Рынок ипотеки меняется на глазах: цены на новостройки потеряли связь с себестоимостью и только дисконтируют платежи по ипотеке, клиентов больше не интересует цена за метр – важен платеж. Ставка 0,01% в России стала реальностью. Как все это влияет на показатели ипотечного рынка?
За последние 4 года объем выданных ипотечных кредитов удвоился и на сегодняшний день это 12,4 трлн. рублей долга. К моему удивлению, доля новостроек растет не так быстро, как казалось это происходит: в 2018 году каждый пятый рубль идет в ДДУ (20%), сегодня – каждый четвертый (25%).
Я много раз писал, что первичный рынок переориентировался на размер платежа, а не цену квадратного метра:
Изменения рынка не могли не повлиять на предпочтения покупателей. Ипотека по 0,01% - это же супер заманчиво.
Субсидируемая застройщиками ставка 1-2% поломала не только рынок, но и статистику.
Массовое искусственное применение таких ставок с мая обрушило средневзвешенную ставку на первичном рынке. Зато, на основе этих цифр мы можем видеть, какой объем жилья субсидируется. Средняя ставка на первичном рынке в апреле 5,59% при господдержке на уровне 7%. Значит околонулевые ипотечные ставки были у 20% продаж.
В мае средняя ставка опустилась до 3,81% при господдержке 6%. Значит, не менее половины рынка новостроек субсидируется застройщиками. И такой рост всего за месяц!
В статистике ставок по вторичному рынку меня удивило, что не было сильного роста в апреле-мае. Тогда ставок ниже 14% просто не было. В причинах таких данных я пока не разобрался. Если есть версии - делитесь в комментариях
Как мы уже разбирались ранее, за низкую ставку по ипотеке на весь срок покупатель сразу платит через удорожание цены. И низкая ставка интересна на как можно более длинный срок, ведь околонулевая ставка – это, по сути, рассрочка.
И даже можно найти квартиры-близнецы, где та же локация, тот же застройщик. А разница в ставке. И, конечно, в цене:
Средний срок ипотеки на первичном рынке вырос за 4 года с 16 лет до 24. В то время, как на вторичном рынке это более-менее стабильная цифра: 15-18 лет.
Рынок ипотеки бурно растет. Но важно не забывать, что предел снижения ставок ради поддержания цен – на отметке 0%. Раз в ход идут такие предложения, значит под 3% и даже под 2% уже никто не покупает.
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Слушайте, ну можно придумать еще много всякой дичи, чтобы "поддержать застройщиков и банки". Например, чтобы покупатели новостроек 5 лет не платили налог на недвижимость, получали бОльшие налоговые вычеты, бесплатные путевки в санаторий и т.д.
налог на недвижимость погоды не сделает, только если для всех осталььных его повысят раз в 10. а с налоговыми вычетами можно, но это будет уже банкет за счет государства, а не покупателя. тут же подмена понятий: все равно за все платит покупатель, нет никакой льготы.