Май у меня выдался месяцем постов про недвижимость: первичка, вторичка, общие заметки. Вчера рассуждал, почему цена скорее всего упадет процентов на 20. И в каждом посте были комментарии, что недвижимость всегда растет. Кто-то аргументировал свою точку зрения, кто-то троллил.
Я постарался вникнуть в точку зрения людей, кто подошел к критике конструктивно. Всех их объединяло следующее:
- «бетон» это надежно
- крупные города растут быстрее из-за миграции из маленьких населенных пунктов
- общий индекс цен ничего не показывает: там размазан эконом с элитной недвижимостью, пригород с центром.
Было также много комментариев про то, что считать надо в твердой валюте.
Итак, сегодняшняя статья про цены на недвижимость Берлина - это европейская столица, со зрелым рынком, валюта твердая (если сравнивать с рублем).
Начнем с аренды
Диаграммы показывают связь рентных ставок с ВВП в Германии (слева), где цены фиксируются и регулируются, и в США (справа), где регулирование отсутствует. В примере свободного рынка мы видим прямую связь с ВВП: чем больше государство производит продукции и чем больше денег в расположении – тем выше стоимость ренты.
В период высокой инфляции (слева) аренда опережала общий рост цен. В период низкой инфляции (справа) – цена была на уровне.
То есть на примере Германии, недвижиомость - действительно спасение от инфляции в части доходности.
Но давайте будем откровенны: стоимость аренды и цена на недвижимость – это разное. Возьму пример, который на поверхности: в России цены на недвижимость в 2020-2021 годах выросли в 1,5-2 раза. А арендные ставки нет.
Смотриv, что в Германии было с ценами, и не забываем график выше, справа, демонстрирующий рост цен на аренду в среднем 1,3% в год.
2012 год медианная цена предложения – 3500 евро за квадратный метр. Апрель 2022 – 8400 евро за метр. Среднегодовой темп прирост цен получается 10,5%.
WTF???
Вот уж где точно недвижимость всегда растет. Но в чем дело? Все просто: изменение стоимости денег. Немцы, как и россияне считают недвижимость самым понятным объектом инвестиций. Представим ситуацию: вклад в банке дает не проценты, а берет с вас плату за хранение денег. Надежные государственные облигации торгуются с отрицательной процентной ставкой: вложил 1000, вернул 999. Чтобы получить хоть какой-то доход – надо выбирать рискованные инструменты. Это будни тех, кто владеет деньгами.
Ситуация не вымышленная. Европа живет в ней уже много лет.
Теперь смотрим будни тех, у кого нет денег, но он берет их в долг: ипотека под 2-3% в розницу, корпоративные кредиты под 1-2%. Куда вложить деньги, когда они невероятно дешевы? Во что-то надежное: в недвижимость.
Вот и получается, что цена на аренду идет за реальными доходами населения, а цена не недвижимость – за стоимостью денег.
Когда происходит безлимитное стимулирование экономики бесплатными деньгами – реальная доходность (ставка минус инфляция) уходит ниже -5%. Значит если деньги лежат в банке, то такими темпами можно за десятилетие потерять половину их покупательной способности.
Я знаю, что тема отрицательных процентных ставок уже много раз поднималась в этом сообществе, но часто слышал аргумент, что отрицательные ставки это индикатив для гос.облигаций, а на рынке корпоративного кредитования средние доходности 3-4-5%. Вот обратный пример:
В отдельных случаях цена долга в евро 0%.
Дешевеющие деньги толкают вверх стоимость реальных активов. А самым реальным и ликвидным активом является недвижимость.
А вот что происходит со стоимостью денег в последний год на примере локальных бенчмарков – 10-летних гос.облигаций:
Смотрим, что происходит после 2021: Европа вышла из отрицательных ставок. Твердо и четко (с).
Деньги становятся дороже, недвижимость уже выросла значительно сильнее, чем инфляция (10,5% против 1,4%) и аренда (1,3%), и ВВП (1,5%). Чем выше будут ставки – тем меньше спрос на недвижимость.
Также хочу показать динамику цен на недвижимость в других европейских городах.
Этот сайт мне подсказал пользователь Пришелец, за что ему огромное спасибо!
Отсортировал результаты по самым выросшим городам. Результаты в местной валюте, поэтому Турцию можем откинуть.
Как думаете, что будет с европейской недвижимостью на росте ставок?
----------
Мой Телеграм - кратко и емко.
Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся
Недвижимость всегда растет.
Спасибо за внимание
Рост недвижки и акций это неминуемый признак кризиса. Когда производство не даёт нужной доход, все кидаются в финансовую спекуляцию и бетон.
А потом пузырь лопается (или государства подкидывают в экономику парочку триллионов)
Мир последние 20 лет в перманентном кризисе и все считают нормой рост на недвижимость и акции.
однако граждане Германии что-то не торопятся вкладывать в свой бетон :)
Процент владеющий и арендующих в Германии в 51.1%(2019) и стал 50.4% (2020). В то время как в РФ например в 2018 году было 89%. Отчего это "неразумные" граждане Германии не торопятся брать ипотеку по 2%? Наверное потому что они смотрят на полный кешфлоу - арендовать сильно дешевле.
я ждал ваш комментарий )
Комментарий недоступен
Недвижимость на многих развитых рынках сейчас в жесточайшем пузыре находится. В качестве примера рынок США, где соотношение стоимости недвижимости к медианному доходу на семью превысила уровень 2008 года, когда лопнувший из-за низкокачественных ипотек пузырь отправил в рецессию на долгие годы всю мировую экономику. То же самое можно наблюдать и в Канаде, Австралии, развитых странах Европы.
Делитесь ссылками, очень благодарен за них
Странный график. В чем разница между 4х и 6х. Кмк, надо учитывать не только стоимость жилья, но и ставки по ним. Условно, если у тебя соотношение 4х, но ставка 7-8% это одно, а когда 6х при ставке 3-4% и инфляции, то уже картина не так однозначна
По РФ на такой же график глянуть бы
Емнип, Берлин планировался пробным шаром в решении властей ограничить верхнюю планку арендной платы. В прошлом году была тема, но не знаю чем кончилось. И такие "социалистические" заходы (если будет принято такое решение) ударят же по доходности квартирной инвестиции?
Но в целом недвига - тема интересная, с учетом впариваемого плебсу тренда "вы не будете ничем владеть". Идея для статьи: осветить доходности актуальные ETF на рентную недвижимость, например.
В Берлине, как и других западных городах, во многих, арендная ставка давно контролируется и не может расти в спекулятивной форме
К сожалению купить такой ETF не то же самое, что действительно получать деньги за аренду. Можете посмотреть что с такими ETF было в феврале 2020. Многие до сих пор не восстановились
на самом деле, что творится на рынке недвижимости Европы - это еще круче, чем у нас в 2021. Там просто очереди на стройки.
В Берлине, легче снять женщину на ночь, чем квартиру на год. Из местного фольклора.
Комментарий недоступен
Пока не надоело, раз пишу ))
исходя из собсвенного опыта,на квартирах гораздо проще и быстрее сделать деньги,чем на домах. имел опыт продажи трех разных домов,правда из премиум сегмента(по областным меркам),это ооочень долго.
а что выгодно?
Это заявка на нобелевку.
А самым реальным и ликвидным активом является недвижимость.Это еще одна.
Жду аргументации
Идея такая: стоимость денег падает - активы растут. Стоимость денег растёт - активы падают
Живу в Берлине. Мне достаточно того, что цена на съёмную квартиру стабильно раз в год повышается.
Расскажите, пожалуйста, как изменились цены на коммунальные платежи за последний год
Автор - популяризатор экономических тем широкого толка. Это здорово, но на полноценную статью не тянет. По структуре и качеству походит на доклад студента первого (или максимум третьего) курса:
- вот здесь Берлин, а вот давайте сравним со Стамбулом и Рейкьявиком
- вот здесь смешных картинок, потому что аналитика никому не интересна, а углублять я не умею
- очень много описок в тексте, использование различных видов шрифтов, картинок из различных источников мешает восприятию
По факту:
1. Берлин не репрезентативен. Неизвестно или осталось за кадром - куда направляются потоки, желающих купить/снять жилье в самой Германии.
2. Не учтено влияние пандемии (отток из больших городов и тренд на снятие жилья молодежью).
3. Не учитывается коммуналка. Которая зависит как от мировых цен на энергию, так и от типа договоров.
И т.д.
Тут вопрос какие цели преследовались.
Сравнение с другими городами я не планировал делать, ссылка на общие данные о ценах приводится справочно в конец статьи.
Как коммуналка влияет на цены - вопрос спорный. Моя задача была показать связку цен (из представил за 10 лет) и процентных ставок (из представил за 5), и выразил своё мнение.
На научные труды не претендовал, это действительно науч поп, не больше
сравнение с доходностью гос.облигаций интересное. я еще в универе читал что их считают бенчмарком, но не находил применения этим знаниям
Посмотрим, как это отразится на рынках
fefefefefefe
Если Стамбул посчитать в местной валюте, то Илон Маск нервно курит в сторонке.
валюта твердая (если сравнивать с рублем)
_______________
неее, ну тут я орнул конечно)
По заветам Кийосаки, я не верю в то, что недвижка всегда растет. Он крутится в этой теме давно.
Почему не приложили цены с учётом инфляции? У них есть на сайте отдельная вкладка.
На скриншоте цены с учётом инфляции (номинальные цены)
А где, собственно, эксклюзив? Понатырили графиков с других сайтов, грубо говоря - среднее по больнице. Где данные непосредственно по Берлину, с разбивкой по районам, типу недвижки(стройка, вторичка), размеру, сегменту(эконом, элитка..)?
Графики совершенно непонятны, надо идти в источник и разбираться. Да и нюансов там куча в этих числах.
Во многих странах, стоимость недвижимости повышается государством, т.к. в этом заинтересованы местные власти получающие налог с недвижимости.
И это существенная сумма, т.к. налог от 1 до 3% от стоимости.
Если взять средний 2%, то в Москве при текущей средней 15 млн, то налог бы составил 300.000, хотя сейчас это всего 0,15% или 22500. Кадастры ещё не обновились и ставка до 10 млн. ещё меньше 0,1%.
Вот поэтому народ в Европе не спешит свою недвижимость иметь, дорого содержать.
Испания ; район Коста Бланка 10% , страна Басков 5%
Читаю предложение и не понимаю, автор вы на что-то намекаете: Смотриv, что в Германии было с.....
Автор рекомендую вам следующую тему:
1. Лучшие европейские страны, где можно взять недвижимость себе
2. Лучшие страны где можно заработать на недвижимости (аренда)
Они хотя б прикладные, И оценивать с точки зрения (чтобы не была переоцененная) - тоесть инфляция, цена сейчас, ставки кредитирования, возможность аренды и есть ли лимиты от государства...
Tl Dr какой основной вывод из статьи? Покупать или продавать?