Договор долгосрочной аренды помещения регистрируется в Росреестре, если предметом договора является объект недвижимости, а срок действия аренды превышает один год. Регулируется данная процедура главой 34 Гражданского кодекса Российской федерации, Федеральным законом № 218-ФЗ «о государственной регистрации недвижимости».
Как возникают перепланировки?
Арендатор подбирает нежилое помещение по характеристикам, которые отвечают виду его деятельности (торговля, оказание услуг и т.д), или после въезда приводит нежилое помещение в соответствие со своими требованиями, т.е. проводит перепланировку.
Перепланировка - это изменение назначения помещения, конфигурации или общей площади.
Часто нежилое помещение сдают уже с проведенной перепланировкой. Проблема возникает - когда она не узаконена.
Факт перепланировки может стать препятствием при регистрации договора аренды в Росреестре.
Требования:
Любые изменения характеристики нежилого помещения должны быть внесены в ЕГРН:
- Планируемые изменения отражены в проекте перепланировки и согласованы с государственными органами.
- По завершению строительных работ получено положительное заключение о техническом состоянии конструкций объекта капитального строительства (техническое заключение).
- Затем помещение введено в эксплуатацию решением государственных органов, и зарегистрировано в Росреестре.
Существует 3 пути решения проблемы с перепланировкой арендуемого помещения:
1. Не регистрировать договор в Росреестре. А это значит оформить краткосрочный договор, меньше чем на 1 год.
Такой вариант не всегда подходит арендатору, так как реализуя свои цели он, по умолчанию, рассчитывает на долгосрочные отношения.
Любые проверки гос.органов и контролирующих инстанций могут грозить штрафом, приостановлением деятельности на неопределенный срок и/или требованием привести помещение в прежнее состояние.
2. Пройти согласование и получить разрешительную документацию до проведения перепланировки:
составить проект, предоставить соответствующее техническое заключение, согласовать с госорганами проект, получить разрешительную документацию, оформить технический план, ввести в эксплуатацию и зарегистрировать в Росреестре. А если будет отказ? Отказ может быть на любом этапе согласования перепланировки.
Основаниями для отказа могут быть: несоответствие проекта требованиям, отсутствие согласования некоторыми инстанциями, отсутствие согласования с жильцами в случае перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме, несоответствие технического плана согласованному проекту и т.п.
3. Узаконить перепланировку уже после фактически проведенных изменений путем внесения изменений в ЕГРН.
Обращаем особое внимание, что понятие «перепланировка» жилых помещений в жилых объектах, содержится в статье 25 ЖК РФ, а порядок и условия работ раскрываются в нормах главы 4 ЖК РФ.
Четкое определение "перепланировки" нежилых объектов недвижимости в законодательных актах отсутствует. СНИПы перепланировки нежилого объекта не предусмотрены – то есть регулируется этот процесс СНИПами в сфере строительства.
Процесс оформления внутренней перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях довольно запутанная процедура, в которой предстоит соблюдать множество требований к оформлению документов.
Большая доля в принятии решения о регистрации изменений лежит именно на субъективном мнении регистратора. Регистратору, как лицу, полностью отвечающему за законность принятого им решения, проще найти признаки реконструкции и отказать в регистрации изменений (перепланировки), чем брать ответственность на себя из-за отсутствия норм, регулирующих данную процедуру.
Поэтому в рассматриваемом случае должно быть неопровержимое заключение специалиста, содержащее выводы, основанные на документально подтвержденных фактах.
Даже если изменения не затрагивают несущие конструкции здания, есть риск, что потребуется обратиться в суд, в связи с отсутствием законных оснований для учета изменений без получения разрешительной документации.
Основаниями для отказа могут быть:
- проведение перепланировки без предварительного согласования/получения разрешения на реконструкцию;
- недостаточность приложенных на регистрацию документов;
- выявление признаков реконструкции при рассмотрении документов на учет изменений в связи с перепланировкой и т.п.
В идеале будет оформить все необходимые документы еще до фактического проведения строительных работ и согласовать их в уполномоченных органах.
При этом даже тогда, когда перепланировка фактически произведена, при определенных случаях можно зарегистрировать учет изменений без обращения в суд.
Важные сведения:
Для нежилых помещений находящихся в жилом здании, получение разрешения на строительство не требуется - если перепланировка нежилого помещения не затрагивает несущие конструкции, не нарушает надежности и безопасности всего здания. В противном случае такая перепланировка будет расцениваться как реконструкция всего здания.
Для подтверждения необходимо предоставить соответствующее заключение о техническом состоянии конструкций объекта недвижимости, которое имеет право выдавать проектная организация с допуском СРО. А также, при необходимости, предоставить экспертизу проекта.
Технический план для регистрации изменений
Любые изменения характеристики нежилого помещения, которые произошли в связи с перепланировкой, должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Учет изменений в ЕГРН и регистрации права должны быть в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «о государственной регистрации недвижимости». Документом основанием для учета изменений в ЕГРН будет являться технический план.
Технический план вправе изготавливать только кадастровый инженер, который имеет квалификационный аттестат и является членом СРО.
Технического план должен содержать правоустанавливающие документы, заключение кадастрового инженера и при необходимости согласования перепланировки/разрешительную документацию.
Технический план должен быть подан в Росреестр для регистрации и проведения учета изменений в ЕГРН в электронном виде.
В конечном результате будет получена Выписка из ЕГРН, подтверждающая учет всех изменений в планировке помещения, площади, конфигурации или иных характеристиках.
С этого момента перепланировка будет являться законной и юридически зарегистрированной.
Мы проведем бесплатный аудит ваших документов по телефону 8 960 048 30 41.
Также вы можете заказать персональную часовую консультацию здесь.
Узнайте список необходимых документов для оформления перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме здесь.
#договор аренды помещения #коммерческая недвижимость #перепланировка нежилого помещения #узаконить перепланировку #юрист по недвижимости #нюансы договора аренды #требования к договору аренды #аренда помещения