В двух словах – пойдет вниз.
Источник, первоисточник - индекс Дом.Клик
Что происходит прямо сейчас исходя из обсуждения ситуации с проф.участниками рынка недвижимости (строители, риелторы):
- снижение активности покупателей по консультациям на 30%
- рост числа предложений в отдельных районах (спальники) в два раза!
- расторжение договоров аванса и задатков на уровне 40% (в обычное время 5-10%)
- в крупных городах есть много уезжающих, или желающих продать и держать в валюте "на всякий"
- банки уже подняли ставки по ипотеке на 0,5-1,5% (и без ЦБ)
Все, у кого были одобрения банков, но не было денег - купили в марте
Все, у кого были деньги (без ипотеки) - купили в апреле-мае со скидками от продавцов
Все, кто боялся, но все же решился - купили в июле-августе даже без денег на первый взнос (об этом ниже).
Кто купит сейчас? когда впервые с начала СВО у людей есть реальная опасность на счет своего дохода и своей безопасности
Давайте разбираться, но перед этим просто покажу скрин с авито, где в течение двух дней после начала частичной мобилизации более десятка сообщений о снижении цен.
Теперь по порядку. Что двигает рынком в идеальных условиях?
Платежеспособность населения. Растут доходы – будут расти и цены. И тут надо сделать ремарку, что мы говорим о номинальных доходах. То есть если будет высокая инфляция, то недвижимость должна расти, как любой «твердый» актив. Правда, в обесценивающейся валюте
Инвестиционная привлекательность. Если ожидаемая рентная доходность выше альтернативных инвестиций (банковский вклад, дивидендная доходность акций, займов бизнесу) – цена вырастет. В среднем доход от сдачи в аренду однокомнатной квартиры или студии в 2014-2018 годах в Питере была около 6-7%. Сейчас цены выросли сильнее арендных ставок и доходность 3-4%.
Себестоимость. Никто не будет строить в убыток. Но для большинства крупных городов цены потеряли связь с себестоимостью. Средняя цена квадратного метра в Москве и Санкт-Петербурге выше 200 тысяч, в городах-милионнниках выше 70, а по объектам в центральных районах 100-150. Про себестоимость имеет смысл говорить при операциях в загородным жильем. Ведь в городах ценообразование непрозрачное еще и в связи со стоимостью административного ресурса и согласований.
Это все имеет смысл, когда у нас ровная рыночная ситуация, нет геополитических форс-мажоров. Какие факторы довлеют над рынком сейчас? Рассмотрим как минусы, так и плюсы. Начну с плюсов, потому что нашел только 1.
+ Бетон это сейчас единственный реальный актив, который можно купить, увидеть, потрогать, и при любой динамике цен и почти любой ситуации в стране.
Согласен с теми, кто в комментариях напишет про то, что недвижимость разрушается как от времени, так и от военных действий и т.п. Мы пока этот риск обойдем стороной.
Судите сами: можно быть счастливым обладателем акций Сбербанка и наблюдать за их переоценкой (как вверх, так и вниз). Можно хранить деньги в банке, или купить облигаций, но в случае гиперинфляции, или резкой девальвации – потери будут существенными. Недвижимость же может упасть в цене, но она сохранит все (или большинство) своих свойств, как при покупке: в ней можно жить самому, ее можно сдавать. Мой хороший друг называет недвижимость консервативной ставкой на экономику. Если экономика вырастет – цены на недвижимость тоже. Если экономика рухнет – хотя бы будет где жить.
Сейчас же акции – пример нестабильности, облигации – производная на рубль, а рубль показывает чудеса ценообразования на другие валюты. Настоящее ли ценообразование вопрос риторический.
Все возможные "заклинания" на рост цен – уже использованы:
- субсидируемые ставки: хотите ипотеку под 0%? – легко, переплата будет перенесена в цену, но кого это волнует!
- нет денег на первый взнос? – и не надо, вот рассрочка на первый взнос
Плюсов больше не нашел, если есть – пишите в комментариях. Теперь к минусам: давайте пройдемся по факторам, о которых писал в начале.
Платежеспособность. Номинальные доходы не поспевают за инфляцией. Из России уезжают люди с хорошо оплачиваемым образованием и навыками. Уезжает молодежь. А мобилизация бьет по спросу и предложению (разрушение цепочек работников)
Альтернативные инвестиции дают доходность выше. Рентная доходность недвижимости сейчас 3-4%. Облигации дают до 15%. Акции дают отрицательный прирост )))
Себестоимость не рассматриваем, так как она несопоставима с реальными ценами.
Тут еще стоит подумать над уверенностью в завтрашнем дне. Это слабооцифрованный показатель, но не думаю, что у кого то уверенности стало больше после последнего обращения президента.
------
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Практичные и доходные идеи. Обзоры
Кратко и ёмко. Подписывайтесь!
За последние 2 недели количество предложений на рынке выросло в 2-3 раза. При резко сокращающемся спросе.
Новые предложения выходят на рынок с заниженными до 20% ценами для более быстрой продажи. Но даже при таких скидках квартиры почти не продаются. Те немногие оставшиеся покупатели, которые еще могут купить хоть что-то, видят снижение и не покупают, выжидают наиболее удобного момента.
Банки перестают выдавать ипотеку из-за рисков мобилизиции заемщиков. И отзывают одобрения по уже ранее одобренным кредитам.
Риэлторы говорят о том, что количество звонков и показов по объектам упало до 40-50%.
Застройщики в октябре резко сократили рекламные бюджеты на 50-80%.
Если раньше была четкая корреляция "спрос падает => рекламные бюджеты растут" и "спрос растет => рекламные бюджеты сокращаются", то сейчас эта система дала сбой, все заняли выжидательную позицию.
В крупных городах передутый льготной ипотекой ценовой пузырь начинает сдуваться. Думаю, что в Москве цены снизятся на 20-30% минимум от максимумов марта-апреля
А по какой причине банки отзывают ранее одобренные кредиты? Они же в любом случае могут забрать сам объект и реализовать его по своему
На фоне снижения цен на жилье и неиллюзорной перспективы обвала рынка есть значительные риски что банк не сможет потом продать недвижимость по такой цене, чтобы вернуть средства
Подскажи, как это выглядит?
Например, у меня была бы ИТ-ипотека от банка Х, я уже купил квартиру, уже там живу и доделываю ремонт. Что дальше происходит? Банк Х может отозвать ипотечный кредит?
Я думаю, что речь о предварительном одобрении, а не об оформленных кредитах