Татьяна Козлова, заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости компании «Аструм-Недвижимость» (ГК «Гранель») о том, как стрит-ретейл в жилых микрорайонах становится новым центром притяжения и возможностью для жителей начать свой бизнес.
Не только кризис
По оценкам экспертов, в 2020 году россиян, решивших открыть свой бизнес, почти вдвое больше, чем закрывших. Сложный год, несмотря на жесточайший кризис во многих сегментах рынка, выявил новые точки роста. В частности, выяснилось, что хорошей устойчивостью обладает стрит-ретейл в жилых комплексах, особенно в спальных районах. В условиях карантинных ограничений поездка в гипермаркет становится проблемой, а условный магазин у дома – спасением.
При этом экономическая турбулентность требовала поисков надежных решений для сохранения и преумножения средств. Одним из очевидных решений становится инвестирование в жилую недвижимость. В то же время инвестиции в торговые помещения обладают лучшей окупаемостью и требуют меньше трудозатрат для управления, чем квартиры. Доходность квартир в среднем составляет 3-4%, а коммерческих помещений — 10-12%.
Работа рядом с домом – важная современная тенденция малого бизнеса. И сегодня чаще всего покупателями или арендаторами коммерческих помещений, которые мы предлагаем в жилых комплексах ГК «Гранель», становятся начинающие предприниматели.
Попасть в формат
Для успешного развития бизнеса в стрит-ретейле очень важно попасть в формат – выбрать актуальное направление, правильную площадь помещения. Так, например, для малых форм бизнеса подходят помещения площадью 50-60 кв. метров, для сетевых супермаркетов — 500-600 кв. метров.
Вид деятельности должен основываться на потребностях окружения. Очень кропотливо нужно подходить к выбору направления, изучать конкурентов, общаться на форумах микрорайонов, продумывать формат, подходящий конкретной целевой аудитории.
По нашим наблюдениям, в жилых комплексах наиболее востребованы малые и средние предприятия, услуги или продукция которых рассчитаны на массовый спрос: салоны красоты, предоставляющие парикмахерские, массажные, косметологические услуги; заведения общепита – кафе, рестораны, фуд-корты, кофейни. Особым спросом пользуются кофейни: так, их число в наших проектах с начала года выросло на 30%.
В связи с пандемией и развитием рынка онлайн-торговли, появились пункты выдачи интернет-магазинов – с начала года в наших проектах открылось 10 таких пунктов.
В правильном месте
Локация остается главным и практически единственным критерием для выбора коммерческой недвижимости для покупки или аренды. Если локация слабая, риск закрытия бизнеса максимален.
В первую очередь, нужно смотреть на проходимость – для здорового функционирования бизнеса нужен стабильный покупательский трафик, который зависит от местоположения. Густонаселенный спальный район, особенно в Подмосковье или в Новой Москве, может с легкостью этот трафик обеспечить. По темпам развития инфраструктуры эти локации отстают от «старой» Москвы, конкуренция здесь ниже, а жители очень нуждаются в услугах и магазинах в шаговой доступности.
Качество бизнеса – качество жизни
Несмотря на высокие темпы жилого строительства, спрос далеко не удовлетворен. Потребность в комфортном жилье будет только расти, и вместе с этим с помощью стрит-ретейла будет создаваться инфраструктура микрорайонов. Современный тренд на децентрализацию мегаполисов предполагает активное развитие удаленных районов как самостоятельных единиц со всем необходимым в шаговой доступности.
Если предприниматель открывает бизнес в своем микрорайоне, то он, как правило, более ответственно относится к нему — следит за репутацией, добивается лояльности покупателей, повышает качество товаров и услуг. Все это способствует созданию добрососедского коммьюнити.
Стрит-ретейл участвует в формировании качественной жилой среды, живого и уютного городского ландшафта. При этом централизованное юридическое, инженерное, эксплуатационное сопровождение становится ощутимой поддержкой арендаторов. Нам удалось не потерять арендаторов в период локдауна – мы предоставляли скидки, поддерживали предпринимателей, шли на согласование особых условий. Актуальность, разнообразие, здоровая конкуренция во многом зависит от управления коммерческой недвижимостью в отдельно взятом жилом микрорайоне.