Разбираем ожидания инвесторов, застройщиков… И приглашаем здравый смысл.
Есть мнение, что фондовый рынок – это опережающий индикатор экономики. Индекс акций чувствует себя не особо. А вот акции строительных компаний оживились после реанимации льготной ставки и снижения ключевой.
Смотрите сами. Акции крупнейших строительных компаний: ПИК, Самолет, ЛСР:
А теперь сравните с индексом широкого рынка – он в руинах. Значит, строители "на коне"?
Итак, строительные компании ожидают, что снижение ставки вернет интерес к сектору. У меня на руках оказалась свежая презентация ГК Самолет. Буквально вчерашняя. На VC нет возможности прикрепить файл, поэтому разместил его в своей телеге.
В презентации отлично представлено вИдение зависимости рынка от ставок.
Развитие строительного рынка возможно только при ипотечной ставке 6% и ниже. На слайде также представлены сценарии при ставках 3%, 0,5%. Наверняка вы помните в марте-апреле рекламу ПИК с фиксированной ставкой 0,1% на весь срок кредита...
Уже писал здесь, как изменился рынок первичной недвижимости с льготной ставкой. Игра «купи за 120 то, что стоит 100, но по сниженной ставке по кредиту» снова актуальна. Только больше нет поддержки в виде роста цен. Посмотрим, как изменятся цены после стабилизации ставок. По сути, ставки вернулись в норму только неделю назад. То есть ипотечная схема приобретения квартиры только-только заработала с марта.
Как думаете, в этот раз будет отложенный спрос? Или все уже купили в марте по старым одобрениям?
Также интересный слайд про уровень просрочки:
Я не так оптимистичен. Да, в России исторически небольшая просрочка, НО:
1. объем кредитования в 2020-2022 годы в разы выше суммы ипотечных кредитов прошлых лет
2. плохая задолженность еще не вызрела. Когда берут кредит на 30 лет, маловероятно, что дефолт будет в первый год-два
3. особенности учета. Проблемную задолженность считают так:
= сумма проблемных кредитов / сумма всех кредитов
поэтому когда сильно растет объем нового кредитования, знаменатель сильно растет, размывая показатель. А проблемы в новом портфеле еще не вызрели (см. п.2)
4. в условиях "вечного" роста цен на недвижимость, инвесторы в нее могут увеличивать арендную плату, тем самым перекрывая платеж по ипотеке. Но если цены на жилье будут падать + будет введено все то жилье, которое строилось в прошлые 2 года (а это рекордные объемы стройки) - это ударит и по аренде. Просто вырастет объем предложения.
5. средний размер первоначального взноса снизился с 37% (2015 год) до 24% (2021 год). Впервые появились предложения с первым взносом 5%. Значит уже весь платежеспособный спрос купил квартиры. Так кто же их будет покупать в будущем? (инвестиционных инвесторов не берем в расчет - нет смысла вкладывать под рентную доходность 4-5% уже после того, как цены выросли в 2-3 раза).
Представим, что квартира куплена с ПВ 10%. Что будет с желанием продолжать платить по кредиту, если цены снизятся на 15%? И не забываем, что первичка при продаже становится вторичкой и ипотечная ставка у покупателя будет совсем не льготная.
Презентация размещена здесь.
Также хочу показать историю Shiva Perica, который очень активно работает с недвижимостью. Первоисточник – его комментарии к моим записям р недвижке. Кратко: человек занимается покупкой квартир и превращением их в место для жизни (ремонт, расстановка, эргономика) с последующей перепродажей. Цикл 3-5 месяцев. По последней сделке чистый доход был в два раза меньше, чем потенциальный на этапе планирования. Именно из-за остановки рынка. Интересно, что мои представления о рынке (что балом правит ипотека) разбились о его пример, поскольку покупка была за наличку. Добавленная стоимость ремонта сейчас стремится к себестоимости и даже чуть ниже. То есть разница между квартирой с отделкой и без зачастую меньше, чем стоимость произведенных ремонтных работ. Вот такая история.
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Недвижимость немножко иррациональный рынок, российский уж точно. Люди готовы отказываться от всего ради «своих» метров. А получив свои 20 метров, хотят 30. Поэтому чисто экономические факторы отражаются в том, насколько люди хуже одеваются и меньше едят, чтоб платить свои ипотеки, а не в снижении недвиги. Ну и плюс, как вы верно заметили, эти игры с ипотечной ставкой, когда её снижение тупо перекладывают в цену, а покупателям не хватает фин.грамотности чтобы оценить масштаб подвоха. Следовательно, чтобы продавить, все-таки, покупательские настроения на этом рынке ощутимо вниз, Путину еще надо стараться и стараться
И правильно, что хотят свои метры. Жилье это базовая потребность, без него никуда. В нашей стране арендатор бесправен.
Ага, только маленькая проблемка тут. Пока вы ипотеку не погасили, оно такое же не ваше, как и арендованное. Оно банковское
В ипотечной квартире можно зарегистрироваться, и пользоваться всеми сопутствующими благами (сад, школа, больница).
Из ипотечной квартиры банк не вышвырнет одним днем - даже если перестанешь платить, сначала получишь ипотечные каникулы на полгода, затем предложение о реструктуризации долга, а только потом начнется процесс выселения.
В ипотечной квартире можно делать ремонт как угодно под себя, и жить каким хочешь составом.
Справедливо. Но это все преимущества только для тех, кто в них нуждается. Другие же больше ценят мобильность, любят переезжать, не нуждаются в прописке и предпочитают иметь финансовые активы дающие больше гибкости.
Вопрос потребности в собственном жилье - это частное дело, у кого-то она больше у кого-то меньше или вообще нет. А вот превращение своей недвиги в культ - это уже диагноз
Пока 30 лет платишь ипотеку и привязан к своей квартире-якорю. Может быть в какой-то момент решишь сменить работу (чтобы легче платить ипотеку, и не 30, а 20 лет) на новую, выгодную, но на другом конце города. С арендной можно было бы передать ближе к работе, а с ипотечной - далеко не факт. Зато своя)
главное что своя! ты же будешь жить 500 лет (и это без всякой иронии), а не жалкие 70, из которых поживешь в ней лет 30. 30 лет разницы между своя и не своя) аргумент про детей не принимается, им тоже же надо где-то жить, а не в родительской!
Культ - не культ, но если у человека нет собственного жилья и он до 30 лет скитался по съемным углам, и терпел при этом выходки безмозглых арендодателей (получивших 3 квартиры при совке и почувствовавших себя хозяевами жизни), то для такого человека собственная ипотечная квартира - нечто большее, чем бетонная коробка.
Наличие собственной квартиры не мешает иметь другие финансовые активы. Но квартира есть квартира. Последние события показывают что собственная недвижка это очень хорошо, а "активы" довольно легко блокируются.
Даже приятно, что меня минусует человек, оставляющий такие комментарии
В чем он не прав? Вся ваша аналитика из предыдущего комментария, это якобы «скитания» человека по съемным и желание жить, как человек, ещё и до 30 лет видимо обязательно. Так себе аналитика. Это только ваше видение, что человек «скитается» по съёмным квартирам и «терпит», а не просто переезжает и живет, как ему хочется.
Обычно, если нет возможности купить квартиру, придумываются причины, почему покупать не нужно. Купленная квартира не убирает возможность жить на съемном.
Ну тут можно перевернуть и сказать, что придумываются причины купить квартиру, даже если денег нет, из-за чего у людей возникают моральные страдания, или они есть, но так мало, что покупается самое худшее на рынке и оправдывается теми самыми причинами
Из моего круга общения кто мог купить все купили свою недвижимость, нередко это больше одной квартиры/дома. Нет таких, кто мог бы, но не купил. И я могу понять, почему.
Он не прав во-первых в том, что позволяет себе высказываться о чьем-то интеллекте, не имея собственного.
Во-вторых, в том, что сравнивает крипту с недвигой. Первая хайпанула на коротком (в сравнении со второй) участке времени. А вторая является инвестиционным инструментом уже не одну сотню лет, во всем мире. Не всегда успешным, но все же.
А мой ответ про "скитание до 30 лет" - не аналитика, а всего лишь пример. Аналитикой это можно было бы назвать, если бы я попытался привести количественный срез населения с собственным жильем\без жилья их возраст, закредитованность, стоимость аренды vs стоимость владения и так далее... Но рановато мне еще заниматься такими вещами)) Пойду дальше ипотеку платить, кстати уже третью по счету, к своим 34 годам (не шучу).
В РФ в арендованном на птичьих правах. Ипотека это, все таки, свое.