SM2: как мы создали «умную» базу коммерческой недвижимости, которая помогает найти помещение в три клика

SM2 — алгоритмический сбор данных и предиктивная аналитика на рынке коммерческой недвижимости Москвы.

Зачем Москве очередная база помещений, в чем особенности рынка коммерческой недвижимости и как алгоритмический поиск помогает зарабатывать деньги — рассказывает исполнительный директор SM2 Станислав Жуков.

Общая площадь коммерческой недвижимости Москвы — 65 млн м², а объём рынка аренды — $10 млрд в год, при этом получить точные данные по объектам, сделкам, предложениям на рынке крайне сложно. Баз данных много, а информация обновляется редко.

На рынке аренды потенциальный арендатор зачастую сталкивается с проблемой заведомо ложной информации от консультантов или собственников. В результате часто получается, что предприниматели теряют много времени и не всегда имеют возможность заключить сделку на наиболее выгодных для себя условиях.

Более того, преимущество во многих поисковиках получают платные объявления, которые далеко не всегда наиболее выгодные. У потенциального арендатора или инвестора благодаря нехватке информации, ее недостоверности и трудности в поиске актуальных контактов нет возможности объективно оценить объект недвижимости и принять взвешенное решение.

Мы подумали, что будет здорово дать арендаторам, девелоперам и брокерам общедоступную, простую в использовании, проверенную базу объектов, которая позволит не только эффективно искать и размещать объявления, но и проводить качественную аналитику, и, как следствие, принимать верные решения.

Идея создать SM2 пришла не просто так. Учредители и топ-менеджеры компании работали экспертами по недвижимости в «Ренессанс Капитале», MLP, C&W, HP, Deutsche Bank, HRO. У всех нас большой опыт на рынке коммерческой недвижимости, а саму идею мы позаимствовали у зарубежной компании CoStar, которая объединяет рынок коммерческой недвижимости в США.

Наша аудитория — 50 тысяч игроков рынка коммерческой недвижимости и 80 тысяч компаний-арендаторов. Чтобы лучше узнать их потребности, мы провели масштабное тестирование и узнали, с какими сложностями сталкиваются игроки рынка коммерческой недвижимости:

• Сделка закрывается долго. Экономика нестабильна, а за участие в неудачной сделке приходится дорого платить. Поэтому создается высокая конкуренция за арендаторов и собственников, и это увеличивает сроки выставления помещения в аренду, просмотра, переговоров и завершения сделки.

• Приходится тратить лишние деньги. В условиях большой конкуренции игроки рынка вынуждены тратить большие суммы на поиск и рекламу объектов.
• Рекламировать объявления сложнее. Размещение объектов на досках объявлений не дает результата, потому что помещения дублируются многочисленными посредниками, а часть предложений не соответствует действительности. Найти реального собственника помещения довольно трудно. В результате к доскам объявлений падает уровень доверия.
  
• Слишком мало информации. Объявления в интернете содержат лишь общую информацию об объектах. Если стоимость офисного здания составляет 500 млн рублей, инвестору хочется получить как можно больше информации — но ему её никто не дает.

Чтобы решить эти проблемы, большую часть денег мы вложили в разработку ERP-системы алгоритмического поиска. Общая сумма инвестиций в проект — $1,5 млн.

Но как выяснилось, просто разработать уникальный и полезный сервис — недостаточно, ведь далеко не все клиенты в Москве готовы платить за информацию, поэтому предвосхищая запрос, мы подключили дополнительные услуги — продвижение объектов недвижимости через контекстную рекламу и соцсети, а также помощь в заключении сделок.

Мы пополняем базу с помощью физических проверок объектов и IT-инструментов. Алгоритмы собирают данные из всех открытых источников и добавляет объекты в базу, а если по какому-либо объекту у нас есть вопрос, приезжаем по адресу, осматриваем помещение и общаемся с собственником или его представителем.

Например, если алгоритмы находят в сети один и тот же склад с разными арендными ставками, мы узнаем у собственника актуальную стоимость.

Сейчас в базе 3000 объектов, 35 тысяч арендаторов, 50 тысяч сделок об аренде и 60 тысяч объявлений с подробной информацией. Мы проверяем предложения арендодателей вручную и отмечаем объявления, которые подлежат верификации. Все объявления публикуются и проверяются бесплатно.

Для каждого объявления автоматически создаются веб-страницы и запускается контекстная реклама. Как результат — объявления просматривают наиболее заинтересованные арендаторы, и хорошие помещения расходятся довольно быстро. Найти подходящий объект реально за несколько минут, а дальше начинается просмотр, проверка документов, переговоры, заключение сделки.

Сейчас мы видим, что среди владельцев недвижимости самая популярная услуга — это цифровой маркетинг. Мы размещаем объект в аренду или на продажу в интернете и с помощью контекстной рекламы, ведения соцсетей и SEO приводим на сайт потенциальных арендаторов.

Дальше мы либо отправляем заявку собственнику недвижимости, либо работаем с ней сами (консультируем, готовим документы, делаем подборки помещений) и передаем собственнику уже готового арендовать площадь клиента.

Также технологии отслеживают срок жизни объявлений по аренде и продаже. Если офисы в одном здании быстро находят арендаторов, алгоритм делает вывод, что помещения ликвидны. Эту информацию видят потенциальные арендаторы — так они могут подобрать лучшие предложения.

База SM2 полезна также и агентам. С ее помощью они имеют возможность получить информацию, которой нет в свободном доступе (например, сроки истечения договоров аренды или контакты собственников помещений), выгрузив эти и многие другие параметры по помещениям в удобном для них формате (Excel или PDF-презентации).

За несколько месяцев до конца срока агент может предложить арендатору другое помещение и таким образом заработать на комиссии. К слову, в коммерческой недвижимости комиссию всегда платит собственник помещения, поэтому когда агент говорит, что найдет вам офис бесплатно, это обман. Поиск для вас и так должен быть бесплатным.

Девелоперы пользуются базой, чтобы прогнозировать прибыль. Они видят динамическую модель рынка и знают, сколько будет стоить аренда помещения через несколько лет. Это помогает девелоперу решить, в каком районе строить коммерческий объект.

В наших планах — создать сообщество для всех игроков рынка коммерческой недвижимости Москвы. Все люди, которые работают в недвижимости, смогут общаться между собой на одной профильной площадке и быстро находить нужные услуги, контакты и проекты.

Это позволит агентам, оценщикам, консультантам, юристам, дизайнерам и строителям искать подряды, арендаторам — делиться опытом поиска объектов и оставлять отзывы и инсайты. Мы хотим объединить игроков рынка примерно так же, как Bloomberg объединяет финансовые рынки.

Дальнейшее развитие компании включает использование больших данных и искусственного интеллекта для прогнозирования наиболее востребованных типов и форматов недвижимости.

SM2 начался с Москвы, потому что здесь отличные программисты и аналитики, но проект не остановится на России. Мы разрабатываем стратегию выхода на развивающиеся рынки: Ближний Восток и Азию.