{"id":13516,"url":"\/distributions\/13516\/click?bit=1&hash=37bd7b4748a2966bbc26730b25e2618c42f364e4b1fef4e1064b7cb954a0c2b0","title":"\u041f\u043e\u043b\u0443\u0447\u0438\u0442\u044c \u0438\u043d\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0446\u0438\u0438 \u043e\u0442 \u00ab\u0413\u0430\u0437\u043f\u0440\u043e\u043c \u043d\u0435\u0444\u0442\u0438\u00bb","buttonText":"\u0417\u0430 \u0447\u0442\u043e?","imageUuid":"9ff0d7f7-ef07-5cab-961b-7241d5749f52","isPaidAndBannersEnabled":false}
GLA magazine

Как проводится аудит объекта недвижимости перед покупкой

Сегодня мы пригласили основателя консалтинговой компании tehconsult Лазарева Максима, который поможет нам разобраться, как всё таки оценить объект перед покупкой, чтобы минимизировать риски, а при их выявлении - снизить стоимость сделки.

- Максим, расскажите, пожалуйста, как проводятся процедуры due diligence и на что больше всего стоит обращать внимание при оценке объекта.

С чего начинается аудит

Безусловно, начинается всё с технического задания от Заказчика (покупателя, который рассматривает варианты инвестиций в объекты коммерческой недвижимости).

Как правило, техническое задание либо отсутствует, либо ограничивается двумя-тремя предложениями, которые сводятся к одному: найдите все риски и рассчитайте стоимость вложений, необходимых для устранения недостатков.

На этот случай, у профессиональных консультантов, вроде нашей компании, которые регулярно занимаются техническим аудитом и комплексным due diligence, есть уже готовые технические задания, типичные, то есть адаптированные под каждый вид объекта: торговых (ТЦ, street retail), офисных (БЦ, админ.здания), промышленных или складских помещений.

Что касается части технического аудита, то Техническое задание должно содержать следующие работы:

Обследование следующих инженерных систем объекта:

1. Система электроснабжения, освещения и слаботочные системы СКС, СКУД:

обследование ГРЩ фотографии предоставил эксперт управления и эксплуатации Лазарев Максим

1.1 Экспертное обследование ВРУ, распределительных щитов, узлов учёта электроэнергии, АВР, коммутационного оборудования, УЗО, автоматических выключателей на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.
1.2 Экспертное обследование распределительных сетей и розеточных групп на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.
1.3 Экспертное обследование систем основного и аварийного освещения на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

2. Система вентиляции:

обследование вентиляционной камеры фотографии предоставил эксперт управления и эксплуатации Лазарев Максим

2.1 Экспертное обследование приточно-вытяжных установок, приточных, вытяжных, на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.
2.2 Проверка технического состояния и работы автоматики (включая КИП) всей системы вентиляции.
2.3 Экспертное обследование воздуховодов, диффузоров, заслонок системы вентиляции на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

3. Система кондиционирования/ холодоснабжения:

обследование чиллера фотографии предоставил эксперт управления и эксплуатации Лазарев Максим

3.1 Экспертное обследование чиллеров/ККБ (при наличии) и наружной части системы холодоснабжения (включая автоматику) на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации
3.2 Экспертное обследование фанкойлов/VRV (при наличии) и внутренней части системы холодоснабжения, теплообменников (включая автоматику и дренажную систему) на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации
3.3 Экспертное обследование сплит-систем (при наличии) на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

4. Системы отопления и теплоснабжения:

обследование теплового пункта фотографии предоставил эксперт управления и эксплуатации Лазарев Максим

4.1 Экспертное обследование системы отопления и теплоснабжения: распределительные сети, запорная арматура, регулирующая арматура, КИП на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

4.2 Экспертное обследование насосных агрегатов системы отопления (теплоснабжения) на предмет технического состояния.

4.3 Экспертное обследование теплообменных аппаратов системы отопления и теплоснабжения на предмет технического состояния, соответствия нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

5. Система водоснабжения:

обследование ХВС фотографии предоставил эксперт управления и эксплуатации Лазарев Максим

5.1 Экспертное обследование системы водоснабжения (ГВС/ХВС): распределительные сети, узлы учёта (водомеры), теплообменные аппараты, сантехническое оборудование, запорная арматура, КИП (при наличии) на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

6. Бытовая и ливневая канализация:

обследование канализации фотографии предоставил эксперт управления и эксплуатации Лазарев Максим

6.1 Экспертное обследование трубопроводов и оборудования бытовой системы канализации на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

6.2 Экспертное обследование трубопроводов и оборудования системы ливневой канализации на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

7. Дверные и оконные блоки:

обследование дверей фотографии предоставил эксперт управления и эксплуатации Лазарев Максим

7.1 Экспертное обследование технического состояния полотна, замковых механизмов и петель на предмет технического состояния.

7.2. Экспертное обследование оконных блоков: рам, створок, резиновых уплотнителей, фурнитуры и т.д. на предмет технического состояния.

8. АПС, спринклерная система, средства пожаротушения (при наличии):

обследование насосной станции спринклерной системы пожаротушения бизнес центра фотографии предоставил эксперт управления и эксплуатации Лазарев Максим

8.1 Обследование извещателей, приёмно-контрольной аппаратуры, периферийных устройств, системы энергоснабжения на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

8.2. Обследования трубопроводов и спринклеров водяной системы пожаротушения. Анализ наличия средств пожаротушения (огнетушителей и т.п.).

8.3. Обследование пожарного водопровода при наличии.

Конструктивные элементы:

обследование несущих и ограждающих конструкций торгового центра фотографии предоставил эксперт управления и эксплуатации Лазарев Максим

Обследование несущих конструкций

Обследование ограждающих конструкций

9. Расчёт стоимости устранения выявленных недостатков на объекте/объектах.

9.1 Составление бюджетов на:

- нивелирование выявленных рисков связанных с последующей эксплуатацией объекта;

- ремонт/замену оборудования инженерных систем;

- модернизацию инженерных систем, которые имеют критический физический и моральный износ.

10. Техническая документация объекта

10.1 Проведение инструментальных измерений площадей помещений. Анализ соответствия фактических параметров помещения: расположения конструктивных элементов, площади помещений данным паспорта БТИ.

Первый этап проведения аудита

После согласования технического задания и подписания договора на оказание услуги due diligence, продавец (текущий собственник объекта недвижимости) должен предоставить экспертам компании, проводящей аудит все необходимые для анализа документы:

- документы подтверждающие право собственности;

- технический паспорт БТИ с планами и экспликациями;

- исполнительную документацию на инженерные системы и конструктивные элементы;

- паспорта на основное инженерное оборудование и контрольно-измерительные приборы (электросчётчики, водомеры, узлы учёта тепловой энергии);

- договоры на поставку энергоресурсов: электроэнергии, тепловой энергии, холодного водоснабжения и водоотведения,

Эксперты анализируют всю предоставленную документацию, определяют контрольные точки на объекте, на которые необходимо обратить особое внимание.

Затем проводится физический осмотр объекта:

1) эксперты осматривают инженерные системы, оборудование и конструктивные элементы во всех помещениях. Проходят по контрольным точкам. Проводится фотофиксация и составление дефектной ведомости.

Эксперты компании tehconsult используют программное обеспечение собственной разработки (Building information system), которое помогает сразу формировать Отчёт из собранных данных и фотоматериалов. Что позволяет нам экономить время, проводить более глубокую аналитику информации и быстрее готовить документацию для заказчиков.

Оценка планировок и площадей объекта

2) параллельно с обследованием инженерной инфраструктуры объекта проводится анализ соответствия планировок помещений планам паспорта БТИ и измеряются площади помещений, высота от пола до перекрытия и высота от пола до подвесного потолка.

Далее делается анализ соответствия предоставленной документации планировок и площадей помещений. Составляются планировки по факту обследования, на которые наносятся ограждающие конструкции демонтированные или вновь возведённые, если такие были выявлены.

2.1) Проводится расчёт стоимости демонтажа незаконно возведённых ограждающих конструкций и расчёт монтажа демонтированных конструкций.

3. На планы наносятся точки ввода инженерных систем:

Анализ договоров на поставку энергоресурсов

При проведении анализа договоров эксперты обращают внимание на его актуальность и срок действия.

Очень тщательно анализируются все приложения к договорам: акты разграничения балансовой и эксплуатационной ответственности и т.д.

На этом сбор информации заканчивается и начинается формирование технического отчёта по аудиту объекта недвижимости для приобретения.

В Отчёте отображаются:

- выводы сделанные по оценке объекта;

- составленные бюджеты на устранение недостатков;

- рекомендации по устранению недостатков и нивелированию рисков связанных с эксплуатацией объекта;

- протоколы обследования с фотографиями;

- протоколы анализа документации объекта.

Резюме отчёта содержит основные выводы, которые дают рекомендации приобретать объект или воздержаться от инвестиций в данный проект.

Но в конечном итоге безусловно решающее слово за инвестором.

Параллельно с техническим аудитом ведётся due diligence в части юридического анализа чистоты объекта.

Вот в таком формате проходит обследование объекта недвижимости перед покупкой.

0
Комментарии
Читать все 0 комментариев
null