Трибуна
Dmitry Sidorkin
18 751

Я мучился со съемом и хотел создать сервис по поиску соседей, а в результате сделал полноценный сервис аренды

Расскажу, как я регулярно проваливался, к чему в итоге пришел и за счет чего сервис экономит клиентам деньги и нервы.

В закладки
Слушать

Привет! Меня зовут Дима Сидоркин, и я сделал сервис, который помогает сдать или снять квартиру без обычных проблем — страха проверок от налоговой, внезапного побега жильцов с долгами или потери депозита, который собственник решил не возвращать.

Я много лет снимаю жилье. Однажды нашел классную квартиру. Мы подписали договор, я внес депозит и переехал. Собственники сдавали ее нелегально — поэтому соседям я представлялся их дальним родственником, как понимаете, уже не первым по счету. Каждый раз врать об этом мне не очень нравилось, но квартира того стоила.

Спустя 4 месяца меня раскрыли — старшая по подъезду узнала о съеме и стала шантажировать собственников, что заложит их в налоговую. Взамен она требовала 6000 рублей в месяц за молчание. Платить такую сумму было странно — проще зарегистрировать ИП и платить официально налог, который будет в 3 раза ниже.

В итоге собственники решили продать квартиру, а меня попросили съехать. Мне нужно было за несколько недель найти новую квартиру и подготовить приличную сумму — в размере 2–3 сумм месячной аренды: предоплата за месяц, депозит и комиссия, если понадобятся услуги риелтора.

Все это сопровождалось упаковкой и перевозкой вещей. На время переезда остальная жизнь замерла. Тогда я в очередной раз подумал, что аренда в том виде, в котором она есть у нас, — еще тот адок.

Тогда у меня и появилось жгучее желание сделать сервис, который будет решать все эти проблемы. И при этом сделать так, чтобы пользоваться им было выгодно всем.

У каждого нашелся свой «скелет в шкафу»

Я начал с полноценного исследования: рекрутировал собственников в группах в фейсбуке, платил за их время, встречался лично или созванивался. Я регулярно проводил исследования, общаясь с собственниками и жильцами.

Интервью я анонсировал в группах по поиску жилья в Фейсбуке. Народ откликался активно — чувствовалось, что у всех «наболело»

Жильцы жаловались, что собственники творят все, что хотят: забирают депозит себе, выбирают по национальности, по полу, без детей или домашних животных.

Собственники рассказывали свои истории.

  • Одинокая женщина отремонтировала квартиру на совесть, но так сложились обстоятельства, что ей пришлось эту квартиру сдать. С первыми жильцами она входила в положение и все понимала. Но когда с арендаторами постоянно что-то происходило, и они съезжали, то она устала искать новых. Так появился пункт в договоре об удержании депозита, если жильцы съехали раньше 6 месяцев.
  • Кирилл однажды после выезда арендаторов нашел засохшую какашку котика под ванной. Так легко и просто в его договоре появился пункт о жильцах без животных.
  • Виталий спросил: «Что за пятно на стене?» И получил ответ, что это ребенок бросил еду. Так появился пункт «без детей».

Таких причин я нашел десятки. Чаще всего люди сдают свои квартиры. У них не отель, и не бизнес, поэтому все воспринимается близко к сердцу. И даже если депозит компенсирует ущерб, возиться с этим — большая задача.

Чувствуется, как в собственнике борется сострадание к женщине и страх за свое жилье. В моем сервисе я это предусмотрел — он гарантирует оплату трех месяцев аренды и повреждения детьми на сумму 105 000 рублей

С депозитом тоже все непросто. Обычно его отдают собственнику. Для него это страховка, которой можно воспользоваться, если жилец что-то сломает или вовремя не заплатит. Собственники охотно берут депозит и крайне неохотно с ним расстаются.

Как минимум, потому что мало кто его хранит. Обычно его тратят в первый месяц, а жильцам предлагают пожить в счет него последний месяц. Итог — если что-то ломают, крадут или оставляют долги, собственник остается беззащитным.

Жильцы тоже не жаждут отдавать депозит. Сперва это высокая финансовая нагрузка, а в день выезда они могут услышать, что за три года пластик пожелтел, поэтому депозит им не вернут. И ничего не сделаешь. Поэтому жильцам нравится, когда депозита нет.

Получалось, что нужно разрубить целый узел проблем до самого основания:

  • снять с собственника поиск, показ и заселение жильцов, чтобы в это время он мог заниматься своими делами;
  • контролировать съем и чистоту квартиры, чтобы засохшая какашка была обнаружена и ликвидирована вовремя, а не стала стигмой, передаваемой из уст в уста;
  • если жильцы что-то повредили — все можно было быстро восстановить, а собственник не терял доход на время ремонта;
  • придумать, что делать с депозитом, чтобы исключить соблазн его потратить и сохранить чувство безопасности.

Это все нужно было сделать комфортно по деньгам для обеих сторон. Потому что платить за доверительное управление 10% и дороже или любую подобную услугу, которую предлагает рынок, собственники не готовы. А арендаторам тоже любая копейка не лишняя.

Я поставил цель — сделать не «умный» поиск, а дать чувство безопасности

Дом — это укрытие, место, в котором человек защищается от внешнего мира. И нужно было придумать что-то, что освободит участников отношений от неопределенности, сделает их отношения приятнее и возьмет на себя все неприятные и сложные моменты.

Самое простое в такой ситуации — добавить страхование. Депозит, по сути, и так является маленьким страховым фондом. А что, если заменить депозит страховкой? Собственникам она бы многократно компенсировала потерю денег при поломках, если жильцы съедут или перестанут платить. А жильцам нравилось отсутствие депозита. Казалось, что это идеальное решение проблемы.

Первый блин комом

Почти сразу я попал в тупик. Основными пользователями моего сервиса должны были быть собственники. А они не шли, потому что такая страховка не покрывала все риски в нужном объеме. Каждый думал, как ему в случае чего придется бодаться со страховой. А это — время и нервы. В итоге, брать депозит было проще.

Зато жильцам идея со страховкой стоимостью 2% за все и отсутствием депозита нравилась, и я собрал сотню желающих пользоваться сервисом. Правда, позже оказалось, что страховка с полным покрытием рисков будет в 2–3 раза дороже, и я сам бы не стал своим сервисом пользоваться.

Без собственников сервис терял смысл. Бросать начатое я не был готов, да и мало кто с первого раза попадает в яблочко. Я верил, что есть ответ, который я еще не нашел.

По психотипу я человек-борец. Я мог бы купить простенькую квартиру и найти новую работу, а не вкладывать деньги в сложный сервис на пересечении двух сложных рынков. Но мне не хотелось жить на автомате работа—ипотека—пенсия, и я видел в подушке безопасности, которую использовал на создание сервиса, другое предназначение.

Спустя время отчаянной борьбы я пришел к мысли, что зачем бороться против депозита и ломать то, что работает. А что если улучшить, сделать круче и удобнее?

Раз одни не хотят платить за дорогую страховку, а другие хотят сохранить депозит, значит, надо все так и оставить, но улучшить. Страховку сделать дешевле, а депозит хранить так, чтобы и собственнику, и жильцу было спокойно.

Что оказалось светом в конце тоннеля

Любое улучшение, даже небольшое, стоит денег. Можно ли создать экономическую выгоду здесь и сейчас, чтобы еще и в плюсе остаться? Я обратил внимание на новый налоговый режим — налог на профессиональный доход или самозанятых.

Я запустил рекламу в Фейсбуке, чтобы проверить отклик на налоговую оптимизацию. За 4600 рублей я получил 90 переходов и 36 заявок

По статистике налоговой более 240 000 собственников сдают квартиры и платят НДФЛ или оформлены как ИП. Я изучил 422-ФЗ «О самозанятых», Налоговый кодекс и предположил, что буду всех переводить на самозанятость, снижая налоговую нагрузку, и продавая услуги своего сервиса. Я так поднаторел, что даже написал статью в Тинькофф–журнале.

Предварительно идеи перехода я проверил на горячей линии налоговой и электронными запросами.

Люди и сами могут перейти на самозанятость. Но всегда есть миф, что совершать какие-то телодвижения в налоговой системе — это дремучая бюрократия с риском попасть на штраф или пеню. Зачастую собственники предпочитают оставить все как есть, даже теряя в выгоде. Я сделал так, что сервис берет всю бюрократию на себя.

Не самозанятостью единой

С первыми продажами оказалось, что никто не сдает квартиру в вакууме, и аренда встраивается в жизнь человека, даже если квартира сдается впервые.

  • Одни собственники сдают через ИП как дополнительный доход, потому что ведут основную деятельность, и не готовы переходить на самозанятость.
  • У других доход в году более 2,4 млн рублей, а это больше предела для самозанятых.
  • Третьи не хотят заморачиваться и менять налоговый режим, даже если экономия более 200 000 рублей в течение 3 лет.
  • Четвертые платят 3-НДФЛ из-за ограничений в контракте с работодателем.
  • Пятые просто хотят мощной защиты и сервиса.

Так получились три тарифа.

На тарифе «Самостоятельно» депозит хранится в системе, договор заключается онлайн, а платежи между жильцом и собственником проводятся самостоятельно без участия системы, в отличие от других тарифов

Безопасности оказалось недостаточно, чтобы заинтересовать собственников

Есть еще один неочевидный момент — это стоимость аренды. Сложно определить цену на квартиру и не прогадать. Если цену занизить — теряешь деньги на ежемесячных платежах, завысить — теряешь на простое. Я заметил, что собственники периодически размещают объявления и спустя время делают перепосты с ценой ниже, если квартиру не снимают.

Решение простое — отдать ценообразование на откуп привлекательности квартиры и спросу на рынке. Это особенно удобно в кризис. Поэтому я добавил систему торгов и одно важное условие — собственник может попробовать найти жильцов через систему бесплатно.

Если будет не доволен, то все бесплатно и никаких обязательств. Если собственник доволен, то работаем через систему. Такой подход вызывает чувство легкости — верный признак хорошего решения.

Что получилось в итоге

Я решил своим сервисом снизить итоговую сумму всеми доступными легальными способами. Вот какие способы я использовал.

Сервис и страховка на жильцах. Тесты прежнего решения показали, что жильцы готовы доплачивать за безопасность и гарантии. Я оттолкнулся от этих результатов. Жильцы оказались не против, поскольку им не нужно таиться от соседей или бояться, что их выселят по любой причине и заберут депозит. При этом собственники тоже получали мощную защиту и сервис.

Привлек в дело страховую. Мне нужна была честная, современная, гибкая и технологичная страховая, которая предложит собственнику нормальные условия по страховке и покроет его риски в том случае, если жилец съедет или что-то испортит.

Изначально я пробовал наладить контакт со страховым отделом в одном крупном банке. Мне разрешили аккуратно использовать бренд, но дальше у нас не сложилось. Потом, еще пару лет назад, я познакомился с другой страховой компанией, которая только-только осваивала рынок — «Манго Страхование».

Они, как и я, хотят изменить рынок, поэтому у нас завязались теплые отношения. И они настолько взаимные, что мы создали уникальную для России страховку специально для долгосрочной аренды с хорошими выплатами и низкой стоимостью. Компания настолько поверила в моей проект, что дала 300 000 рублей для старта ❤

Сделал комфортный процесс работы с самозанятыми. Комфорт — это автоматическая регистрация без скачивания приложения, оплата налога, выставление счета, снятие без комиссии. Для этого мне нужен был гибкий и технологичный банк, в котором отдел развития бизнеса важнее отдела безопасности. Под эти критерии подошел Рокетбанк.

Я нашел в фейсбуке контакт директора и написал напрямую. Конечно, Рокет в 2020 сильно трясет, но я верю, что все стабилизируется. Сейчас это банк для самозанятых, что только увеличило взаимный интерес.

Кроме Рокетбанка я общался с двумя крупными банками, но обычно никому не интересны проекты на ранней стадии. Зато все готовы к партнерству и давать деньги на рост, когда все проверено и работает.

Использовал приветственный бонус государства. Государство дает каждому новому самозанятому бонус в 10 000 рублей, который по чуть-чуть вычитается, пока не закончится.

Использовал бонусы государства из-за коронавируса. Каждый самозанятый получает вычет размером с 1 МРОТ (12 130 рублей) с 1 июля до 31 декабря 2020 года.

Переложил депозит на хранение в банке. Сервис хранит депозит на банковском счете и возмездно дает пользоваться им банку. И это решало еще одну проблему — за счет чего будет развиваться сервис. Брать деньги с пользователей я хотел как можно меньше.

Принимает оплату от жильца в начале месяца, а собственнику отправляет в конце. Эти деньги сервис также дает пользоваться банку и предлагает жильца отсрочку оплаты за небольшой процент.

Сдавая квартиру через сервис, такие вещи уже не будут касаться собственника. Сервис гарантирует оплату трех месяцев аренды, а скорее всего, здесь еще до подписания договора выяснились бы финансовые сложности

Добавил мелкие услуги. Например, отсрочку платежа. Бывает, что у жильца на день оплаты нет нужной суммы. Обычно задержка платежа воспринимается сторонами крайне тревожно. С сервисом можно за небольшую дополнительную стоимость внести сумму без последствий позже. Или другой пример — вносить депозит с рассрочкой до 6 месяцев.

Убрал лишние платежи. Собственники платят массу ненужных платежей — 245 рублей за общедомовую антенну, которой в век цифрового телевидения мало кто пользуется, 117 рублей за ненужную радиоточку, от 70 до 150 рублей за добровольное страхование квартиры. Помимо этого есть комиссии при оплате коммуналки, например, тот же Сбербанк берет 1%.

Если все это убрать, то можно сэкономить 400–500 рублей и потратить эту сумму на сервис для квартиры за 35–45 тысяч рублей. Самостоятельно ничего не придется делать — сервис сам все отключит. Получится, что им можно пользоваться практически бесплатно.

Все обговаривается с собственником до мелочей

Ввел компенсацию мелких расходов. Это не вознаграждение и не заработок, а покрытие расходов, которые возникают, как правило, при офлайн деятельности: показы или минимальная подготовка квартиры вроде замены розеток или смесителя. Если сервис делал что-то в офлайне, то появляется комиссия. Это может быть, например, 3–5 тысяч рублей. И понятно, на что эти деньги потрачены. Можно запросить, что входит в эту сумму, и сервис расскажет. Это в любом случае дешевле, чем комиссия риелторов. Сервис заинтересован в меньших расходах, чтобы квартиру легче сняли.

Сделал сервис максимально дешевым для обеих сторон. Страховка стоит 1% от суммы депозита, который равен сумме месячного платежа. Это уникальная для России страховка, которая привязана к размеру аренды. Риски неоплаты дорогие, поэтому невозможно в этом случае сделать одну комфортную сумму для всех квартир. А так защита однокомнатной квартиры в 35 тысяч рублей и трешки за 100 тысяч рублей стоит справедливо по отношению к их цене.

Если делать такую же страховку без депозита, она будет стоит примерно 4–5% от суммы аренды. Это дорого. В год это половина депозита, которая не вернется. Поэтому я использую депозит как франшизу, чтобы снизить стоимость страховки. Так получилось снизить ее стоимость до 1%.

Франшиза — это предохранитель, разделяющий ответственность между страховой и застрахованной стороной. Тем самым сохраняется бережное отношение к имуществу и одновременно снижается финансовый риск для страховой.

В итоге у меня получился сервис, где собственник и жильцы защищены на 100%. В случае, если жильцы съедут или повредят квартиру, страховая возместит ему потери. Жильцу тоже спокойно — ему вернутся все деньги, если все в порядке и по правилам.

Как работает сервис

Например, вы собственник и хотите сдать квартиру. Вот живой запрос.

Есть 2-х комнатная квартира. Хочу безопасно сдать. Звонят одни риелторы, нет сил и времени с этим потоком общаться.

Валентина
собственник

Консультация. Я отвечаю на вопросы, и клиенты решают, готовы попробовать или нет. Никаких обязательств нет, пока не найден жилец и не подписан договор найма.

Поиск жильца. Мы ищем его вместе или только через сервис. Параллельно сервис отправляет запрос на выписку в Росреестр и, если собственник намерен стать самозанятым, регистрирует его через сервис. Собственник может зарегистрироваться самостоятельно в любой другой момент, когда ему удобно.

Выбор кандидатов на просмотр. Сервис присылает собственнику анкеты кандидатов на выбор. Я сделал сервис так, чтобы каждый человек независимо от расы, вероисповедания, пола или возраста имел равные шансы снять квартиру. Для этого и создана страховка с фоновой проверкой.

Фоновая проверка. Выбранные кандидаты проверяются на платежеспособность через кредитные бюро и на благонадежность через открытые базы типа ФССП и МВД. Если у человека низкий кредитный рейтинг — значит, были просрочки с оплатой кредитов, и как следствие — могут быть проблемы с оплатой квартиры. К сожалению, такой кандидат не сможет снять квартиру через систему.

Просмотры. Квартира показывается собственником, семьей, родственниками или сервисом.

Договор и опись имущества. После того, как собственник выбрал жильца, подписываются документы, и жилец заезжает. Теперь в течение трех дней после переезда нужно описать имущество.

Арендатор делает видеотур по квартире, по которому сервис ориентируется и просит что-то доснять. Параллельно арендатор делает фотографии и видеозаписи того, что на фотографии не показать, например, скрипящий диван и пр. Оператор со стороны сервиса помогает пройти по процессу описи.

После этого опись прикладывается к договору. Это снимет много головной боли в будущем, когда спустя два года нужно будет вспомнить первоначальное состояние имущества. Кроме того это ускорит выплату страховки, если произойдет страховой случай.

Оценка ущерба будет сделана по видео и фото, сопоставленным с описью, так что ждать оценщика и договариваться с ним не придется. В среднем деньги от «Манго» приходят на карту за 1 день с момента обращения, и чем полнее информация, тем быстрее. Самая быстрая выплата была за 40 минут.

Подписание любых документов происходит в чате на специальной странице

Сопровождение. Сервис работает как обычный человек. Обычно собственник или жилец пишут в чат в воцапе или телеграме риелтору или жильцу. Тут то же самое. Сервис периодически просит арендаторов делать обзорную опись имущества, чтобы контролировать износ имущества, чтобы в конце срока аренды не возникло большой проблемы. Еще сервис контролирует подачу показания счетчиков, оплачивает коммунальные платежи, оплачивает налоги, если собственник самозанятый.

Выезд жильцов. По договору рекомендуется предупреждать сервис за 1 месяц, чтобы сохранить всю сумму депозита. Но жильцы могут предупредить, что выезжают, хоть за 1 день — это их право. В таком случае депозит будет использоваться в дни простоя. Как только заедет новый жилец, оставшаяся сумма депозита вернется. Например, новый жилец заселился через 7 дней после выезда, тогда вернется 75% депозита. Это честно.

Как работает защита

Посчитаем на примере квартиры за 35 тысяч рублей в месяц.

Обычно была бы защита депозитом 35 000 рублей В системе сервиса за счет страхования депозит увеличен в 22 раза — до 770 000 рублей, и сумма разделена на части в зависимости от происшествий.

Если жильцы неожиданно съехали — х2 депозита = 70 000 рублей. Собственник получает эти деньги в течение 2 месяцев с моменты последней оплаты жильцом, пока ищутся жильцы на замену.

Если жильцы перестали платить — х3 депозита = 105 000 рублей. Собственник получает оплату в течение 3 месяцев с момента последней оплаты жильцом, а также консультативную помощь с выселением и поиск новых жильцов после выселения.

Если ущерб нанесли дети и домашние животные жильцов — х3 депозита = 105 000 рублей. Этого хватит на средний ремонт. Например:

1. Поклейка обоев в небольшой комнате стоит примерно 20 000 руб.

2. Перестелить в комнате 15 м2 ламинат 33–34 класса стоит примерно 20 000 руб.

3. Перетяжка обивки дивана стоит примерно 15 000–20 000 рублей.

Если от жильцов пострадали соседи — х4 депозита = 140 000 рублей. Тут все понятно, допустим, если лопнула труба и испортила обои у соседей этажом ниже.

Другие обычные случайности х10 депозитов = 350 000 рублей. Например: протек змеевик, разбили зеркало, украли имущество, сгорела техника из-за скачка напряжения и пр.

Примеры сумм из выплат страховой «Манго» по нанесенному ущербу:

1. Воздействие жидкости 38 400 рублей, 217 888 рублей, 20 000 рублей.

2. Перепад напряжения 50 980 рублей, 7 270 рублей.

3. Вас затопили соседи 61 400 рублей, 35 600 рублей, 15 750 рублей.

У нас есть шанс сделать аренду безопасной

Я сделал этот сервис и пока у меня небольшая база — 7 собственников и 118 ищущих жилье людей. Я честно раскрываю цифры, чтобы вы поняли, что я еще только в самом начале пути. После этой статьи потенциальных арендаторов станет еще больше.

Мне катастрофически не хватает собственников, которые поверят в сервис и помогут сделать переворот. За свои деньги они могут получить спокойствие и кучу мелких бонусов, о которых я писал выше. Но пока я не знаю, как до них достучаться, потому что все выглядит слишком хорошо и многие не верят.

Поделитесь, что вас как собственников смущало бы в сервисе или останавливало от подключения? А если вы уже снимаете и готовы подключиться, спросите у собственников, готовы ли они переоформить ваши отношения через сервис и получить столько плюшек? Есть идеи, что еще можно попробовать?

{ "author_name": "Dmitry Sidorkin", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 318, "likes": 199, "favorites": 354, "is_advertisement": false, "subsite_label": "tribuna", "id": 147658, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Mon, 10 Aug 2020 08:54:41 +0300", "is_special": false }
0
318 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
1

Спасибо за рассказ! А как сервис помогает, если съемщики перестали платить, но съезжать не хотят? 

Ответить
1

Собственник получает оплату в течение 3 месяцев с момента последней оплаты жильцом, а также консультативную помощь с выселением и поиск новых жильцов после выселения.

Ответить
3

Насколько я знаю, если подписан официальный договор между собственником и арендаторами, до окончания срока договора их можно выселить только по суду.

Ответить
4

Вот мне тоже так казалось, что нужен суд. То есть юрист поможет с составлением иска, если что? 

Ответить
0

Я не знаю, я тоже просто читатель. Для себя я поняла, что подписывать официальный договор на длительный срок опасно именно с точки зрения, что если попадется прошаренный арендатор, выселить его будет невозможно до конца срока договора. Потом суд на 200 лет, потом еще 200 лет жди от арендатора денег, которые он задолжал и его обяжут выплатить по суду. Так что даже если юрист поможет с составлением иска, в такую историю лучше не вляпываться.

Ответить
3

Нормальный юрист в такой ситуации посоветует выбить окна. Кроме шуток.

Ответить
0

Кому и зачем?

Ответить
1

В своей квартире, чтобы ухудшить условия проживания и жильцы покинули помещение добровольно.

Ответить
0

Лайфхак, чтобы сэкономить на юристах. Арендатор не захочет жить в квартире без окон и вставлять их каждый день в чужой квартире.

Ответить
1

наниматель просто после каждого боя стёкол будет вызывать полицию, что определит его добросовестное поведение, невлекущее по этому основанию расторжение.  А так-то да, измором брать можно... Если полиция на схватит злоумышленника)) 

Ответить
0

Будет ли считаться злоумышленником человек, который выбил все стекла в своей собственной квартире, если при этом он никому другому не причинил ущерб?

Ответить
1

В данном контексте да, поскольку квартира передана нанимателю во временное владение и тот владеет ей на законных основаниях. А злоумышленник препятствует нормальному использованию жилого помещения. Нехороший способ защиты своих прав собственником)

Ответить
0

Я правильно понимаю, что наниматель может выступать истцом в суде в случае, если третье лицо причинит ущерб квартире, которую он снимает? А собственник вообще не при делах?

Ответить
0

Думаю, может. Во всяком случае обязанность текущего ремонта по умолчанию на нанимателе. А значит в этом случае ущерб нанесен ему.

Ответить
0

А менять стекла - это гораздо дешевле? Какой-то крайний способ.

Ответить
0

поджечь)

Ответить
0

Обычно в договор ставят пункт народе: если не платят в течение месяца, то договор расторгается.

И все.

Ответить
3

Насколько я знаю, это противоречит ГК. Просрочка на один месяц не является достаточным основанием для автоматического расторжения договора.

Ответить
1

Привет

Еще раз - если в тексте договора найма поставить пункт "В случае задержки платежей сроком более чем на ХХ дней, то ....... с уведомлением в течение УУ дней... расторгнуть"

Нормы ГК могут переопределяться в договоре, ибо стороны так договорились.

А вот если Вы НЕ указали "неплатеж вовремя" в тексте договора как основание для досрочного расторжения договора найма,
то вступает в силу норма ГК

Ответить
4

Существуют императивные нормы права, которые изменить договором нельзя. Такие положения договора будут являться ничтожными.

Ответить
2

Существуют дискуссии, является ли статья 687 императивной или диспозитивной. О диспозитивном характере правовых норм свидетельствуют содержащиеся в них оговорки типа «если иное не предусмотрено договором». В данной статье таких оговорок не содержится.

Ответить
0

тут был коммент ))

Ответить
0

а если указать что это существенный пункт?

Ответить
0

Какая разница. Хоть существенный, хоть не существенный. Если пункт противоречит закону, он ничтожен.

Ответить
2

Так не работает, к сожалению. Это нарушение Гражданского кодекса.

Ответить
0

Читайте ГК: "если иное не установлено договором"

Поэтому - т.к. в договоре стоит условие расторжения, то у ГК и суда вопросов нет

Ответить
1

То, что вы предлагаете — незаконно. Посмотрите статью 687 ГК РФ Расторжение договора найма жилого помещения.

Ответить
0

Ещё раз - если иное не установлено договором. 

Ответить
0

В статье 687 ГК РФ такая формулировка отсутствует

Ответить
2

в одностороннем порядке можно расторгнуть договор аренды только в суде. При наличии на то оснований. Выселение тоже исключительно в судебном порядке.

Ответить
1

Любой договор официальный. Не официальных договоров не существует. Зато есть договоры имеющие юридическую силу и не имеющие. Не имеющие юридическую силу — это просто неправильно составленные. В аренде (найме) есть краткосрочная аренда — до 11 месяцев, и долгосрочная — более 11 (и его нужно регистрировать в Росреестре, вероятно, поэтому вы называете его официальным). При краткосрочной аренде при неоплате более 2 месяцев можно подать иск в суд. На весах всегда два варианта: ждать и влиять.
1) Ждать — неизвестно как долго не получится выселить человека, если не предпринимать мер. Мне рассказывали о 10 месяцах.
2) Влиять — можно сократить это время. Как минимум досудебное урегулирование, компенсация простоя.

Ответить
2

По договору ипотеки например запрещено сдавать в аренду ипотечную квартиру но многие на это правило забивают, и если потом ты попробуешь по суду выселить людей эта аренда всплывет и у тебя будет как минимум неприятный разговор с банком.

Ответить
0

Про ипотечные условия вы верно подметили. Я еще не проходил процесс договоренностей с банком. Предполагаю, что проблем не должно быть, потому что имущество защищено, а квартира генерирует доход. Это в плюс банку. Могу ошибаться

Ответить
0

ну так при обычной аренде так же/ банкам просто неинтересно влезать во все эти тонкости

может даже, это регулирование сверху чтоб не раскупали все квартиры под сдачу??

Ответить
0

Я думаю это условие исключительно прагматичное — для снижения рисков банка. Например, арендатора сожгли квартиру, затопили соседей.

Ответить
0

Да, плохо выразилась. Под официальным имела в виду письменно оформленный. Я бы, пожалуй, заключала на месяц с автоматическим продлением на аналогичных условиях, если, допустим, за 5 дней ни одна из сторон не выразила намерение его не продолжать.

Ответить
0

Что-то в этом есть, но нужен юридический взгляд на такую схему.

Ответить
0

Т.е. Вы не прорабатывали использование этого очевидного лайфхака? о_О 

Ответить
0

В моем Договоре, обе стороны могут расторгнуть Договор, с предупреждением за месяц.
ЧЯДНТ?

Ответить
0

ВВДТ (Вы Все Делаете Так) - просто некоторые юристы, особенно молодые, читают законы буква-в-букву и при этом не в курсе эелементарных вещей.

Выше уже комментировал - "если иное не определено договором"

У Вас - определено.

Ответить
4

фишка в том, что если в статье кодекса нет такой фразы, которую Вы упомянули, то это императивная норма. Правовой режим, регулируемый данной нормой, нельзя изменить договором. Так вот в ст.687 ГК РФ фразы "если иное не определено договором" нет.

Ответить
0

Спасибо.
Объективности ради и пользы для: да, наш Договор на 10 стр. не всем нравится и является фильтром на адекватность.
Многие/тролли/агенты заявляют: вы с таким подходом, да по такой цене не сдадите.
Да, приходится иногда тратить сутки или 10 не переговоры/показы.
Но результатом остаются довольны обе стороны.

Ответить
0

да, это норм подход.

Ответить
0

Читайте статью 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения.

Ответить
0

Читал.
Она регулирует Права и Обязанности Сторон в отношении Договоров длительностью от года (долгосрочных).
Мы такие Договоры не подписываем и не советуем Наймодателям подписывать.

Ответить
2

А до года эта статья не регулирует))?  Вы ошибаетесь..

Ответить
0

ГК следует принимать во внимание во взаимосвязи всех (многих) его статей. В частности, читаем и принимаем во внимание ст. 683.
Помимо этого, наш Проект Договора защищает и многие права нанимателя.
Полагаю, именно поэтому, его подписывают и соблюдают адекватные наниматели.
Другие нам не нужны.

Ответить
1

зачем нужен договор, если он в суде не защитит... Не договор, а так, инструкция, которой можно не следовать..

Ответить
1

Я вообще-то верю, что Договоры заключаются на небесах.
А на земле подписываются, чтобы не забыть, о чём договорились.
Не сталкивались пока с формулировками юристов противоположной стороны, типа:
- Ребята, ваш Договор не действителен с момента подписания, поскольку он противоречит ....
Может быть потому, что не сталкивались с опытными юристами?
Или потому, что никого не обижали текстами Договоров и практикой их исполнения?

Ответить
0

неожиданно прекрасный ответ)))  (без сарказма)

Ответить
1

Старался)))

Ответить
0

Ну конечно, ага.

Ответить
0

За содержательный, лингвистически выверенный комментарий, отдельное спасибо.

Ответить
0

Читал. Она регулирует Права и Обязанности Сторон в отношении Договоров длительностью от года (долгосрочных).

Прочитайте ещё раз
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: ... при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа

О чём и писал выше создатель обсуждаемого сервиса

Другой разумной возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке у наймодателя нет. А без суда - нет в принципе

Ответить
0

Полагаю, в вашем соображении нет понимания содержания ст. 421 (Свобода Договора).
Договором обе стороны могут согласовать многое, исключающее последующую возможность споров.
А расторжение в судебном порядке подразумевает спор.
С учетом значительных и результативных усилий в поиске адекватных нанимателей (по отдельной методике), споров у нас пока не было.

Ответить
0

споров у нас пока не было

Полагаю, Вы просто не сдавали квартиру ушлым нанимателям, которые в курсе своих прав 😏 Согласовывать вы можете все что угодно, если это не регулирует закон или если регулирует, но допускает переопределение договором. Расторжение по инициативе наймодателя законом и регулируется, и не допускается изменений

"Профессиональные" наймодатели весьма циничны, как любой нормальный бизнесмен. Блоховозы, дети, меньшинства - далеко не единственный перечень отсечек. Работа юристом - еще более "красная тряпка" для них)) С нашим законодательством это - не прихоть

Ответить

Комментарии

null