Приводящие к судебным разбирательствам, финансовым затратам, и могут обернуться лишением здания.
Покупка коммерческой недвижимости не всегда благоприятно заканчивается для покупателя. В данной статье расскажем о наиболее распространенных ошибках, которые совершают покупатели коммерческой недвижимости.
Ниже приведены важные моменты, которым не придали значения покупатели коммерческой недвижимости на основе реальных случаев из практики (все приведенные в примерах имена и названия вымышлены).
Важные моменты при покупке коммерческой недвижимости:
1. При покупке коммерческой недвижимости не сверяют данные и полномочия лиц, представляющих интересы собственника.
Пример: Коммерческая организация купила нежилое здание для развития бизнеса у собственника – юридического лица. Договор купли-продажи при этом был заключен с директором юридического лица. Вскоре один из учредителей подал в суд на аннулирование регистрации перехода прав: так как при продаже не учитывали интересы всех учредителей –собственников, провели сделку без согласования с участниками компании. Суд вынес решение в его пользу и право на здание вернулось юридическому лицу.
Таким образом всегда нужно проверять учредительные документы продавца и решения участников общества о согласии в совершении сделки, так можно быть уверенным в полномочиях стороны – продавца в заключении договора купли-продажи.
2. Перед покупкой не проверена судебная история собственника – продавца коммерческой недвижимости.
Пример: Андрей перед покупкой офисного помещения, как ему казалось, все проверил - получил Выписку из ЕГРН. Убедился, что права собственности на недвижимость зарегистрированы надлежащим образом, данные соответствуют. После того как договор был заключен и авансовый платеж внесен, стороны подали документы в Росреестр. Однако получили отказ в регистрации. Причина в том, что в промежутке между изучением данных ЕГРН и обращением в Росреестр, было вынесено Решение суда имущественного характера в отношении продавца, и на объект недвижимости наложены обременения в виде запрета на регистрационные действия. Продавец с предъявленными претензиями не согласился, авансовый платеж Андрею пришлось возвращать в судебном порядке.
Как оказывается, не достаточно одной только Выписки из ЕГРН. Покупателю нужно проверить в базе судов: арбитражном и общей юрисдикции, дела в отношении собственника, находящиеся в производстве . Таким образом можно также предусмотреть возможное изъятие объекта недвижимости в будущем.
3. Перед покупкой не рассматривают возможные обременения.
Выписка из ЕГРН содержит данные об ограничении прав и обременении коммерческой недвижимости. При нахождении объекта недвижимости в аренде, покупатель – новый собственник не вправе его расторгнуть, в случае если такие права не предусмотрены в договоре аренды.
Это касается и случаев с сервитутами (то есть правах ограниченного пользования земельным участком, зданием). В этом случае также крайне сложно будет прекратить его действие и снять обременение новому собственнику.
Также перед заключением договора купли – продажи нужно убедиться, что никакие заинтересованные лица в будущем не предъявят требования права владения или пользования приобретенной коммерческой недвижимостью.
Пример: Организация «Нано» приобрела три нежилых здания на территории крупного промышленного предприятия. Здание размещалось так, что подъезд к нему был возможен только по территории предприятия. Спустя короткое время в предприятии поменялись собственники. «Новоиспеченные» владельцы выразили возражения против проезда к зданиям через их территорию. Организации «Нано» ничего другого не оставалось, как через суд просить установления права ограниченного пользования земельным участком, находящегося в собственности промышленного предприятия. Такие споры длятся годами и затраты для собственников могут превысить миллион рублей.
В данном случае упущение организации в том, что одновременно с договором купли-продажи нужно было заключить право ограниченного пользования земельным участком промышленного предприятия в виде сервитута.
4. Перед покупкой коммерческого здания не обращают внимания на земельный участок.
Пример: Индивидуальный предприниматель Константин купил офисное здание при этом упустил из виду отсутствие прав на землю под зданием. Если земельный участок, под зданием находится в государственной собственности, то владельцу необходимо выкупить земельный участок в собственность или оформить права аренды. То есть Константин столкнется с выкупом земельного участка и регистрацией прав. Такая процедура длится от 8 месяцев до года, затраты составляют от одного миллиона до десяток миллионов.
Также нужно смотреть вид разрешенного использования земельного участка. Покупая коммерческое здание, например, магазин одежды, а в планах обустройство в нем мини отеля, следует проверить, можно ли будет изменить вид разрешенного использования земельного участка согласно пожеланиям. И конечно сопоставить затраты на предстоящий перевод с ожидаемой выгодой.
Пример: Алевтина приобрела нежилое офисное помещение, расположенное в многоквартирном доме, для того чтобы реализовать свою давнюю мечту о собственной кондитерской. Как оказалось, градостроительные нормы требуют соблюдения определенных требований и совершения определенных действий при переустройстве и перепланировке нежилых помещений в многоквартирных домах. Перестраивать офисное нежилое помещение в кондитерскую не так-то просто: необходимо пройти согласования, подготовить проект, получить разрешение. Алевтина бросила дело еще на старте - не хватило терпения и финансов. Так и была вынуждена обустроить офис, посадить арендаторов, и смириться с несбывшимися мечтами.
5. При покупке не сверяют фактические данные коммерческого объекта недвижимости с зарегистрированными данными.
Пример: Компания «Иванько» по договору купли - продажи стала собственником трехэтажного нежилого торгового здания. Компания вела успешно свой бизнес пока в один день не нагрянули проверяющие органы. В результате проверки было установлено, что третий этаж не зарегистрирован в Росреестре и возведен без получения разрешительной документации. Законодательству не важно, что собственник не имеет отношения к возведению дополнительного этажа, и что здание было куплено в таком состоянии. Закончилась история тем, что исполком в суде требовал снести реконструированное здание. Представителю компании «Иванько» удалось отстоять права на зарегистрированную площадь и сохранить 2 этажа, но сколько при этом было потрачено денежных средств, нервов и времени остается за кадром.
Таким образом, покупателю перед заключением договора купли-продажи следует:
- проверять полномочия покупателя, судебную историю, возможные обременения, права на землю, разрешенное использование земли;
- сверять данные технического паспорта, данные ЕГРН и фактические данные планировки, этажности и технических характеристик здания.
Исключите все риски перед покупкой коммерческой недвижимости.
Мы проведем бесплатный аудит ваших документов по телефону 8 960 048 30 41.
Также вы можете заказать персональную часовую консультацию здесь.
Или заказать проверку документов перед купле-продажей по 24 пунктам здесь.
#коммерческая недвижимость #юрист по недвижимости #право собственности #росреестр #отказ росреестра #помощь в регистрации #кадастровый инженер #купить здание #покупка недвижимости