Мы пообщались на эту тему с экспертом в области управления и эксплуатации коммерческой недвижимости Лазаревым Максимом.
(Максим - собственник консалтинговой компании tehconsult, образовательного портала effeschool и управляющей компании ABC development)
- Максим, сегодня всех участников рынка коммерческой недвижимости интересует главный вопрос, что будет с торговыми центрами через 10-15 лет.
Инвесторы, собственники, управляющие обращаются к Вам за консультациями, в какую сторону им смотреть в плане изменения форматов объектов?
Сегодняшние рынки меняются достаточно быстро и делать прогнозы - дело неблагодарное. Но мы, как консультанты, безусловно, стараемся анализировать ситуацию и давать рекомендации своим клиентам.
Те торговые центры, которые захотят выжить, обязательно сменят формат.
В первую очередь, через 10 лет, новый формат должен будет удовлетворять нового Потребителя.
Новый Потребитель это сегодняшнее подрастающее поколение людей, которое будет покупать товары онлайн, без посещения торговых центров. Эти люди будут заменять потребность покупок в торговом центре - поиском центров развлечения и досуга.
Рост e-commerce, логистических сервисов будет набирать обороты и дальше, поэтому времена, когда люди будут совершать 80-90% покупок онлайн - не за горами.
Исходя из этого, я рекомендую смотреть в сторону переформатирования торговых центров в центры досуга.
Создавать различные досуговые зоны:
- развлекательные;
- образовательные пространства;
- пространства для ивентов;
- пространства для комьюнити.
- мы правильно понимаем, что торгово-развлекательным центрам будет несколько проще в будущем, потому что их инфраструктура и управленческая база более подготовлены к такой смене формата?
В какой-то мере да, но я бы не считал пока это значительным преимуществом.
Успех будут иметь те объекты, Собственники и Управляющие компании которых, смогут создать голубые океаны в досуговых сферах.
- Максим, если можно, расскажите подробнее, какими Вы видите голубые океаны торговых центров будущего.
Новые форматы досуга должны будут удивлять нового потребителя и давать ему новые эмоции.
Если брать сферу спортивного досуга, я вижу появление какого-то нового вида спорта, который станет популярным, как сейчас, например, кроссфит, но более доступного широким массам.
Так как кроссфит - это для более подготовленных людей, то фитнес-центр нового формата должен быть интересным, ярким в плане оформления, снарядов и очень ярким в плане программы тренировок. Более того, фитнес центры могут стать сугубо для определённых комьюнити. Допустим, спорт-зал для айтишников с закрытым клубом, где профессионалы смогут пообщаться после насыщенной тренировки или пройти какой-то курс от ведущего специалиста, который также имеет абонемент в этом центре.
Очень активно будут развиваться VR клубы. Здесь тоже возможны новые нестандартные форматы как самих клубов, так и их линейки продуктов и услуг.
Из-за развития удалёнки и снижения офлайн коммуникаций, людям не будет хватать настоящих живых эмоций и будет востребован формат новых экстремальных развлечений. Допускаю какие-нибудь гонки верхом на дронах или что-то в этом роде (смеётся).
Несмотря на пандемию и множество вирусов, я вижу развитие новых форматов услуг для здоровья:
новые студии с уклоном на использование природных ресурсов для сохранения и укрепления здоровья.
Вижу в этом же секторе различные студии медицинской направленности, которые будут помогать реабилитироваться людям переболевшим вирусными заболеваниями. То есть некие лайт-мед услуги без необходимости лицензирования.
- есть ли какой-то рецепт, как создать голубой океан торговому центру? Ваша команда или Вы лично, уже пробовали набросать концепцию торгового центра нового формата с прицелом на будущее?
- рецепт есть: необходимо внимательно изучить, подчеркну, не просто прочитать, а изучить, законспектировать книгу "Стратегия голубого океана" авторов В.Чан Кима и Рене Моборна.
Далее начать с разработки Стратегической канвы.
Стратегическая канва это аналитическая модель для создания голубого океана.
Она позволяет понять текущее состояние дел на рынке: куда вкладывают средства конкуренты, на какие сервисы делается упор, какие есть конкурирующие ценовые предложения и т.д.
Далее необходимо использовать такой инструмент как "Модель 4 действий", который представляет собой упразднение, снижение, создание, повышений.
Если по книге проработать все 4 действия, то можно на выходе получить неплохое видение голубого океана для создания новой отрасли.
Отвечая на второй вопрос, честно признаюсь, что мы не разрабатывали пока даже черновик такой концепции, потому что не до конца подробно описали портрет нового Потребителя, который вырастет за следующие 10 лет.
- Максим, расскажите, какими Вы видите арендные отношения через 15 лет и как будут регулироваться арендные ставки?
Здесь всё гораздо проще, чем с голубыми океанами. Арендные ставки будут только от оборота.
То есть управляющая компания, совместно с арендатором, должны давать синергию и быть максимально эффективными, если они хотят оба зарабатывать.
Время, когда УК сдавала в аренду помещение и не занималась: продвижением объекта, привлечением посетителей, увеличением конверсии, считая это обязанностью арендатора - безвозвратно ушло.
Время, когда арендатор слабо занимался своей эффективностью, тоже уходит.
Если в регионах, в глубинках ещё остался такой подход, то через 5 лет он либо сменится на эффективное управление с двух сторон, либо такие объекты умрут.
- Максим, спасибо Вам за мнение. Было интересно.
- Вам спасибо за приглашение и интерес к данной теме.