Впервые, наверно, пишу коммент на этом ресурсе, надеюсь будет полезен.
Автор правильно пишет, что застройщик сильно выигрывает от дисконтирования ипотеки с 6% до 2%. Но сильно смущать покупателя это не должно, потому что в статье не учтен один нюанс. Дело в том, что застройщик берет у банка проектное финансирование на строительства объекта недвижимости. Причем сумма займа составляет максимум 85% от всей себестоимости объекта строительства. Как правило застройщики такую сумму и берут. То есть, если себестоимость объекта составляет 1ккк рублей, то кредитных средств на постройку такого дома будет 850кк. И вся эта кредитная радость на весь срок застройки, то есть около 2х лет. Однако, ставка по такому кредиту плавающая и зависит от процента покрытия кредита. Базовая ставка кредита [при ключевой в 5,5%] была около 6,5%, но при покрытии в 100% она опускается до 0,1-0,9%. Соответственно, чем раньше Застройщик распродаст около 50% квартир, тем раньше перестанет платить банку конские процентные выплаты. Поэтому и субсидируют ставки на ранних этапах и на самые "невкусные" квартиры. Отдал банку 4 п.п. с ипотеки, а компенсировал 6 п.п. со своего кредита. При этом еще забрал кэш в размере надбавки в 5% от стоимости квартиры и самый вкусный ассортимент оставил на потом и уже без субсидирования. На мой взгляд - все честно. И правильно описали - здесь безоговорочные победители только банки)
Впервые, наверно, пишу коммент на этом ресурсе, надеюсь будет полезен.
Автор правильно пишет, что застройщик сильно выигрывает от дисконтирования ипотеки с 6% до 2%. Но сильно смущать покупателя это не должно, потому что в статье не учтен один нюанс.
Дело в том, что застройщик берет у банка проектное финансирование на строительства объекта недвижимости. Причем сумма займа составляет максимум 85% от всей себестоимости объекта строительства. Как правило застройщики такую сумму и берут. То есть, если себестоимость объекта составляет 1ккк рублей, то кредитных средств на постройку такого дома будет 850кк. И вся эта кредитная радость на весь срок застройки, то есть около 2х лет.
Однако, ставка по такому кредиту плавающая и зависит от процента покрытия кредита. Базовая ставка кредита [при ключевой в 5,5%] была около 6,5%, но при покрытии в 100% она опускается до 0,1-0,9%.
Соответственно, чем раньше Застройщик распродаст около 50% квартир, тем раньше перестанет платить банку конские процентные выплаты. Поэтому и субсидируют ставки на ранних этапах и на самые "невкусные" квартиры. Отдал банку 4 п.п. с ипотеки, а компенсировал 6 п.п. со своего кредита. При этом еще забрал кэш в размере надбавки в 5% от стоимости квартиры и самый вкусный ассортимент оставил на потом и уже без субсидирования.
На мой взгляд - все честно.
И правильно описали - здесь безоговорочные победители только банки)
хватит валить вину на банки
все застрои - банкроты
Спасибо за вью, интересно