Публиковал на днях перспективы первичной и вторичной недвижимости в двух статьях. Зафиксирую здесь краткие выводы, поскольку они не в полной мере были отражены в самих статьях. Тут кратко и без картинок. Самая выжимка
Первичный рынок:
— доля ипотеки в продажах 2021-2022 годов 75%;
— цены под допингом льготной ипотеки стали значительно отличаться от вторичного рынка. Т.е. можно купить квартиру за 10 млн. у застройщика в кредит под 7%, но продать на вторичном рынке ее будет некому – у покупателя ипотечная ставка будет 14%, а это платеж в 2 раза больше;
— в 2021 году впервые строящаяся недвижимость стала дороже уже построенной; в 2022 году разрыв увеличивается из-за гос.поддержки;
— первичный рынок полностью в магии платежа: не важно сколько стоит квартира; важно какой ежемесячный платеж;
— если удалось купить по льготной ставке (7% и ниже)– не гасите ипотеку досрочно. Сейчас ставки в первоклассных банках и в надежных облигациях – выше 10%. Сформируйте «подушку ликвидности» на эти деньги.
Вторичный рынок:
— еще не все продавцы поняли, что пора свои пожелания по цене отвязывать от первичного рынка. Скоро поймут. 3 месяца назад разница в ставках между первичкой и вторичкой была 2-3 процентных пункта, сейчас 6-8;
— в марте еще действовали одобрения Сбербанка по старым ставкам, был ажиотаж на рынке. Покупатели знали, что не купив сегодня по одобренному кредиту под 8-9%, завтра придется одобряться заново уже под 20% (такая ставка действительно была в апреле);
— в апреле рынок вторичной недвижимости встал;
— сейчас происходит оживление из-за снижения ставок (хотя они все еще в полтора-два раза выше, чем 3 месяца назад), уступок по цене продавцов, сделок обмена;
— себестоимость строительства хорошей бетонной коробки и проведения коммуникаций от 50 тысяч рублей за метр для эконом сегмента, и от 70 для комфорта. Добавляем сюда стоимость земельного участка. Все, что между себестоимостью и рыночной ценой – то, куда недвижимость может падать. Упадет ли она вдвое? – нет. Может быть на 30% — вряд ли. 20%? – местами. По широкому рынку будет скорее стагнация: падение 7-12% и отсутствие роста в следующие годы. Выбирайте грамотную локацию, близость к транспортной инфраструктуре. У удаленных и неликвидных объектов будут проблемы со спросом как при продаже, так и при сдаче в аренду;
— рентная доходность на экстремально низком уровне (3-4%). Так могло быть, когда ставки в банках 5-6%. Но при стоимости денег 10%+ это невероятно. Поэтому цена недвижимости будет снижаться, а стоимости аренды, как минимум, не будет падать. Доходность будет выравниваться до средних исторических значений (5-6%).
----------
Мой Телеграм - кратко и емко.
Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся
Почему в статье совершенно не учитывается стоимость ремонта? Вы давно цены на стройматериалы и работу смотрели? Сделать ремонт в голой новостройке — это на данный момент очень дорого, хотя это и в том году уже было очень дорого. И почему-то никаких 7% по господдержке я так и не смог увидеть, везде от 8.7, ткните меня где эта заветная семерка спряталась.
Так и вертится на языке вопрос, - где вы были весь 2020-й год во время льготной ипотеки под 6.5%?)
Жил в собственной не ипотечной квартире, как и сейчас продолжаю.
2020й - это типа год локдаунов, когда многие вообще без доходов остались, а цена недвиги скакнула в 2 раза просто за одно лето?.. Действительно, где же были, где...
Самые везучие - те, кто брали жильё 2018-начало 2019го, а потом сделали рефинанс. Вот они прям Богом удачи поцелованные.
В 17-м недвижке была ещё дешевле, чем в 16-м, в 15-м ещё дешевле, чем в 16-м. И рост продолжается:
https://www.moex.com/ru/index/MREDC
Если принять утверждение: "недвига растет всегда" за аксиому, то единственно рабочая стратегия при планировании такой покупки, - это совершить ее как можно раньше.
Можно конечно рефлексировать об упущенных возможностях, сидеть и ждать, что цены отскочут (из-за кризиса, из-за окончания льготной ипотеки, из-за чего угодно), но есть риск не дождаться и состариться.
Далеко не всякая недвига растёт в цене, а даже та, что растёт, не всякие 3 месяца прирастает в 2 раза, как это было летом 2020-го. Поэтому и странно читать "где вы были *рандомную дату подставить*?" Для многих покупка квартиры - это событие однократное за всю жизнь. Поэтому если я не покупаю кв для жизни сейчас, то это потому что я не могу себе позволить её купить. И да, не надо ждать, если появилась такая возможность, потому что завтра хз, новый вирус или новая война.
Но, например, при покупке недвиги как инвестиции ещё и не на последние деньги - это совсем иная ситуация, где и можно и нужно иногда дождаться более выгодного предложения или момента.