Рынок ипотеки меняется на глазах: цены на новостройки потеряли связь с себестоимостью и только дисконтируют платежи по ипотеке, клиентов больше не интересует цена за метр – важен платеж. Ставка 0,01% в России стала реальностью. Как все это влияет на показатели ипотечного рынка?
За последние 4 года объем выданных ипотечных кредитов удвоился и на сегодняшний день это 12,4 трлн. рублей долга. К моему удивлению, доля новостроек растет не так быстро, как казалось это происходит: в 2018 году каждый пятый рубль идет в ДДУ (20%), сегодня – каждый четвертый (25%).
Я много раз писал, что первичный рынок переориентировался на размер платежа, а не цену квадратного метра:
Изменения рынка не могли не повлиять на предпочтения покупателей. Ипотека по 0,01% - это же супер заманчиво.
Субсидируемая застройщиками ставка 1-2% поломала не только рынок, но и статистику.
Массовое искусственное применение таких ставок с мая обрушило средневзвешенную ставку на первичном рынке. Зато, на основе этих цифр мы можем видеть, какой объем жилья субсидируется. Средняя ставка на первичном рынке в апреле 5,59% при господдержке на уровне 7%. Значит околонулевые ипотечные ставки были у 20% продаж.
В мае средняя ставка опустилась до 3,81% при господдержке 6%. Значит, не менее половины рынка новостроек субсидируется застройщиками. И такой рост всего за месяц!
В статистике ставок по вторичному рынку меня удивило, что не было сильного роста в апреле-мае. Тогда ставок ниже 14% просто не было. В причинах таких данных я пока не разобрался. Если есть версии - делитесь в комментариях
Как мы уже разбирались ранее, за низкую ставку по ипотеке на весь срок покупатель сразу платит через удорожание цены. И низкая ставка интересна на как можно более длинный срок, ведь околонулевая ставка – это, по сути, рассрочка.
И даже можно найти квартиры-близнецы, где та же локация, тот же застройщик. А разница в ставке. И, конечно, в цене:
Средний срок ипотеки на первичном рынке вырос за 4 года с 16 лет до 24. В то время, как на вторичном рынке это более-менее стабильная цифра: 15-18 лет.
Рынок ипотеки бурно растет. Но важно не забывать, что предел снижения ставок ради поддержания цен – на отметке 0%. Раз в ход идут такие предложения, значит под 3% и даже под 2% уже никто не покупает.
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Расскажу вам одну историю как финансист и человек, понимающий бухучет.
Недавно мне звонил застройщик (не буду раскрывать название, так как я его обслуживал) и предложил квартиру в ипотеку под нулевой процент.
Я спросил, как это работает, так как через меня такие схемы не проходили и я не слышал о них. Менеджер мне объяснил, что у них связи с банками и банк финансирует рассрочку под 0%.
Стало интересно, расспросил. Условия: квартира на этапе строительства (процент готовности не смог узнать, но, по словам менеджера, коробка стоит), стоимость платежа в месяц около 30000 рублей, рассрочка 15 лет. Итого я выплачу 5,4 млн. рублей.
А теперь немного инсайда (я ж упомянул, что я бухгалтер). Себестоимость 1 кв.м жилья у конкретно этого застройщика была в конце прошлого года около 30000 рублей по таким же домам (9 этажей, вентилируемый фасад в том же районе). Это из реального бухучета в 1С, где сводят дебет и кредит. Мне предложили квартиру с площадью 38 кв.м. Итого 1,14 млн.рублей себестоимость. Все, что свыше - прибыль компании. Если брать данные Росстата (https://realty-ria-ru.turbopages.org/realty.ria.ru/s/20210901/zhile-1748191402.html), себестоимость выросла до 50 тысяч за квадрат. Я не могу опровергнуть цифру, так как уже не обслуживаю компанию. Но если так, то себестоимость предложенной квартиры 1,9 млн.рублей. Прибыль с продажи составит 3,5 млн. Отдать из 3,5 млн.рублей определенную долю банку можно спокойно, проведя через финансовые услуги по сопровождению. Не знаю, сколько дают (раньше был фикс), но даже 2 млн.рублей с однушки - это и овцы сыты и волки целые. Банк получает быстрые деньги сейчас, у него портфель долгосрочный вырос на клиента (активы М2 растут, что хорошо для отчётности). Застройщик получил 75% прибыли, часть пустит в оборот, а часть на премии. Все довольны, только дядя Стёпа из Рязани, купивший, как ему кажется, очень выгодно хату, платит ту же самую ипотеку за маленькую квартирку без отделки в низкокачественном доме на отшибе Краснодара. И просрочить нельзя, банк отберёт квартиру.
Как-то так. Не бывает нулевой доходности в России. Уж точно не в среде банкиров и застройщиков.
Самое обидное в этом, что строят всё равно говно.
Что покупают - то и строят.
что строят - то и покупают
Да если бы. Во многих городах вообще нет возможности купить квартиру в хоть немного хорошей новостройке. Ни за какие деньги.
как проверяют - так и строят
Никто не проверяет их. Владелец сидит в Москве в коридорах власти. Не буду называть фамилию. Но он немало построил в Краснодаре дряни. Я когда видел сметы и сопоставлял с тем, что получилось в городе, а потом сводил с себестоимость, за волосы хвался. Там всё схвачено.
Да и не только там. В пресловутом Московском микрорайоне, именуемом в народе Шанхай, построил застройщик три дома друг за дружкой. Расстояние между крайним точками (балконы) не более... полутора метров! Полтора метра! У людей в доме посередине даже света не бывает дневного никогда!
Подали в суд и заставили снести два крайних дома. Прошло время, я не появлялся в районе долго. Каково же было моё удивление, когда я приехал спустя три года и увидел, что все три дома на месте и подключены к газу!!! То есть дома узаконили и даже план на газ выдали каким-то образом, не взирая на то что нарушены все мыслимые и немыслимые пожарные, градостроительные нормы!
Продлите эти дома на 20 этажей вверх, на метров 50 ширину и картина станет выглядеть немного иначе.
И что вы хотите сказать, что это нормально?
В Австралии тоже так строят. Видать, это is the new normal. Совок всё-таки отличные СНИПы и градостроительные нормы имел, в других государствах такого нет и не было.
Я не могу сказать про Австралию. В Европе я видел такие дома. Правда, не полтора метра, нет. Но в Италии, Испании видел улочки, где вполне могло быть снято это видео. Но там это проистекает исторически, когда узкие улочки городов были призваны упростить бои в городе, плюс нехватка земли и ее высокая стоимость. У нас же страна огромная, но строится мы вверх почему-то и кучкуемся как муравьи. Отсюда инфраструктура, редкая, жидкая и неравномерная. Я не понимаю этого. Мне нравится застройка в США, где частный сектор представляет собой большой участок с газоном позади и перед домом, где открытое пространство и при этом дома не вычурные. У нас в Краснодаре есть ЖК "Немецкая деревня", чем-то похоже на американский район в этом плане. Плюс несколько районов частного сектора старого, где тоже есть широкие улицы, большие участки перед домами.
Если у нас начнут строить как в американской сабурбии, то там не будет ни метро, ни магазинов, ни общественного транспорта в шаговой доступности. Высокая плотность имеет как минусы, так и плюсы.
Будет, просто не в такой концентрации. С другой стороны, нахрена возле каждого дома по "Магниту"? Вы не поверите ,но у меня на районе 2 гипермаркета, 2 магазина у дома, один магазин "Косметик". Итого пять! Пять Магнитов! Я понимаю, что это сугубо личное. Кому-то нравится высокий трафик и высокая плотность инфраструктуры. Поэтому спорить не буду. IMHO.
Без души. Дома друг другу в окна смотрят. Зелени вообще, как вида нет. Газон и пару кустов наше всё. Что бы голые скалы вызывали дипресуху постоянно. Пытаются раскрасить коробки в разные цвета, но выглядит еще более ущербно, т.к. не подчеркивается единый архитектурный стиль.
О, вы даже не представляете, какое! Они перед тем, как начать строительство домов с вентфасадами строили дома, покрытые штукатуркой. Ни один не устоял и года. Везде штукатурка пошла трещинами и и начала отваливаться.
Дома с вентфасадами. Предполагает технология, что поверх бетона стелят утеплитель, поверх плёнку водозащитную, после крепят фасады уже. Плёнку не стелят нигде. В итоге утеплитель впитывает воду как губка и отваливается под фасадом. Не видно, вниз не падает, но у людей стены сыреют изнутри и плесень начинает цвести.
Вот такое вот качество.
Это прямо про ПИК написано. )