{"id":13588,"url":"\/distributions\/13588\/click?bit=1&hash=c4e99935d6b377960319c62e0c7dc30b541ffc5c218860b8308fee5adbfdcd9f","title":"\u0418\u043d\u0444\u0435\u0441\u0442\u0441\u043e\u0432\u0435\u0442 \u2116134 \u2014 \u043a\u0443\u043f\u0438\u0442\u044c \u0434\u043e\u043b\u044e \u0432 \u0442\u043e\u0440\u0433\u043e\u0432\u043e\u043c \u0446\u0435\u043d\u0442\u0440\u0435","buttonText":"\u0423\u0437\u043d\u0430\u0442\u044c","imageUuid":"48b43026-aa57-59b3-94fc-8d140389b616","isPaidAndBannersEnabled":false}
М.К.

"Недвижимость всегда растет"

У этой фразы появилось свое подтверждение. Компания АТОН сделала расчет доходности разных классов активов за 10 и 20 лет. На 20-летнем промежутке недвижимость – самый доходный актив. На 10-летнем московская недвижимость на 4 месте, обгоняет инфляцию. А депозиты – нет.

Разумеется, в условиях высокой инфляции (даже 8% - это много) любой материальный актив будет дорожать. Недвижимость является долгоамортизируемым объектов, в отличие от спецтехники и автомобиля, поэтому и морально устаревает долго, десятилетиями. Для постройки необходимо огромное разнообразие материалов: от бетона, металлов, кирпичей до пластика, резины, дерева, отделочных материалов. Говорят, в многоквартирном доме более 1000 наименований разных материалов и почти вся таблица Менделеева. Даже токсичные материалы.

Кто меня периодически читает – знает, что я ожидаю снижения цен на недвижимость. Но не нужно меня причислять к паникерам, которые ждут Армагеддон в ценах. Есть естественная себестоимость, которая безусловно растет: это стройматериалы, зарплаты строителей, стоимость земли. Даже откаты, скорее всего, индексируются плюс минус на величину инфляции. Это и есть внутренняя стоимость недвижимости. Но если эта внутренняя стоимость растет в среднем на 10% в год (в исследовании АТОН на 10-летнем отрезке это 7,8%, на 20-летнем 14,3%), а цены за последние два года выросли в два раза, то снижение в пределах 15-20% не изменит это правило.

Да, недвижимость всегда растет… Если говорить о десятилетиях. И в рублях.

-----

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.

Добавил в 10:15
Друзья, отнеситесь к цифрам с дисконтом. Расчет произведен компанией АТОН на экстремумах: доллар штурмовал годовые минимумы, как и фондовый рынок. А недвижимость - только что была на своих максимумах. А вот сравнение вкладов и инфляции вполне уместною.

Так что, просто для информации и хорошего дня.

0
44 комментария
Написать комментарий...
IGTS

Ну все, VC можно закрывать

Ответить
Развернуть ветку
Евгений П.

я же тебе говорил. в каждом посте писал, а ты меня не слушал.
А какого-то Антона послушал. Обидно

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Евгений, так бывает. я д не знал, что ты тоже свалишь десятилетиями. )))

Ответить
Развернуть ветку
Евгений П.

а как же! инвестиционный горизонт 100 лет. беспоят не кризисы, а революции, войны, и комунисты.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

А точку

Ответить
Развернуть ветку
Anton Liparin

А что будет если посчитать с 2007 и в долларах?
В Москве до сих пор не восстановились цены. Даже с учетом недавнего рывка.

А то брать 2002 после которого поперла нефть и цены рванули вверх каждый может. И да, если вы купили жилье в 2007, то до сих пор вы несете убытки и это плохая инвестиция (которая требует заметных затрат на содержание).

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Считать от и до выборочной даты не совсем корректно. Всегда где то будет больше где то меньше. А вот корректировку в долларах можете сделать, отняв соотвествующий столбец, где указан курс доллара

Ответить
Развернуть ветку
Anton Liparin

То есть те цифры, которые указываются в статье не совсем корректные? Там как раз от выборочной даты? Я честно хочу понять. Потому что недвижимость - ты покупаешь в определенную дату и сразу вкладываешь большую сумму. И вы уверены, что в Москве через условные 5 лет недвижимость будет стоить условные 7к долларов (без учета инфляции)

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Цифры корректные. 10 и 20 лет я считаю отличным горизонтом. Я про то, что всегда будут желающие поспорить, посчитать не 10, а 8 или 12. Не 20 а 22 и 17.
Про недвижимость- вы оперируете в долларах. я не считаю что в долларах рост будет в районе среднегодовых значений.

Ответить
Развернуть ветку
KillVoice

В любом случае это актив который не обнулится как фонд finex

Ответить
Развернуть ветку
Владимир

Владельцы недвиги в мариуполе не согласятся с Вами

Ответить
Развернуть ветку
Алиса Дроздова

Особенно в ипотеку со ставкой 2%)))

Ответить
Развернуть ветку
Геннадий Горн

я так и знал!D

Ответить
Развернуть ветку
Ddd

та херня ваша недвига, вот дивиденды газика - другое дело!
инвестируйте в российские голубые фишки и выйдите на пенсию в 35
брокеры вам плохого не посоветуют:
https://journal.open-broker.ru/investments/desyat-prichin-ne-pokupat-nedvizhimost/

Ответить
Развернуть ветку
Александр Александров

Согласен со статьей. Про платежи на аренду особенно: они крайне маленькие по сравнению со стоимостью квартиры. Минус коммуналка, ремонты, замена мебели и т.д. и т.п. И про то, что покупка недвижимости это большой финансовый стресс тоже верно написано.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Вообще, там все по делу написано. Все риски честные. А про доходность. .. так все изменилось за последние полгода. Если считать на конец 2021, то акции будут самыми доходными с большим отрывом. Там порядка 17-18% среднегодовой доходности, я считал сам

Ответить
Развернуть ветку
Ddd

Многое, как теперь мы понимаем, гипертрофировано и притянуто за уши.
То был классический развод со стороны брокеров: риски конкурирующих инструментов мы преувеличиваем, гипертрофируем, чтобы буратины продали свои лишние квартиры и понесли денежки в голубые фишки, а свои риски преуменьшаем и замалчиваем (покупайте сбер по любой цене, да что ему будет, это же СБЕР).
Риски которые сидели (а мы их не видели) в российской политической и финансовой системе привели к катастрофе на фондовом рынке. Причем, это задело даже тех, кто инвестировал исключительно в иностранные акции. Ну а российских инвесторов вообще тупо кинули в стиле МММ. Раздали на хаях бесполезные бумажки, с которыми теперь не ясно что делать.
Недвижимость в очередной раз подтвердила свои защитные свойства, и нанесла своим держателям наименьший ущерб, среди других инвестиционных инструментов, из числа доступных подавляющему большинству населения РФ.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Развод со стороны брокеров? Если бы не одно событие - все было бы иначе. И предсказать это было сложно. Тем более на момент написания той статьи

Ответить
Развернуть ветку
Ddd

Тем не менее, всё рынок предсказывал.
Российские акции всегда были "дешевы", ВСЕ брокеры ставили это как плюс российского рынка, не раскрывая причины этой аномалии. Однако, теперь вы понимаете где дешевый сыр.

Ответить
Развернуть ветку
Mr. Anderson

Страновые риски сыграли. Опять

Ответить
Развернуть ветку
Мне только спросить

почему бы нет))

Ответить
Развернуть ветку
Джулия Джул

потому что брокеры - пираты. и риелторы - пираты

Ответить
Развернуть ветку
Владимир

Антон лишь показал, что на конкретном историческом промежутке времени Недвижимость росла. Этот факт никак не подтверждает, что недвижимость ВСЕГДА растёт. Не вводите людей в заблуждение.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

только картинку посморели, или текст тоже прочитали?

Ответить
Развернуть ветку
Владимир

Прочитал первые два предложения. Дальше читать не стал.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Тогда не делайте выводы пока не прочитали. Вы дольше комментарий писали

Ответить
Развернуть ветку
Владимир

Давайте ещё раз.

«Недвижимость всегда растет

У этой фразы появилось свое подтверждение.»

Не появилось.
Не вводите в заблуждение.

Ответить
Развернуть ветку
Слегка Придурковатый

Ну что, выкусили, еретики всегда дорожающей недвижимости?

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Павел Бородин

Если государство даёт такие возможности, то нужно ими пользоваться. Кто успел купить квартиры по старым ценам и льготным условиям большие молодцы и сэкономили несколько приличную сумму. Другое дело, что все перечисленные вами программы запустили цены на жильё в космос, и сейчас кроме как по льготной ипотеке рядовому жителю страны квартиру не купить в городах миллионниках.

Ответить
Развернуть ветку
Александр Тинн

К своим годам, пришел к твердому убеждению, что 20 лет назад сдавать 10-15 квартир в аренду, что сейчас - это более не менее стабильная подпора. Кризис, болеешь, или иной недуг - на пожрать всегда будет.

Ответить
Развернуть ветку
Сергей Одинцов

Сдавать 10-15 квартир в аренду - это тяжелый труд. Если болеешь, или иной недуг, то физически не получится. К этому добавьте ремонты, разборки с арендаторами и др.

Ответить
Развернуть ветку
Александр Тинн

Это в любом случае проще, чем вести бизнес. И делегировать это возможно.

Ответить
Развернуть ветку
switch

не хватает биточка для сравнения.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

За 20 лет? Вы же не серьезно?

Ответить
Развернуть ветку
switch

за 10

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Серьёзными инструментов инвестирования он стал совсем недавно. Он не был альтернативой ни вкладу, ни облигациям, ни недвижимости даже 10 лет назад. Акциям - может быть. С огромной натяжкой

Ответить
Развернуть ветку
switch

ну это так, больше шутка. а вот СНП500 все же стоило добавить.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Это да, мировые рынки точно стоило

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Комментарий удалён

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

А можно ссылку на первоисточник?Сама методика расчет доходности может сильно влиять на итоговые циферки. Одна цифра инфляции вызывает смех(зачеркнуто) опасения, что метод расчета был .... очень интересным.

Ответить
Развернуть ветку
Марк Климов

Что значит 60/40 ?

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

доля акций/облигаций

Ответить
Развернуть ветку
Khamitov Ilshat

А в долларах квартиры дают отрицательную доходность. Проще акции долларовые брать. То что сейчас упали, отвечу тем что смотреть на юдо на долгой дистанции. После ковида акции тоже упали на 30%, а потом отрасли на 40-60%

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 44 комментария
null