Города без водителей: грядущие изменения рынка недвижимости

Обзор управляющего партнера Tranio.ru Георгия Качмазова.

До того момента, когда мир больше не будет прежним, осталось примерно 8-10 лет. Какая недвижимость станет убыточной, а какая — принесёт прибыль в городах без водителей?

Google уже тестирует автономные машины в Калифорнии, а Uber — в Питсбурге. Лидеры индустрии (например, Ford, Toyota и Volkswagen), обещают вывести беспилотные автомобили на рынок к 2020 году.

Такая машина может стать основным средством передвижения уже к 2023 году по прогнозам Morgan Stanley, 2025 году, как считает основатель Lyft Джон Циммер, или только к 2040 году по мнению консервативной McKinsey. Однако управляющий директор Menlo Ventures Венки Гейнсан уверен: рынок недвижимости адаптируется к самоуправляемым машинам уже через 8–9 лет.

Возможные последствия этой адаптации таковы:

• Стоимость жилья в новостройках уменьшится.
• Дома на окраинах с неразвитой инфраструктурой станут менее ликвидными.
• Снизится спрос на краткосрочную аренду и отели.
• Спрос на торговую недвижимость уменьшится, на склады — вырастет.
• Склады будут строить ещё дальше от центра.
• Парковки в деловых кварталах переместятся на периферию.

Специалисты KPMG подсчитали: стоимость владения автомобилем за $21 тысячу за пять лет вырастает до $40 тысяч (при среднем пробеге чуть больше 24 тысяч километров). И это для машины, которая не используется примерно 22 из 24 часов.

Появление беспилотных автомобилей подтолкнёт людей скорее к краткосрочной аренде, чем к покупке транспорта: это дешевле, удобнее и эффективнее. Как следствие, потребность в личных гаражах снизится.

Во-первых, это приведёт к увеличению жилой площади недвижимости на 15-20%: по подсчётам CNBC, если средняя площадь дома в США — 280 кв. м, то размер гаража — 45 кв. м.

Во-вторых, строительство домов без гаражей будет обходиться дешевле. По данным CBRE, парковочные места в Вашингтоне увеличивают стоимость жилых объектов в среднем на 25%. Поэтому с отказом от парковок цена покупки или аренды недвижимости снизится.

Отдельный вид автономного транспорта — самоуправляемые дома на колёсах, жильцы которых смогут по пути на работу принимать душ, читать или заниматься чем-то ещё.

Исследования показывают: самоуправляемые автомобили будут пользоваться большим спросом в отдалённых районах, нежели в центре города, где, чтобы добраться до условного пункта Б, достаточно пройти несколько минут пешком или проехать на велосипеде. Можно предположить, что такие машины снизят ликвидность недвижимости в отдалённых или неблагополучных районах: там дома на колёсах смогут заменить традиционное жильё и позволят парковаться ближе к месту работы или проводить время в пути с пользой.

Квартиры в центре останутся востребованными, поскольку расположены в пешей доступности от офисов, торговых центров и ресторанов. Та же ситуация — с недвижимостью на окраинах с развитой инфраструктурой и налаженным транспортным сообщением.

Согласно исследованию Майкла Сивака и Брэндона Шоттла, учёных из Мичиганского университета, молодые люди начнут путешествовать чаще: во-первых, такую возможность получат те, у кого нет водительских прав (их число, кстати, значительно выросло за последние 30 лет), во-вторых, стоимость путешествий снизится благодаря возможности работать в пути.

Старший специалист по вопросам стратегии компании Audi Свен Шувирт прогнозирует, что к 2035 году беспилотные автомобили «подорвут» гостиничную индустрию: путешественники перестанут останавливаться в отелях и будут ночевать прямо в дороге.

Писатель и блогер Эндрю М. Райан подсчитал: для того, чтобы посетить 48 американских штатов, придётся оплатить 30 номеров в отелях и 60 счетов в ресторанах. Такое путешествие на обычном автомобиле обойдётся примерно в $6,2 тысячи, а в самоуправляемом мобильном доме — $2,3 тысячи, то есть в два с половиной раза меньше.

Самоуправляемые дома на колёсах действительно могут стать выгодной альтернативой отелям и квартирам, которые туристы снимают на несколько дней. Однако такой вариант не подойдёт для путешествия на другой материк, поэтому гостиницы и краткосрочная аренда останутся востребованными в таких крупных туристических центрах, как Лондон, Нью-Йорк или Париж.

Цена любого продукта на 20-30% состоит из расходов на перевозки, менеджмент, зарплаты продавцов и аренду торговой недвижимости. Поэтому стоимость товаров в онлайн-магазинах чаще ниже, чем в торговых центрах. Когда самоуправляемые грузовики и дроны начнут перевозить товары самостоятельно (и, кажется, ждать осталось совсем недолго), срок доставки сократится. Беспилотные грузовики изменят правила игры на рынке.

Это станет серьёзным вызовом для торговой недвижимости через 10-15 лет. Супермаркеты и уличная розничная торговля будут вытеснены онлайн-магазинами, а число складов и распределительных центров, наоборот, увеличится.

В США водителям запрещено находиться за рулём дольше 11 часов подряд и проезжать больше 640-800 км в день, поэтому склады обычно расположены в относительной близости от жилых районов.

Грузовики без водителей смогут ездить круглосуточно. Это позволит не только доставлять больше грузов, но и сократит затраты: продавцы и производители смогут экономить на аренде и выбирать помещения на окраинах.

По расчётам Old Urbanist, 65% площади делового центра в Хьюстоне занимают дороги и автомобильная инфраструктура, а 30% площадей в зданиях Вашингтона используются для парковки машин.

С появлением беспилотных автомобилей потребность в стоянках рядом с офисами отпадёт. Исследование учёных Джейсона Хендерсона и Джейсона Спенсера из Корнеллского университета показало: площадь парковок в американских городах уменьшится на 42% или 5,7 тысяч кв. м. После сокращения парковочных мест и сужения автомобильных дорог (а это прогнозируют не только Хендерсон и Спенсер, но и Эндрю Мондшайн из университета Вирджинии) застройка в городах может стать более плотной.

Уже существующие многоэтажные парковки будут перестраиваться в офисные или торговые помещения. Энди Коэн, совладелец Gensler, рассказал CNBC: компания уже начала строить парковки с ровными, а не покатыми полами, чтобы здания в случае необходимости можно было переоборудовать в офисы.

В результате наиболее ликвидными станут парковки, расположенные на окраинах или близко к крупным транспортным развязкам.

Новые технологии делают уязвимыми многие типы недвижимости. Разумнее будет инвестировать в склады на периферии и жилую недвижимость в центральных районах: такие объекты получат преимущество перед парковками и уличными торговыми точками уже через 10–20 лет.

#Авто