Кто следит за моим блогом – знает, что я ожидаю охлаждения рынка недвижимости. Считается, что ценами движут доходы населения. Во всяком случае, так было до 2020 года. Далее пошел в ход эффект низкий ипотечных ставок, чего в России не было никогда. И поскольку более 70% первички приобреталось с использованием ипотеки, покупатель стал ориентироваться не на цену квартиры, а на ежемесячный платеж. Так сказать, мы приняли западную модель. В США и Европе так уже много десятилетий.
Коллапс рынка был предрешен после роста ключевой ставки до 20%. В последние 20 лет в России не было ни таких ставок, ни такого интенсивного, разового ее повышения.
Рынок встал, но цены даже выросли. Это эффект отсутствия тихой гавани и финальный спрос на старых уже одобренных ипотечных условиях.
Ставку стали быстро снижать, но цены стремительно пошли вниз.
Неделю назад я писал, что было рекордный за три года недельный темп снижения цены. И не стал бы писать эту статью, если бы этот рекорд не был побит
-1,6% в неделю, и -3,8% за месяц. Но интересно, что ценам еще далеко даже до февральских значений (265 тыс.)
Думаю, что оживление ипотеки поддержит первичный рынок, а следом и вторичный. Но уверенность в завтрашнем дне есть не у многих.
Для людей, которые всегда пишут в комментариях, что цена на недвижимость всегда растет – подготовил график цен в долларах:
В долларах прирост почти 15% за месяц. Как говорил мой учитель физики: "Все относительно".
Кто посчитает в битках и попугаях?
--------
Мой телеграм. Подписывайтесь!
Недвижка - защитный актив, она не дорожает (в вакууме), она вообще не движется в цене. А вот валюты (билеты банков) - очень даже плавают.
Как версия )
Были расчеты цен недвижки в США с учетом инфляции - цена не менялась 50 лет. Земля - самый ценный ресурс, оттого он и является мерой ценности.
Просто иногда рынок перегревается и цены растут быстрее инфляции, а потом идёт обратный процесс. Поэтому динамика есть
В РФ не рыночные механики, обвал в рублях связан с ограничением валют и образование суверенной экономики. Как в СССР - советский рубль стоил как мороженное, но только советское) а в других странах ты на него ничего не купишь.
Во вторичной недвижимости тоже считаете нерыночные механизмы?
Ну в целом да: человек покупает квартиру с льготной ипотекой у застройщика, но продать под такую же ипотеку уже не может – эта квартира станет вторичкой)
Станет вторичкой уже по другой цене. Как вы и пишите из-за того что ипотека будет не льготная
Ну вот. Это нерыночный механизм, «льготная» ипотека определена государством. И влияет на цену (так как люди смотрят на ежемесячный платеж)
На виоричке то честное ценообразование?
Я не рассуждаю, честное или нет. Я отвечаю на ваш конкретный вопрос: в недвижке действуют нерыночные механизмы? Ответ: да, действует нерыночный механизм пониженных ставок на застройщиков (=завышенных на вторичку)
Во вторичке тоже нерыночное?
Да, нерыночное преимущество одного сегмента рынка – нерыночное искажение другого сегмента рынка.
Теперь понял идею