{"id":13653,"url":"\/distributions\/13653\/click?bit=1&hash=fee89fe6174decc3f9a9e1cefc15dbde7d85d27279acdc112d63d4da4d5a0e3c","title":"\u0427\u0435\u043c\u043f\u0438\u043e\u043d\u0430\u0442 \u0434\u043b\u044f \u0438\u043d\u0432\u0435\u0441\u0442\u043e\u0440\u043e\u0432: \u043c\u043e\u0436\u043d\u043e \u0432\u044b\u0438\u0433\u0440\u0430\u0442\u044c \u0434\u043e 100 \u043c\u043b\u043d \u0440\u0443\u0431\u043b\u0435\u0439","buttonText":"\u0418\u043d\u0442\u0435\u0440\u0435\u0441\u043d\u043e!","imageUuid":"8c1166aa-ed4d-5964-8fea-818410a466e6","isPaidAndBannersEnabled":false}
Трибуна
Artem Sovetnikov

Как измеряются продажи в новостройках

О том как измеряются продажи в новостройках, откуда берутся графики продаж на сайтах агрегаторах.

Строительство жилья — большая отрасль и как в любом бизнесе, участники рынка хотят знать, как дела у конкурентов, какой спрос, какое предложение. Именно мы в «Пульсе Продаж Новостроек» каждый день измеряем всё, что связано с рынком новостроек.

Меня зовут Артём Советников, я CTO и один из создателей проекта «Пульс Продаж Новостроек».

Выписки

Основа наших измерений — это 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в соответствии с которым, продажи в новостройках ведутся по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), а Росреестр обязан предоставлять информацию о заключенных договорах в виде выписок.

Мы каждый месяц заказываем выписки по новостройкам и получаем большой массив данных о заключенных ДДУ. Только для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, это почти 1000 выписок и несколько десятков тысяч новых ДДУ.

Чтобы заказать выписки, надо как минимум знать, где идет стройка, начались ли продажи — нет смысла платить за выписку более 800 рублей, если продажи официально еще не открыты. Для этого мы мониторим новости, отслеживаем все строительные площадки с самых ранних стадий и собираем точную базу данных о новостройках, и планируемых к выходу на рынок проектах. Но это только начало.

Нельзя просто так взять и посчитать количество сделок

Если просто взять и посчитать записи о ДДУ в данных от Росреестра, то их количество далеко не всегда будет отражать количество проданных квартир. На, то есть много причин:

  • До 2018 года была массовая практика продажи квартир не самим застройщиком, а аффилированными юридическими лицами или передача квартир подрядным организациям в качестве оплаты. Сделки есть, но квартиры просто меняют собственника и остаются на рынке.
  • Квартиры могут покупать ЗПИФ или оптом частные инвесторы, такие сделки с одной стороны — это продажа квартиры застройщиком, он получил выручку, но с другой стороны квартиры всё равно останутся на рынке.
  • Физические лица, купившие квартиру, могут перепродать ее по договору переуступки требования прав по ДДУ и для квартиры уже будет две сделки, хотя с точки зрения распроданности квартир — это одна сделка, таких сделок может быть много и факт их совершения тоже интересен для анализа.
  • Бывает, что сделки просто дублируются, это могут быть как ошибки со стороны Росреестра, так и просто здание может стоять на двух кадастровых участках. Бывает, что сделки исчезают или изменяются.

И это не весь перечень возможных ситуаций, которые мешают посчитать продажи и далеко не полный перечень особенностей данных, с которыми мы работаем.

Что купили на самом деле

Чтобы разобраться с дублями, переуступками, покупкой и продажей квартир инвесторами, оптовыми сделками, надо понять, какая конкретная квартира участвует в каждой из сделок. Тогда для каждой квартиры у нас будет цепочка сделок и мы сможем точно сказать, когда застройщик “получил деньги”, когда квартира ушла с рынка.

Осталось найти информацию о том, сколько и каких квартир в каждой новостройке. При всём обилии сайтов о новостройках, нет готового источника таких данных. Информацию придется собрать и оцифровать самостоятельно — это одно из постоянных направлений работы нашей команды. Мы собираем все данные обо всех квартирах в новостройках, собираем все характеристики жилых комплексов. Эти данные дают возможность разобраться в сделках и становятся основой детального анализа продуктов в новостройках аналитиками.

Но это еще не все с данными из Росреестра. Они очень часто неполные, например в описании объекта не указан корпус, в котором продана квартира, или в случае удачи он закодирован в номере объекта, его надо определить. Особенно интересно, когда в жилом комплексе есть корпуса близнецы, определение корпуса становится квестом для человека, не говоря уже об алгоритмах, которые делают это автоматически.

Часто не указано количество комнат, а это очень важная (хотя и спорная) характеристика для анализа. Комнатность приходится определять, сопоставляя характеристики квартиры из описания сделки, с реальными квартирами. Нет типа проданного объекта — надо разобраться, продали машиноместо или маленькую студию, продали апартамент или коммерческое помещение. А еще в выписках множество опечаток, так как операторы Росреестра вводят данные вручную, по бумажным договорам, надеюсь массовый переход на оформление сделок онлайн изменит ситуацию.

Остатки квартир и сюрпризы Росреестра

Разобравшись со всем этим, мы можем понять, какие квартиры есть в жилом комплексе, какие квартиры застройщик продал, какие нашли своего конечного владельца и ушли с рынка, какие стали инвестиционными объектами и остались на рынке.

Теперь нам интересно, что на самом деле не продано в жилом комплексе, какой потенциальный объем предложения квартир. Вычитаем из общего числа квартир количество ушедших с рынка и получаем остаток квартир. Но и тут сложности, после сдачи жилого комплекса ДДУ перестают заключать, а переходят на заключение договоров купли-продажи, и сделки в выписках уже не появляются. Особенно сильно это влияет на измерения в больших жилых комплексах, потому что в каждом сданном корпусе остается некоторое неизвестное количество квартир. Сложение всех таких остатков может дать существенную погрешность измерения. Работа с остатками после сдачи жилого комплекса — отдельная задача.

А ещё Росреестр — такая организация, в которой нельзя просто заказать и получить выписку. Мы работаем с 2015 года и каждый раз сталкиваемся с какими-то новыми преградами и глюками. Самые тяжелые времена были, когда приходилось самим ходить в МФЦ и заказывать выписки, а на заказ каждой уходило по 5 минут. А ещё когда Росреестр переходил на ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), то три месяца вообще ничего не работало.

Что там с деньгами?

Со сделками и остатками разобрались, но какой может быть анализ продаж без финансовых данных? Мы собираем абсолютно все доступные в интернете прайс-листы по новостройкам. Более 1000 парсеров регулярно собирают цены с сайтов девелоперов, продавцов и агрегаторов. Каждый день мы чиним и проверяем эти парсеры. Интернет — как забор, там много чего написано. Не всему надо верить. Поэтому мы оцениваем качество данных в прайс-листах и принимаем решения, чему стоит доверять.

Имея информацию о сделках и ценах, по которым экспонировались квартиры, мы можем оценить стоимость сделок и выручку застройщика. Есть сделка с характеристиками квартиры, есть дата ее совершения, есть массив лотов в прайс-листах. Остается найти в прайс-листе квартиру из сделки, а если не удастся, то оценить по лотам с похожими характеристиками. Сумма оценок сделок дает оценку выручки.

Это очень упрощенное описание того, чем мы занимаемся каждый день. Результат этой работы — два B2B продукта нашей компании:

  • Excel-отчеты, в которых есть все показатели, все очищенные данные по сделкам и характеристики новостроек. По нашему отчету можно выполнить анализ состояния и динамики рынка новостроек любой сложности.
  • Наш сайт, где пользователи могут быстро провести анализ конкурента, локации, рынка в целом или одного жилого комплекса. Не только продажи и цены определяют рынок. Мы постоянно расширяем арсенал информации о новостройках доступный нашим клиентам, это, например, информация о площадках, которые сейчас в продаже и проектах, которые только готовятся выйти на рынок, и многое другое.

Наши клиенты — профессиональные участники рынка новостроек, которые непосредственно занимаются девелопментом, проектированием, продажами и выводом новых проектов на рынок. Мы предоставляем им актуальные и ретроспективные данные, которые позволяют сформировать объективную и полную картину рынка.

0
Комментарии
Читать все 0 комментариев
null