Стоит ли покупать недвижимость? А вот и нет, сейчас самое время продавать!

Давайте почитаем. Как думаете, что будет, если продать квартиру, в которой вы живете, и снять ее?

— Ээээ, а зачем? — спросит офигевший от такого поворота читатель, — Все же наоборот делают, не? Покупают квартиру, чтобы ее сдавать. Тем более, недвижимость всегда дорожает!

— А почему нет, если да? Пойдем от обратного, — отвечу я.

Быть может, у меня просто кукуха поехала?

Ну правильно, если не можешь поехать в отпуск, почему бы не поехать кукухой?

Возможно, но давайте проверим. Так, к слову. Нам это ничего не стоит. Проверять будем, конечно же, на моей московской квартире. Понятно, что случай чуть более, чем частный, но таких ведь реально много. Обычная вторичка в доме, которому 100 лет (это не образно). С ремонтом и всеми плюшками. Даже шлагбаум есть на въезде во двор и парковка на улице по 150 в час. Не топчик, но и вполне себе вариант типа миллионов других квартир.

Для начала оценим мою уютную холостяцкую квартиру. Она стоит 18 млн рублей по самым скромным расчетам. То есть, такой цены даже нет в ЦИАН по всему району. Ниже дна. По нескромным — 25, хотя на ЦИАН и по 30+ есть объявления с квартирами поменьше в домах похуже. Предположим, что не 18, не 25, но 20 миллионов она все же стоит. Двушка, около 55 квадратных метров. Хороший район, хороший ремонт, хорошие соседи. Есть кондиционер, газ, водонагреватель на период отключения горячей воды. Мебель, естественно, телевизоры, интернет быстрый (порно в 4K можно смотреть без лагов, да и стримить, думаю, тоже). Из минусов: нет балкона и первый этаж (но окна в глухой двор, где никто даже не ходит). Ах да, магазинов вокруг много, от магазинов на букву Д и цифру 5 до ВВ и АВ (это ВкувВилл и Азбука Вкуса, а не рейтинги надежности, если что).

Сдавать ее можно за 70 000 рублей в месяц (по данным ЦИАН, таким же параметрам в моем же районе). Возьмем годовой кэшфлоу как стоимость 12 месяцев аренды (я же не буду менять квартиру, а буду в ней постоянно жить). Это 840 000 рублей в год. Или (ВНИМАНИЕ) 4,2% от 20 миллионов. Или, переводя на язык мамкиного инвестора, 4,2% годовых. Жилой фонд старый, рассчитывать на сильный рост цены за квартиру не стоит, но она все равно дорожает. Так что эти 4,2% — дивиденды, а так-то еще и сама квартира подорожает. Но это уже не наша головная боль.

Так, продали и сняли ее же у нового владельца (ему вообще ништяк, даже не пришлось ремонт делать и искать жильцов. Дальше-то что? Если по 840к в год вваливать за съем, до пенсии бабки кончатся, и в старости жить будет негде. Поэтому будем наши 20 млн вкладывать или инвестировать. Например, сейчас вклады по 12% на 3 года. Уже неплохо. Три года проживем по этой формуле:

20 000 000 + 20 000 000*12%*3 - 840 000*3 = 24 680 000

Качество жизни не изменилось от слова совсем, а 4 680 000 за 3 года удалось заработать. Можно и первоначальный взнос за ипотеку внести. Ой, стоп…

В идеальном сферическом мире в вакууме, где нет инфляции, а ставка всегда 12%, можно считать, что так будет до конца жизни. Но нет. Не будет. Рано или поздно хозяин нашей квартиры поднимет ценник. Ставки по вкладам упадут. Пойдем смотреть облигации. А там и акции (кто-то верит, что руакции, которые сейчас нам доступны, будут давать когда-нибудь 12% годовых в обозримом будущем?) Уже вижу, как кто-то в комментариях пишет про крипту;) Нет, в крипту не будем, а вот доллары купим. Доллары же всегда растут, правильно? Сейчас можно купить доллары с дисконтом ниже 70 при справедливой стоимости по мнению экспертов VC и Pikabu не менее 140. Д — диверсификация.

Да, схема будет требовать изменений чуть ли не ежегодно. Но задача какая основная? Получить доходность выше 4-5%, желательно в 2-3 раза. Тогда через 7-15 лет можно будет купить свою квартиру обратно, при этом еще и заработав.

Теперь о том, что недвижимость всегда растет. За последние 5 лет цены в Москве на вторичку выросли вдвое. Это 20% в год к первоначальной цене или 15% годовых с учетом капитализации.

5 лет

Вторичка: было 165к, стало 320к за квадратный метр. Ну почти в 2 раза. Первичка, к слову, подросла с 232к до 389к. Не в 2 раза.

Вот тут, впрочем, данные по ценам другие, но динамика похожая: https://www.irn.ru/gd/s-2000-goda/

Не 320к, а 270к. Как мне кажется, правдой может быть и то, и другое. У меня в районе есть предложения по 1-1,5 млн за метр. Ух епт… Но это в новостройках, конечно.

Но тут важно другое. По этому графику видно, что недвижимость реально растет всегда! Упс. Всегда на отрезке не меньше 10 лет. Так что есть шанс выкупить свою квартиру обратно даже дешевле. Не факт, но просто посмотрите график. Проведите, так сказать, теханализ. Теханализы принимаются в комментариях под этим постом с 8 до 24 без выходных.

Дешевые ипотеки были, каких мы уже не увидим. Не знаю, будет ли дальше рост или падение, мне кажется, будет плато, потом упадет, ну и позже менее активный рост (мое мнение как не эксперта, но я знаю, что по опросам Макса примерно равное количество людей верят в рост, падение и плато, так что игра на три результата).

При доходности в 7,8% (12% - 4,2%) годовых мы удвоим 20 лямов до 40 лямов за 9,5 лет. И тут уже учтен рост аренды.

Играясь с цифрами, можно посчитать, а нормально ли будет не снимать только что проданную свою квартиру, а сразу же взять ипотеку на 30 лет. 10% платим сразу (читаем, что они у нас уже есть), а 90% берем в кредит под 14%, надеясь в будущем депроцентофицировать ее до 6%. Но даже под 14% можно взять 9-10 млн на 30 лет, чтобы только лишь гасить ее с процентов от вкладоинвестиций. Но как-то это все равно туповато, как мне кажется. Стоит дождаться хотя бы 8%, тогда можно будет взять что-то подостойнее или на меньший срок. Текущие ставки, если нет льгот, выглядят заградительными, зато должны в теории сбить ценник.

Ну что, продаем и начинаем снимать?

В своем телеграм-канале я рассказываю про то, как я коплю на квартиру, инвестирую и пытаюсь в финансовую грамотность. Если интересно, подписывайтесь!

0
57 комментариев
Написать комментарий...
Кот Учёный

инвестиции в недвижку сегодня

Ответить
Развернуть ветку
Михаил Сметанников

Конечно лучше в акции)

Ответить
Развернуть ветку
11 комментариев
Иван Игнатов

Можно все коробки показать уже?

Ответить
Развернуть ветку
Киприан Лейн

У вас на картинке не кукушка, а дрозд-рябинник, поэтому все аргументы в статье не засчитываются.

ПС. Обкэшивать активы (даже недвигу) в валюту с инфляций 20+% идея конечно сомнительная.

Ответить
Развернуть ветку
1gts
Автор

а это только время покажет) посмотрим через 7 лет

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Владимир Кондратьев

В нас пропал дух авантюризма)

Ответить
Развернуть ветку
Арсений

А потом специальная военная операция, доллары изъяли, инвестиции минус 30%, облигации Роснано по нулям

Ответить
Развернуть ветку
1gts
Автор

да ну ,нет, такого никогда не будет, чтоб наша страна на кого-то напала

Ответить
Развернуть ветку
Jd Box Bob

Дружище, не фантазируй!) Квартира как и любое жильё - это самое ценное из материального. Деньги завтра вообще отменят. Проценты в банках упадут до 0,1% годовых. 20 млн будет стоить пачка сосисок. Дальше каждый сам додумает.

Ответить
Развернуть ветку
1gts
Автор

ахах) ну ты тоже фантазер)

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Ромулус

полность согласен,после 5 лет скитаний на акциях,крипте,валюте..недвига -самое стабильное вложение.

Ответить
Развернуть ветку
Suldari

Недвижимость это хотя бы стабильно, сейчас с санкциями в банкам и непонятно что, про акции вообще молчу. А недвижка она была есть и будет. Мы с инвестиционных счетов все что могли вывели и взяли в ипотеку под 0,2% квартирку в Живописном. Может сдавать будем, а может туда переедем а свою детям оставим, вариантов масса, но деньги не пропадут по крайней мере

Ответить
Развернуть ветку
Dan

В идеальном мире так бы все и было. Но в реальном останешься и без квартиры и без денег с очень высокой вероятностью

Ответить
Развернуть ветку
1gts
Автор

и без кукухи(

Ответить
Развернуть ветку
Кот.Финанс

Идея то крутая. Это как возвратный лизинг (кстати, экономический термин а не то что вы подумали)))

Ответить
Развернуть ветку
1gts
Автор

если что, я за лизинг (тот, про который вы подумали)

Ответить
Развернуть ветку
Konstantin Safonov
Например, сейчас вклады по 12% на 3 года.

В текущей ситуации, когда курс рубля к доллару сначала падает до 120 за неделю, а потом на ограничениях взлетает до 63, рассчитывать на стабильность этих процентов, курса рубля и российских банков в целом несколько странно.

Если говорить о валюте, то немедленно купить доллары и вывести не получится из-за ограничений($10к в месяц на переводы, снятие налички запрещено), а между московской и международными биржами разница курса сейчас достигает 6.5%, что для такой квартиры мгновенно даёт убыток в полтора миллиона рублей, если попытаться перевести наружу рубли и поменять на валюту. Цифровые фантики в российских банках даже не считаем — к настоящему доллару/евро они имеют слабое отношение.

Играясь с цифрами, можно посчитать, а нормально ли будет не снимать только что проданную свою квартиру, а сразу же взять ипотеку на 30 лет

Вы, эээээээ, по сути предлагаете заняться маржинальной торговлей под залог квартиры?

Во-первых, если так хочется рискнуть, то всегда есть 3x-5x ETF / ETN / ETP ради которых квартиру продавать не нужно.

Во-вторых, маржиналка у западных брокеров на такие суммы меньше процента. Зачем брать ипотеку под 10% — большой вопрос.

Ответить
Развернуть ветку
1gts
Автор

ипотека - это как пример, каждый волен изголяться так, как его кукуха ему подскажет)

Ответить
Развернуть ветку
Василий Жевнеров

кстати да ) согласен

Ответить
Развернуть ветку
DeA

Я не очень понял ваш комментарий, объясните. Настоящий доллар это нал? Предположим я пошел положил на счёт доллары и перевёл до 10к$ куда то, получил настоящие доллары. А если я обменял в приложении рубли на доллары и перевёл до 10к куда то я не получу настоящие доллары?

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Борис Моренко

Продавать следовало в 2021 году.
Когда и ипотечники были и пик по цене.
Но тут другой вопрос: куда эти деньги потом пристроить? Ждать падение и покупать снова недвижимость?

Ответить
Развернуть ветку
1gts
Автор

почему бы и нет? тут уж смотря какие цели

Ответить
Развернуть ветку
Henry Pro

А ведь кто-то же поверит статье...

Ответить
Развернуть ветку
Цкуро Бесцветный

Пока существует институт прописки ваша идея нереализуема почти никак.
Вам придется купить как минимум комнату в Зажопинске и платить коммунальные поборы за нее, чтобы считать себя полноценным гражданином страны.

Ответить
Развернуть ветку
1gts
Автор

Да я у мамы прописан, не проблема. В моей квартире никто не прописан вообще. Понятно, что не у всех так.

Ответить
Развернуть ветку
amaranta

Навар от яиц...

Ответить
Развернуть ветку
VR

Автору нужно это предложить миллионам ипотечных семей. Они будут в восторге - и ипотеку закроют, и наварятся.

А если серьезно, все эти идеи напоминают типичных "жучков" эры раннего капитализма, или тех, кто сигналами торгует.

Ну а если уж речь пошла про эксперименты, то автор и должен начать, продемонстрировав правила хорошего тона. Иначе нещитово, и слив.

Ответить
Развернуть ветку
Ivan

Вы не провели анализ цены квартиры в долларах за 20 лет. Там много интересного. Да и нет стабильного / ликвидного инструмента на долгий срок ( более 10лет), 2-3 годы меняется «ветер стабильности» унося его в некуда. Бывает только удачное время покупать и продавать. А если максимально безопасно и стабильно = минимальный доход ( иногда и в нулевой) то это недвижимость бюджетная.

Ответить
Развернуть ветку
1gts
Автор

но... я и в биткоинах анализ не провел, почему именно в долларах нужно?

Ответить
Развернуть ветку
5 комментариев
Вася Пражкин
По этому графику видно, что недвижимость реально растет всегда! Упс. Всегда на отрезке не меньше 10 лет. Так что есть шанс выкупить свою квартиру обратно даже дешевле.

Вот вроде букв много человек написал, а что на графике - так и не разобрался. Объясняю - на графике IRN средняя за квадрат вообще по всем недвижке, а это очень плохой показатель для анализа, так как сильно зависит от того, что строили в последние годы - эконом, элитку, малые метражи или крупняк, в центре или на окраине и так далее. Число на графике опять же - это некие виртуальные цифры хотелок продавцов, реальные сделки всегда ниже идут. Ну и потом, автор пишет про Москву, а делает вывод на весь рынок недвижки. А он, как известно, очень разный по регионам.

Короче, я делаю вывод, что автор разбирается в недвижке примерно как я в балете. Кстати, недвижка всегда реагирует на кризис в экономике, а на это год ЦБ прогнозирует падение ВВП ~10%.

Ответить
Развернуть ветку
1gts
Автор

вывод верный. так куда дальше цена-то пойдет на недвижку?

Ответить
Развернуть ветку
5 комментариев
54 комментария
Раскрывать всегда