Рынок ипотеки меняется на глазах: цены на новостройки потеряли связь с себестоимостью и только дисконтируют платежи по ипотеке, клиентов больше не интересует цена за метр – важен платеж. Ставка 0,01% в России стала реальностью. Как все это влияет на показатели ипотечного рынка?
За последние 4 года объем выданных ипотечных кредитов удвоился и на сегодняшний день это 12,4 трлн. рублей долга. К моему удивлению, доля новостроек растет не так быстро, как казалось это происходит: в 2018 году каждый пятый рубль идет в ДДУ (20%), сегодня – каждый четвертый (25%).
Я много раз писал, что первичный рынок переориентировался на размер платежа, а не цену квадратного метра:
Изменения рынка не могли не повлиять на предпочтения покупателей. Ипотека по 0,01% - это же супер заманчиво.
Субсидируемая застройщиками ставка 1-2% поломала не только рынок, но и статистику.
Массовое искусственное применение таких ставок с мая обрушило средневзвешенную ставку на первичном рынке. Зато, на основе этих цифр мы можем видеть, какой объем жилья субсидируется. Средняя ставка на первичном рынке в апреле 5,59% при господдержке на уровне 7%. Значит околонулевые ипотечные ставки были у 20% продаж.
В мае средняя ставка опустилась до 3,81% при господдержке 6%. Значит, не менее половины рынка новостроек субсидируется застройщиками. И такой рост всего за месяц!
В статистике ставок по вторичному рынку меня удивило, что не было сильного роста в апреле-мае. Тогда ставок ниже 14% просто не было. В причинах таких данных я пока не разобрался. Если есть версии - делитесь в комментариях
Как мы уже разбирались ранее, за низкую ставку по ипотеке на весь срок покупатель сразу платит через удорожание цены. И низкая ставка интересна на как можно более длинный срок, ведь околонулевая ставка – это, по сути, рассрочка.
И даже можно найти квартиры-близнецы, где та же локация, тот же застройщик. А разница в ставке. И, конечно, в цене:
Средний срок ипотеки на первичном рынке вырос за 4 года с 16 лет до 24. В то время, как на вторичном рынке это более-менее стабильная цифра: 15-18 лет.
Рынок ипотеки бурно растет. Но важно не забывать, что предел снижения ставок ради поддержания цен – на отметке 0%. Раз в ход идут такие предложения, значит под 3% и даже под 2% уже никто не покупает.
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Расскажу вам одну историю как финансист и человек, понимающий бухучет.
Недавно мне звонил застройщик (не буду раскрывать название, так как я его обслуживал) и предложил квартиру в ипотеку под нулевой процент.
Я спросил, как это работает, так как через меня такие схемы не проходили и я не слышал о них. Менеджер мне объяснил, что у них связи с банками и банк финансирует рассрочку под 0%.
Стало интересно, расспросил. Условия: квартира на этапе строительства (процент готовности не смог узнать, но, по словам менеджера, коробка стоит), стоимость платежа в месяц около 30000 рублей, рассрочка 15 лет. Итого я выплачу 5,4 млн. рублей.
А теперь немного инсайда (я ж упомянул, что я бухгалтер). Себестоимость 1 кв.м жилья у конкретно этого застройщика была в конце прошлого года около 30000 рублей по таким же домам (9 этажей, вентилируемый фасад в том же районе). Это из реального бухучета в 1С, где сводят дебет и кредит. Мне предложили квартиру с площадью 38 кв.м. Итого 1,14 млн.рублей себестоимость. Все, что свыше - прибыль компании. Если брать данные Росстата (https://realty-ria-ru.turbopages.org/realty.ria.ru/s/20210901/zhile-1748191402.html), себестоимость выросла до 50 тысяч за квадрат. Я не могу опровергнуть цифру, так как уже не обслуживаю компанию. Но если так, то себестоимость предложенной квартиры 1,9 млн.рублей. Прибыль с продажи составит 3,5 млн. Отдать из 3,5 млн.рублей определенную долю банку можно спокойно, проведя через финансовые услуги по сопровождению. Не знаю, сколько дают (раньше был фикс), но даже 2 млн.рублей с однушки - это и овцы сыты и волки целые. Банк получает быстрые деньги сейчас, у него портфель долгосрочный вырос на клиента (активы М2 растут, что хорошо для отчётности). Застройщик получил 75% прибыли, часть пустит в оборот, а часть на премии. Все довольны, только дядя Стёпа из Рязани, купивший, как ему кажется, очень выгодно хату, платит ту же самую ипотеку за маленькую квартирку без отделки в низкокачественном доме на отшибе Краснодара. И просрочить нельзя, банк отберёт квартиру.
Как-то так. Не бывает нулевой доходности в России. Уж точно не в среде банкиров и застройщиков.
Это 100%+ маржи. Очень неплохо
Объективности ради стоит отметить, что доходы застройщиков упали. Застройщик, о котором я пишу, строил в свое время коттеджи. Они были разного типа. Всего около 4 или 6 видов. Точно не помню. Но я помню, что себестоимость выходила одного коттеджа с предчистовой отделкой около 5 млн.рублей. это только коттедж, так как коммуникации шли отдельной строкой и владельцем оставался инвестор, который управлял коммуникациями. Так вот, эти дома продавались по цене 29 - 32 млн.рублей. И сибиряки их хватали как горячие пирожки. Скупали не глядя даже. Менеджеры по продажам тачки меняли чаще, чем я джинсы. Вот такая вот экономика строительства. Главное - сделать вид, что это элитное жилье :) Справедливости ради, опять же, район застройки стал очень престижным. Закрытая территория, охрана. Туда люди приезжают порой просто погулять.
Ооо, ща все монолиты сразу элитное жилье))) хотя слышимость в них намного выше, чем в тех же панельках. В МСК строит ПИК и кварталы, которые достраивает после Мортона, выглядят аляписто. Серии П44Т, 111М и пиковские кубоиды, прям контраст.
Оффтоп. Я бы за закреплении на законодательном уровне строительство домов одной концепции, что бы архитектурный стиль не нарушать. По коттеджам да. В Москве был такой А101, строил таунхаусы, по типу Кронбурга и прочих. По итогу вырос в одного из топ 3 застройщиков Москвы. Вот такая маржа в стройке, хотя застройщики рапортуют о 10-15% маржинальности))))
У нас есть такой поселок, называется "Изумрудный город". Поищите в Краснодаре такой. Есть фото сверху. Если честно, на мой вкус выглядит уж очень стрёмно. Возможно, это следствие того, что землю нарезали по 4 сотки и дома стоят впритык.
Я когда искал готовый дом, ездил смотреть там дома. Оказалась юридическая мешанина договоров, отсутствие дорог и каких-либо гарантий.
Я считаю, что застройщиков давно пора привести в чувство и ввести ГОСТ, а также надзор должный, чтобы не было такого, что пукнул первый этаж, а слышит двадцатый. Но как показала практика, государство сняло с застройщиков всю ответственность, сейчас даже в суд не подашь, если он не сдал квартиру вовремя, и не откажешься от подписания акта приемки, если в квартире косяки. В общем и целом, вместо того, чтобы повышать ответственность, людям предлагают брать то, что дают и не возмущаться.
Порядок надо навести. Да. Все эти термины а-ля "бизнес-класс", "элитное жилье", "комфорт" должны быть узаконены. А не служить макаронами, которые щедро вешают на уши покупателям.