как выбрать квартиру в новостройке

Один наш клиент пришел за студией на 1 этаже, и купил в итоге двухкомнатную квартиру на последнем. Другая клиентка подбирала двухкомнатное жилье для себя и дочери, но приобрела две соседние однокомнатные квартиры. Почему так?

Потому что выбор жилья ― не всегда прямой и предсказуемый процесс. Иногда идеальная картина в голове рушится, стоит только начать вникать в детали. Так и было с нашими клиентами ― мы объяснили все нюансы проживания и предоставили разные варианты квартир на выбор.

Только в прошлом году наша компания сдала 70 тысяч м2 жилья в эксплуатацию и продала 1330 квартир. Наш многолетний опыт стал поводом для написания этой статьи, которая, наверняка, поможет покупателям разобраться во всех тонкостях приобретения жилья в новостройке. Ее подготовила коммерческий директор нашей компании Татьяна Гузеева.

Все мы понимаем, что в любом городе районы делятся на элитные и не очень. Первые обычно расположены в центре, среди зеленых насаждений и доступной инфраструктуры вокруг ― это очевидный минимум преимуществ. Вторые ― в местах попроще и отдаленнее, но это не значит, что они должны сильно уступать в качестве.

Вообще, локация и иже с ней ― это первое, на что нужно смотреть покупателю, который подыскивает квартиру в новостройке.

Если у вас личный автомобиль (или планируется его покупка в будущем), то выбирайте дома с обустроенной парковкой. В идеале такой, где можно купить машино-место (или гараж, что еще лучше). Ведь если дом большой, а вы работаете по классическому расписанию с 9 до 18 часов, то, скорее всего, после вечернего “часа пик” на дорогах встанете в пробке на парковке у дома или хотя бы раз в жизни сильно повздорите с соседом за право припарковать авто.

Если вы не обременены проблемами автолюбителей, то обращать внимание нужно на дорогу и остановки общественного транспорта вблизи дома. Проверьте ходят ли по этому маршруту нужные вам автобусы, как далеко идти до ближайшей остановки (вспомните, что на улице иногда идет дождь, снег и случаются морозы).

Скорее всего, квартиру вы покупаете, чтобы жить в ней долго и счастливо. Поэтому посмотрите какая инфраструктура расположена вблизи. Есть ли продуктовые магазины, аптеки, сады и школы, больница или поликлиника, торговые центры, салоны красоты и т.д. В общем, все, что потребуется для комфортной жизни.

Но и не забудьте ознакомиться с окружающей обстановкой в радиусе жилого комплекса. Отсутствие парка ― это полбеды, но если неподалеку расположен какой-нибудь химический завод, то есть вероятность получить в подарок к новой квартире серьезные проблемы со здоровьем.

Но также есть базовые вещи, которые покупатели квартир, к сожалению, не всегда трезво оценивают при выборе жилья.

Многие молодые люди стремятся купить жилье в многоэтажном доме на последних этажах, чтобы вид из окна был красивым. Не спорю, это оправдано, но только если в доме исправно работает лифт (попробуйте представить себя с детской коляской, поднимающуюся на 19 этаж по ступеням лестницы) и в планах застройщика нет строительства такого же дома напротив. Иначе вы можете с утра лицезреть не просыпающийся город, а какого-нибудь Ивана Петровича в нижнем белье в окне напротив.

В новостройках предпочтения покупателей по этажам обычно распределяются следующим образом:

• 1-й этаж ― обычно не самый популярный из-за отсутствия приватности и потенциального шума вариант, но пожилые люди и семьи с детьми часто выбирают именно его;
• средние этажи ― как правило, самые востребованные благодаря балансу между доступностью, приватностью и видом из окна;
• последний этаж ― популярный выбор, особенно если здание оснащено надежной системой изоляции и качественной кровлей, для тех, кто ценит отсутствие соседей сверху и прекрасный вид из окна;
• этажи с панорамным видом ― тут все просто: их любят за пейзажи за окном.

Как видите, выбор этажа в новостройке ― это вопрос личных предпочтений покупателя, которые зависят от многих факторов.

Давайте также объективно разберемся с мнением об угловом жилье в современных новостройках.

Многие предполагают, что в таких квартирах зимой прохладно, но скажу так: в новых домах все продумано до мельчайших деталей, и комфортные условия обеспечены в любое время года.

Плюс самыми комфортными квартирами считаются те, у которых окна выходят на запад или восток. Если на запад, то с утра вас не будут тревожить солнечные лучи, если на восток, то квартира будет полна естественного освещения в течение дня.

Однако в идеале лучше выбирать такую планировку, чтобы окна квартиры были с обеих сторон ― так и проветриваемость лучше, и освещение. И еще: если за окном вы видите бар, кафе или караоке, то стоит внимательнее подумать над вопросом покупки, чтобы потом всю жизнь не слушать ночами репертуар Лепса или Круга не в самом лучшем исполнении.

От того, из каких материалов застройщик возвел дом, будет зависеть его надежность при эксплуатации и срок службы. Например, панельные дома по ГОСТам должны использоваться не более 50 лет, хотя фактически этот срок гораздо выше, если дом строится не в сейсмически опасных зонах. Кстати, о них.

Юг и север России больше всего подвержены землетрясениям. В таких местах безопаснее возводить монолитные дома с твердым фундаментом. Они могут прослужить до 150 лет.

Как правило, квартиры в новостройках приобретаются на стадии строительства, и покупатели с нетерпением ожидают получения ключей. Из-за этого они часто не имеют представления о том, как их жилье будет выглядеть в реальности, основываясь лишь на визуализациях и брошюрах застройщика.

Нынешний рынок полон девелоперов: малых, крупных, надежных и не очень, проверенных организаций и фирм-однодневок. Да и ЖК строятся регулярно в каждом городе страны. Как выбрать среди такого количества предложений «того самого» застройщика, с которым будет комфортно и безопасно?

Делать выбор за вас я не имею права, но могу рассказать на какие критерии нужно обращать внимание.

• работает на рынке недвижимости минимум 10 лет;
• имеет за плечами опыт строительства жилой, коммерческой и социальной недвижимости;
• имеет в портфолио достроенные здания и те, что находятся на стадии строительства;
• сдает объекты в срок или раньше;
• легко идет на контакт в части предоставления официальной и разрешительной документации;
• сотрудничает с ведущими банками страны;
• дает возможность приобретать жилье в ипотеку и со скидками;
• проводит различные социальные мероприятия, то есть ― активно вовлечен в жизнь города.

• фигурирует на рынке недвижимости меньше года;
• предлагает клиентам подписать предварительный договор купли-продажи на этапе строительства вместо договора долевого участия;
• может продемонстрировать клиенту только 1-2 завершенных проекта;
• не выполняет рекламных обещаний: когда изображение ЖК в рекламе не соответствует реальному виду уже построенного и заселенного дома;
• неохотно показывает клиенту документацию;
• ведет официальный сайт по принципу «минимум информации».

Не обязательно, что все эти критерии сойдутся вместе, но даже один из них должен вас насторожить. Например, если на рекламном баннере вам обещают многоэтажный дом с парковой зоной вокруг и видом на озеро, а на деле ― это дом, окруженный тремя соснами и прудом, то, сами понимаете, с таким застройщиком впереди вас ждет много проблем.

Бюджет покупателя обычно не резиновый, и решение купить квартиру не принимается спонтанно. Особенно, если речь идет об ипотеке, которую новый владелец квартиры будет выплачивать, в лучшем случае, лет 10-15.

Поэтому рассчитать свои силы и бюджет на покупку нужно обязательно!

Ипотека

Допустим, вы планируете купить квартиру в ипотеку. Не затрагиваю тему одобрения ― скажу так: чем больше будет ваш первоначальный взнос, тем больше шансов получить ипотечный займ и быстрее с ним расплатиться. К тому же, от суммы первоначального взноса зависит и ежемесячный платеж.

Но помните, что чем ниже платеж каждый месяц, тем дольше срок погашения ипотеки. И больше итоговая переплата за кредит.

Покупка за личные средства

Допустим, вы ― счастливчик, который сумел отложить на жилье. Не спешите сразу покупать первую попавшуюся квартиру первого попавшегося застройщика. Спешка в вопросах недвижимости часто бывает излишней.

Обязательно посмотрите варианты на ту сумму, которую можете позволить себе здесь и сейчас, те, что дешевле и те, что дороже. Сравните их между собой ― может, вам есть смысл еще накопить на жилье получше? Или купить квартиру без отделки, и сделать ее на оставшиеся после покупки средства?

На что еще возможно придется потратиться

Дополнительные траты при покупке жилья на то и дополнительные, что не каждый покупатель изначально о них вообще задумывается. Но все же и они могут быть. Например, оплата услуг риэлтора, расходы на самостоятельную чистовую отделку, услуги фирм-посредников, нотариуса (если нужна доверенность при оформлении сделки) и т.д. Подумайте о том, на что еще вы можете потратить деньги в процессе, и рассчитайте бюджет с учетом этого.

Учтите и запомните: в 2019 году застройщики перешли на новый формат сотрудничества с клиентами. Теперь деньги покупателя попадают не напрямую на счет фирмы, а на так называемый эскроу-счет, и хранятся там до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию.

Это гарантия, которую дает государство, что покупатель получит свое жилье в любом случае, даже если девелопер обанкротится, другой завершит строительство за него.

Рынок недвижимости подвержен инфляции, валюте и внутренней обстановке в стране. Поэтому советую выбирать такие варианты жилья, которые не обесценятся даже в самый плохой для страны год.

Например, смотрите квартиры, которые в любой момент можно сдать в аренду для получения дополнительного дохода. Вкладывайтесь в жилье на этапе строительства, чтобы получить с него большой прирост в цене на случай, если решите перепродать после сдачи в эксплуатацию. Или покупайте квартиры с чистовой отделкой, чтобы не тратиться дополнительно еще и на нее.

И никогда не спешите. Да, сиюминутное предложение может быть заманчивым, но к вопросу выбора места жительства нужно подходить с большой ответственностью.

Кстати, на канале в VK Татьяна Гузеева я делюсь историями, полезными и интересными, об архитектуре, строительстве и недвижимости. Приглашаю в гости!

Скажите, а вы уже покупали квартиру в новостройке? Сталкивались с явными косяками застройщика?

Реклама ООО ЦН "СТРОЙТЭК", ИНН 6679129220, ID: 985033, Маркер: LjN8KJRR5