Что будет со строительным рынком и недвижимостью?

Разбираем ожидания инвесторов, застройщиков… И приглашаем здравый смысл.

Есть мнение, что фондовый рынок – это опережающий индикатор экономики. Индекс акций чувствует себя не особо. А вот акции строительных компаний оживились после реанимации льготной ставки и снижения ключевой.

Смотрите сами. Акции крупнейших строительных компаний: ПИК, Самолет, ЛСР:

А теперь сравните с индексом широкого рынка – он в руинах. Значит, строители "на коне"?

Итак, строительные компании ожидают, что снижение ставки вернет интерес к сектору. У меня на руках оказалась свежая презентация ГК Самолет. Буквально вчерашняя. На VC нет возможности прикрепить файл, поэтому разместил его в своей телеге.

В презентации отлично представлено вИдение зависимости рынка от ставок.

Развитие строительного рынка возможно только при ипотечной ставке 6% и ниже. На слайде также представлены сценарии при ставках 3%, 0,5%. Наверняка вы помните в марте-апреле рекламу ПИК с фиксированной ставкой 0,1% на весь срок кредита...

Уже писал здесь, как изменился рынок первичной недвижимости с льготной ставкой. Игра «купи за 120 то, что стоит 100, но по сниженной ставке по кредиту» снова актуальна. Только больше нет поддержки в виде роста цен. Посмотрим, как изменятся цены после стабилизации ставок. По сути, ставки вернулись в норму только неделю назад. То есть ипотечная схема приобретения квартиры только-только заработала с марта.

Как думаете, в этот раз будет отложенный спрос? Или все уже купили в марте по старым одобрениям?

Также интересный слайд про уровень просрочки:

Я не так оптимистичен. Да, в России исторически небольшая просрочка, НО:

1. объем кредитования в 2020-2022 годы в разы выше суммы ипотечных кредитов прошлых лет

2. плохая задолженность еще не вызрела. Когда берут кредит на 30 лет, маловероятно, что дефолт будет в первый год-два

3. особенности учета. Проблемную задолженность считают так:

= сумма проблемных кредитов / сумма всех кредитов

поэтому когда сильно растет объем нового кредитования, знаменатель сильно растет, размывая показатель. А проблемы в новом портфеле еще не вызрели (см. п.2)

4. в условиях "вечного" роста цен на недвижимость, инвесторы в нее могут увеличивать арендную плату, тем самым перекрывая платеж по ипотеке. Но если цены на жилье будут падать + будет введено все то жилье, которое строилось в прошлые 2 года (а это рекордные объемы стройки) - это ударит и по аренде. Просто вырастет объем предложения.

5. средний размер первоначального взноса снизился с 37% (2015 год) до 24% (2021 год). Впервые появились предложения с первым взносом 5%. Значит уже весь платежеспособный спрос купил квартиры. Так кто же их будет покупать в будущем? (инвестиционных инвесторов не берем в расчет - нет смысла вкладывать под рентную доходность 4-5% уже после того, как цены выросли в 2-3 раза).

Представим, что квартира куплена с ПВ 10%. Что будет с желанием продолжать платить по кредиту, если цены снизятся на 15%? И не забываем, что первичка при продаже становится вторичкой и ипотечная ставка у покупателя будет совсем не льготная.

Презентация размещена здесь.

Также хочу показать историю Shiva Perica, который очень активно работает с недвижимостью. Первоисточник – его комментарии к моим записям р недвижке. Кратко: человек занимается покупкой квартир и превращением их в место для жизни (ремонт, расстановка, эргономика) с последующей перепродажей. Цикл 3-5 месяцев. По последней сделке чистый доход был в два раза меньше, чем потенциальный на этапе планирования. Именно из-за остановки рынка. Интересно, что мои представления о рынке (что балом правит ипотека) разбились о его пример, поскольку покупка была за наличку. Добавленная стоимость ремонта сейчас стремится к себестоимости и даже чуть ниже. То есть разница между квартирой с отделкой и без зачастую меньше, чем стоимость произведенных ремонтных работ. Вот такая история.

-----

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.

0
275 комментариев
Написать комментарий...
Abnatop Sky

Льготная ипотека.
Ответ на все вопросы.

Ответить
Развернуть ветку
Pavel Petel

Безработица, неполный рабочий день, отпуск за свой счет.

Ответить
Развернуть ветку
Abnatop Sky

Кредитные каникулы до 500т.р. в DC, до 300т.р. в СПб и до 100т.р. в регионах.

Ответить
Развернуть ветку
Guy Fawkes

В рамках стоимости квартир надеяться на каникулы на эти 500, 300 и тем более 100 тысяч может, пожалуй, только совсем незнакомый с математикой человек.

Ответить
Развернуть ветку
Abnatop Sky

Вы путаете тЁплое с мягким, а математику - с политикой.

Ответить
Развернуть ветку
Guy Fawkes

Хорошо, расскажите тогда:
- причем тут политика?
- как вам помогут кредитные каникулы на 500 т.р. при долге, к примеру, в 10 миллионов?

Ответить
Развернуть ветку
272 комментария
Раскрывать всегда