Как измеряются продажи в новостройках

О том как измеряются продажи в новостройках, откуда берутся графики продаж на сайтах агрегаторах.

Строительство жилья — большая отрасль и как в любом бизнесе, участники рынка хотят знать, как дела у конкурентов, какой спрос, какое предложение. Именно мы в «Пульсе Продаж Новостроек» каждый день измеряем всё, что связано с рынком новостроек.

Меня зовут Артём Советников, я CTO и один из создателей проекта «Пульс Продаж Новостроек».

Основа наших измерений — это 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в соответствии с которым, продажи в новостройках ведутся по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), а Росреестр обязан предоставлять информацию о заключенных договорах в виде выписок.

Мы каждый месяц заказываем выписки по новостройкам и получаем большой массив данных о заключенных ДДУ. Только для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, это почти 1000 выписок и несколько десятков тысяч новых ДДУ.

Чтобы заказать выписки, надо как минимум знать, где идет стройка, начались ли продажи — нет смысла платить за выписку более 800 рублей, если продажи официально еще не открыты. Для этого мы мониторим новости, отслеживаем все строительные площадки с самых ранних стадий и собираем точную базу данных о новостройках, и планируемых к выходу на рынок проектах. Но это только начало.

Если просто взять и посчитать записи о ДДУ в данных от Росреестра, то их количество далеко не всегда будет отражать количество проданных квартир. На, то есть много причин:

• До 2018 года была массовая практика продажи квартир не самим застройщиком, а аффилированными юридическими лицами или передача квартир подрядным организациям в качестве оплаты. Сделки есть, но квартиры просто меняют собственника и остаются на рынке.
• Квартиры могут покупать ЗПИФ или оптом частные инвесторы, такие сделки с одной стороны — это продажа квартиры застройщиком, он получил выручку, но с другой стороны квартиры всё равно останутся на рынке.
  
• Физические лица, купившие квартиру, могут перепродать ее по договору переуступки требования прав по ДДУ и для квартиры уже будет две сделки, хотя с точки зрения распроданности квартир — это одна сделка, таких сделок может быть много и факт их совершения тоже интересен для анализа.
  
• Бывает, что сделки просто дублируются, это могут быть как ошибки со стороны Росреестра, так и просто здание может стоять на двух кадастровых участках. Бывает, что сделки исчезают или изменяются.
  

И это не весь перечень возможных ситуаций, которые мешают посчитать продажи и далеко не полный перечень особенностей данных, с которыми мы работаем.

Чтобы разобраться с дублями, переуступками, покупкой и продажей квартир инвесторами, оптовыми сделками, надо понять, какая конкретная квартира участвует в каждой из сделок. Тогда для каждой квартиры у нас будет цепочка сделок и мы сможем точно сказать, когда застройщик “получил деньги”, когда квартира ушла с рынка.

Осталось найти информацию о том, сколько и каких квартир в каждой новостройке. При всём обилии сайтов о новостройках, нет готового источника таких данных. Информацию придется собрать и оцифровать самостоятельно — это одно из постоянных направлений работы нашей команды. Мы собираем все данные обо всех квартирах в новостройках, собираем все характеристики жилых комплексов. Эти данные дают возможность разобраться в сделках и становятся основой детального анализа продуктов в новостройках аналитиками.

Но это еще не все с данными из Росреестра. Они очень часто неполные, например в описании объекта не указан корпус, в котором продана квартира, или в случае удачи он закодирован в номере объекта, его надо определить. Особенно интересно, когда в жилом комплексе есть корпуса близнецы, определение корпуса становится квестом для человека, не говоря уже об алгоритмах, которые делают это автоматически.

Часто не указано количество комнат, а это очень важная (хотя и спорная) характеристика для анализа. Комнатность приходится определять, сопоставляя характеристики квартиры из описания сделки, с реальными квартирами. Нет типа проданного объекта — надо разобраться, продали машиноместо или маленькую студию, продали апартамент или коммерческое помещение. А еще в выписках множество опечаток, так как операторы Росреестра вводят данные вручную, по бумажным договорам, надеюсь массовый переход на оформление сделок онлайн изменит ситуацию.

Разобравшись со всем этим, мы можем понять, какие квартиры есть в жилом комплексе, какие квартиры застройщик продал, какие нашли своего конечного владельца и ушли с рынка, какие стали инвестиционными объектами и остались на рынке.

Теперь нам интересно, что на самом деле не продано в жилом комплексе, какой потенциальный объем предложения квартир. Вычитаем из общего числа квартир количество ушедших с рынка и получаем остаток квартир. Но и тут сложности, после сдачи жилого комплекса ДДУ перестают заключать, а переходят на заключение договоров купли-продажи, и сделки в выписках уже не появляются. Особенно сильно это влияет на измерения в больших жилых комплексах, потому что в каждом сданном корпусе остается некоторое неизвестное количество квартир. Сложение всех таких остатков может дать существенную погрешность измерения. Работа с остатками после сдачи жилого комплекса — отдельная задача.

А ещё Росреестр — такая организация, в которой нельзя просто заказать и получить выписку. Мы работаем с 2015 года и каждый раз сталкиваемся с какими-то новыми преградами и глюками. Самые тяжелые времена были, когда приходилось самим ходить в МФЦ и заказывать выписки, а на заказ каждой уходило по 5 минут. А ещё когда Росреестр переходил на ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), то три месяца вообще ничего не работало.

Со сделками и остатками разобрались, но какой может быть анализ продаж без финансовых данных? Мы собираем абсолютно все доступные в интернете прайс-листы по новостройкам. Более 1000 парсеров регулярно собирают цены с сайтов девелоперов, продавцов и агрегаторов. Каждый день мы чиним и проверяем эти парсеры. Интернет — как забор, там много чего написано. Не всему надо верить. Поэтому мы оцениваем качество данных в прайс-листах и принимаем решения, чему стоит доверять.

Имея информацию о сделках и ценах, по которым экспонировались квартиры, мы можем оценить стоимость сделок и выручку застройщика. Есть сделка с характеристиками квартиры, есть дата ее совершения, есть массив лотов в прайс-листах. Остается найти в прайс-листе квартиру из сделки, а если не удастся, то оценить по лотам с похожими характеристиками. Сумма оценок сделок дает оценку выручки.

Это очень упрощенное описание того, чем мы занимаемся каждый день. Результат этой работы — два B2B продукта нашей компании:

• Excel-отчеты, в которых есть все показатели, все очищенные данные по сделкам и характеристики новостроек. По нашему отчету можно выполнить анализ состояния и динамики рынка новостроек любой сложности.
• Наш сайт, где пользователи могут быстро провести анализ конкурента, локации, рынка в целом или одного жилого комплекса. Не только продажи и цены определяют рынок. Мы постоянно расширяем арсенал информации о новостройках доступный нашим клиентам, это, например, информация о площадках, которые сейчас в продаже и проектах, которые только готовятся выйти на рынок, и многое другое.

Наши клиенты — профессиональные участники рынка новостроек, которые непосредственно занимаются девелопментом, проектированием, продажами и выводом новых проектов на рынок. Мы предоставляем им актуальные и ретроспективные данные, которые позволяют сформировать объективную и полную картину рынка.