В услугах due diligence есть технический анализ объекта недвижимости и некоторые консалтинговые компании его проводят.
Многие собственники объектов коммерческой недвижимости, управляющие компании, сталкиваясь с проблемами, нуждаются в квалифицированных технический консультациях, которые выходят за рамки классического анализа для duedilа.
Мы поинтересовались у Лазарева Максима, основателя консалтинговой компании tehconsult, есть ли в России такая отрасль как технический аудит и каковы перспективы данного направления консалтинга.
- Максим, главный наш вопрос на сегодня: существует ли такая услуга в чистом виде, как технический аудит? И кто основные игроки на этом рынке?
- добрый день. Услуга такая на рынке есть, но она не формализована как конкретный вид деятельности. В ОКВЭД даже есть такой код, как "Технические консультации". Правда, что он в себя включает, никто толком не знает.
Если Вы хотите понять, существует ли Технический аудит как отрасль, то я Вам однозначно отвечу - нет. Отрасль - это когда есть конкретная услуга и как минимум 5-10 игроков рынка, которые представляют эту услугу в чистом виде.
- То есть на рынке нет даже 5 игроков, которые предоставляют технический аудит? А кто же тогда его предоставляет?
- Давайте сначала, я конкретизирую, что такое в моём понимании Технический аудит объектов недвижимости.
Это обследование: визуальное и инструментальное, которое позволяет либо выявить проблемы инженерных систем и разработать мероприятия по их решению, либо это конкретный аудит под конкретный запрос Собственника или УК объекта. То есть объект имеет проблемы и консультанты должны на основании собранных фактов, их анализа выдать наиболее рациональное решение либо ряд вариаций решения проблемы.
На сегодняшний день, профессионально кроме нашей компании в России такую услугу никто не предоставляет.
- Подождите, а как же Управляющие компании, у которых на сайтах заявлена такая услуга?
- Вы правы, на рынке есть УК, которые по перечню услуг на сайтах занимаются абсолютно всем: от property, facility, клининга до технического аудита с техническим надзором.
Но вся соль в том, что они этим не занимаются регулярно, как мы. То есть у них есть инженерные специалисты на управляемых объектах: главные инженеры, главные энергетики, инженеры по вентиляции и т.д., и при появлении такой заявки, данных специалистов выдёргивают с объекта и пускают на аудит.
Наши же специалисты делают аудиты ежедневно с 2016 года.
Это всё равно, что к организаторам различных мероприятий, праздников, которые профессионально ежедневно украшают помещения приписать точки продаж надувных шариков. Да, они надувают шарики, могут их развесить в зале, если поступит такая заявка, но будет ли это означать, что они делают это на уровне профессиональных людей, которые каждый день создают образы помещений, придумывают дизайн-атмосферу и т.д.
Так и здесь. Не могут считаться участниками рынка те, кто раз в год, а то и реже предоставляют услугу в параллель к основной деятельности.
- Мы же говорим не про качество. А в принципе про услугу. Получается, что участники рынка есть, но качество услуги разное?
- Вы должны понимать, что услуга специфическая. Например, чтобы понять, какие проблемы с вентиляцией и кондиционированием в бизнес центре А, нужно проанализировать проектные решения, то есть нужно хорошо знать нормы проектирования; необходимо иметь большой опыт в поиске проблем, то есть знать основные недостатки, которые могут быть при тех или иных проблемах с микроклиматом или оборудованием; необходимо уметь так собрать информацию и фото/видео материалы, чтобы максимально удобно представить их в отчёте.
Необходимо иметь специализированное оборудование, занесённое в росреестр, поверенное и т.д. К оборудованию необходимо иметь специализированные ПО, иначе отчёты будут готовиться непозволительно долго.
Всё это можно сделать, если ты занимаешься ежедневно аудитом.
Компании, которые занимаются рутинно эксплуатацией, а раз в год проводят аудит, какой опыт обследований имеют их специалисты? Никакого.
В какое оборудование они могут вложиться, если не будут использовать его регулярно? Окупаемость дорогого оборудования может вообще не наступить никогда.
- Если я, допустим собственник торгового центра, как определить, обладает компания достаточным уровнем компетенций специалистов для тех.аудита?
- Всё банально просто:
1. Пишете техническое задание, хотя бы краткое;
2. Вместе с коммерческим предложением просите выслать обезличенные примеры технических отчётов, которые показывают, что компания занималась пусть не такими же проблемами, но подобными на других объектах.
Ждёте 2 суток. Если компания действительно занимается техническим аудитом, то 24 часа вполне достаточно, чтобы сформировать предварительное коммерческое предложение и из выполненных отчётов создать образцы для подтверждения своего опыта.
Мы с 2017 года разработали и используем онлайн калькулятор, который позволяет определить стоимость любого запроса за 3 минуты. Наш калькулятор учитывает такие факторы, как назначение объекта, площадь объекта, его возраст, наличие исполнительной документации, время обследования (день или ночь), высоту потолков, тип работ и т.д. Каждый фактор имеет вес и влияет на стоимость.
Мы провели технический аудит 600 объектов. Поэтому имеем по 3-4 качественных примера обследования каждой инженерной системы.
Соответственно время ответа нашего менеджера с вложением КП и примера составляет не более 2-х суток.
- Есть ли перспективы, что кто-то из управляющих компаний выделит услугу в отдельный бизнес и создаст своё подразделение, которое, как и Вы, будет регулярно заниматься только техническим аудитом?
- За период 5 лет никто этого не сделал и пока не собирается.
Я объясню, почему:
1. Рынок данных услуг достаточно маленький даже в масштабах всей страны.
2. Найти специалистов высокого уровня достаточно сложно. А если Вы их и найдёте, то они не хотят заниматься техническим аудитом. Они хотят спокойно работать главными инженерами, руководителями служб эксплуатации на крупных объектах. Аудит это постоянное движение, регулярные командировки. Сегодня заказали в Ижевске, завтра в Калуге. Нужно понимать, что специалисты технари достигают высокого уровня после 30-ти. А значит у них семьи, дети и работа на колёсах не для них в большинстве случаев.
- Как Вы решили кадровый вопрос?
- к счастью, на заре создания компании, я сумел привлечь в команду специалистов, которые уже имели достаточно серьёзную квалификацию и при этом их глаза горели к открытым вызовам.
Аудит это постоянные вызовы - решение нестандартных проблем, решением проблем нестандартно.
Костяк команды за 5 лет не изменился. Текучки у нас нет.
Одно могу сказать точно, этому бизнесу по озвученным ранее причинам - сложно расти.
И поэтому в этот рынок не идут крупные именитые игроки.
- Максим, благодарим, что нашли время пообщаться. Успехов Вам и роста несмотря ни на что.
- Благодарю. Дорогу осилит идущий.