{"id":13570,"url":"\/distributions\/13570\/click?bit=1&hash=f1bacf5c4cbd7b3a89944cb6a24ea229537917b3fe32459e3adc3e5edc200946","title":"\u041a\u043e\u0442\u044b \u0440\u0430\u0441\u0441\u043a\u0430\u0437\u044b\u0432\u0430\u044e\u0442 \u043e \u0441\u043e\u0446\u0441\u0435\u0442\u0438 \u0441 \u0432\u0435\u0440\u0442\u0438\u043a\u0430\u043b\u044c\u043d\u044b\u043c\u0438 \u0432\u0438\u0434\u0435\u043e","buttonText":"\u041c\u044f\u0443!","imageUuid":"af50a6ca-4f1a-5649-a992-94e85a4ba2c0","isPaidAndBannersEnabled":false}
М.К.

Недвижимость: попадали, и хватит

Мы долго ждали, что недвижимость начнет снижение… и вот она снизилась. Вчера зафиксирован первый недельный рост с начала лета: с конца мая рынок падал каждую неделю и только теперь сделал паузу.

Цены снизились, но все еще находятся на отметке выше конца февраля. Февраль во многих сферах стал границей до/после. Так что сейчас влияет на цены? Среди миллиона факторов я выделяю всего несколько основных:

🔹 снижение ключевой и, как следствие, ипотечной ставки

🔹 снижение цен по рынку на 7% это дисконт 10-15% по отдельным объектам.

Что я имею ввиду? Все просто: мы с вами смотрим за широким рынком, в котором сотни, а порой тысячи сделок в неделю и отдельные объекты и цены просто растворяются.

Вот пару примеров, что скрывается за конкретными сделками. Читать цены нужни снизу вверх

В целом, дисконт 10-15% не роскошь, а обыденность. Но, как часто бывает, дисконт делают от первоначально завышенных ожиданий. Все как на черной пятнице в некоторых магазинах.

Однако, сделки идут и покупатели покупают. То есть несмотря на сильное давление рынка, отдельные объекты уходят, и то, что было в моей подборке всего два месяца назад – сменилось на 40-50%!

При этом, остались и факторы за снижение цен:

🔸 падение реальных доходов населения

🔸неуверенность в завтрашнем дне и еще 30 лет ипотеки

🔸 рост прошлых двух лет не подкреплен сопоставимым ростом себестоимости. С рентабельностью разбирались тут

Кто победит? Ответит только время. Недвижимость – сильно инертный актив, он не упадет на 30%, как было совсем недавно с Газпромом. И тут есть несколько сценариев:

1. Многолетняя стагнация по примеру 2015-2019 года, когда много объектов продано в убыток. Ни о какой доходность говорить не приходится

2. Снижение на 10-15% от цен февраля в течение полугода (это будет 20-22% снижение от максимумов), а дальше рынок будет ориентироваться на инфляцию, себестоимость, валютный курс (видимо, уже на йены, а не доллары).

3. Рост цен. Да,да, такой сценарий тоже остается, но он выглядит фантастическим. Он возможен в случае еще более сильного снижения ключевой ставки. Тогда вторичный рынок недвижимости заживет по законам первички: чем ниже платеж – тем выше спрос. И не важно, сколько это рублей за квадратный метр.

За какой сценарий вы?

Что будет с недвижимостью?
Многолетняя стагнация по примеру 2015-2019 годов
Снижение еще на 10-15%
Рост цен на снижении ставок
Другое (ответ в комментариях)
Показать результаты
Переголосовать
Проголосовать

-----

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко. Подписывайтесь!

0
100 комментариев
Написать комментарий...
Слегка Придурковатый

Я всегда топлю за очевидные постулированные вещи: недвижимость всегда растёт.

Ответить
Развернуть ветку
IGTS

а пузо от пива - нет

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Razanyr

Когда у меня появились первые не плохие деньги я вспомнил народную мудрость недвига и доллары всегда растут и купил доллары по 80, а потом началась война.

Ответить
Развернуть ветку
5 комментариев
Евгений П.

рили!

Ответить
Развернуть ветку
Max Payne

растёт то она растёт. вопрос в том на сколько)
так вот. на сколько выросла недвижка за последние 10 или 20 лет?

Ответить
Развернуть ветку
12 комментариев
stratus

слово всегда очень наивное

Ответить
Развернуть ветку
Piter.Koshelev

проголосовал за снижение, но сложно в это верится.

Ответить
Развернуть ветку
Андрей

я за стагнацию, хотя все еще думаю, что серьезно может снизиться.

Ответить
Развернуть ветку
Евгений П.

недвижимость всегда растет, бро. без исключений

Ответить
Развернуть ветку
Wake Up Bro

не всегда бро, ой не всегда

Ответить
Развернуть ветку
Max Payne

всегда растет (на величину инфляции), а дальше как бог даст)

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Андрей

да, даже когда падает, т.е в среднем.

Ответить
Развернуть ветку
ProtoMan

Бла у меня друган купил аппарты в центре в 21ом году за 25кк. Сейчас чисто по приколу выставил за 52кк. Сосед сделал так же. Итого: цена по рынку, в той локации предложений практически нет. Ждут лоха))). Это к объективности ценообразования.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Индекс по сделкам, а не по объявлениям

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Alex R

Лохов с 52 миллионами не бывает

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Какой-то никнейм

Я бы подумал что вы про Москву, но очевидно нет: "в той локации предложений практически нет". Смотря конечно какое расстояние вы считаете локацией, но если открыть ЦИАН какой-нибудь, в мск недвижки как у дурака фантиков (в центре тем более), уж если не на какой-то конкретной дальней станции метро, то на соседней. Ради скидки в 10% на соседней прекрасно скупят, так что идея ну хз

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Alex Me

Картинки конечно жесткие: было 37 млн стало 21. Но это ты правильно пишешь: неадекватная цена в начале

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

это чтобы показать, как на фоне нединамичного графика цен в городе может меняться цена отдельного объекта

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Алиса Дроздова

Наконец-то свежий обзор))

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

да, получилась летняя пауза. хотя до этого писал даже в отпуске

Ответить
Развернуть ветку
Кот Бегемот

Проголосовал за рост на снижении ставок. Сам с ужасом наблюдал как растут цены 20-21 год на понижении ставок. Также сравнивая цену на недвигу в валюте мы увидим, от пиков до 2014 года (в Москве) мы довольно далеко - не туда ли стремится график?
Конечно, было бы классно увидеть сколько м2 приобретено как единственное жилье для жизни, а сколько как инвестиция и сдается в аренду сразу после ремонта. В первом случае ценность жилья значительно превышает недополученную прибыль в 7%, а во втором - довольно странная затея: замораживать деньги в слабо ликвидный бетон с большим количеством обременений за 7% в год? Поэтому, у меня впечатление, что покупка квартиры в подавляющей массе случаев вызвана необходимостью пространства для жизни. А в этом плане ничего не поменялось - спрос как был, так и продолжает быть повышенным. Кроме того, массовое новое жилье во многих аспектах гораздо интереснее хрущевок для молодежи.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Спасибо, толково написали

Ответить
Развернуть ветку
Итальянский Макс

С последним абзацем не соглашусь. Удачная хрущевка с убитым ремонтом, даже однуха 33 метра - если там сделать уютный ремонт и обставить для студента, улетит на ура. Особенно, если она рядом с хорошим ВУЗом.

Ответить
Развернуть ветку
Вадим Вахрамов

Обстоятельства говорят о том, что будет снижение. Может эта небольшая конвульсия вверх, отчётность по ЦБ говорит, что растёт только Мск по объёмам денег, а средний(!) срок кредита 271 месяц, это значит - по максимуму на 360 месяцев берут всё больше людей, даже с такими ставками.
http://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/HL/
(ссылки на классические таблицы давать не буду, там много данных)
Между тем - людей возраста, когда можно на 360 мес взять, всё меньше.
https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/e/e8/Russian_population_%28demographic%29_pyramid_%28structure%29_on_January%2C_1st%2C_2022.png
Впереди будет альтернат с дисконтированием своих площадей, или загородная.
А отсутствие падения задолженности (прекратили досрочно гасить) и падения просроченной задолженности говорят о проблемах в экономике.

Ответить
Развернуть ветку
Aram Mirzoyants

доктор, а на этой картинке я вижу стерео-вагину

Ответить
Развернуть ветку
IGTS

я за стагнацию (и за пиво)

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

и шашлычок

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Алексей

Ключевая ставка уже вполне стоит на 8%, это пик застройки и вторички смотрим 2016 год, цена недвиги будет расти да же с ней, т.к на первичке не так много предложений, застройщики по факту достраивают старые проекты в ускоренном темпе, новые не берутся, то что с разрешением на строительство висит в заморозке без продаж

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Гляньте отчётности пика, эталона, лср- недвижимости строится море. И ещё больше - в продаже

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Pavel Petel

Ее полно, но есть нюанс - надо куда то закапывать все те самые рубли, которые теперь стремно нести в банки и на которые отдельные не желают скупать наличную валюту и ее складировать. Поэтому закопают свой рубасы в бетонометры и недвига встанет колом.

Ответить
Развернуть ветку
AeternaMens

Покупать-то кто и на какие шиши будет? Экономике хана.

Ответить
Развернуть ветку
Александр Кудин

А куда сейчас еще вкладываться, кроме как не в недвижку?

Ответить
Развернуть ветку
Denis G

Марафоны Блиновской, NFT Трансформатора.

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Василий Степанофф

в себя конечно

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
М.К.
Автор

Если консервативно - оьлигации, если с риском - есть качественные акции (и Газпром никогда не был качественным с точки зрения корпоративного управления)

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
AeternaMens

В миграцию.

Ответить
Развернуть ветку
Егоров Константин

Вот объясните мне тупому. Цены растут, когда есть спрос. Когда были низкие ставки льготные появился взрывной спрос и соответствующий рост цен. Сейчас цены настолько выросли, выросла ставка и платеж выходит просто неподъемный, даже с моей з/п выше средней. Кажется что сейчас цены оторваны от з/п и непонятно кто покупающие эти квартиры, которые поддерживают спрос. На мой дилетантский взгляд - цены на недвигу могут расти, либо когда приезжает много иностранцев желающих купить, либо когда благосостояние населения растет и соответственно спрос вместе с ним.

Ответить
Развернуть ветку
Итальянский Макс

Людям страшно, многие не видят будущего. Даже если есть деньги. Отсюда столько порадоксов сейчас.

Ответить
Развернуть ветку
Evgeni Kunshin

А еще он может расти на отсутствии альтернативы, ну некуда больше кэш рублевый вкладывать, вот и покупают вторую, третью, десятую квартиру

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Александр Голубев

А чего гадать? Поживем подольше, увидим побольше.

Ответить
Развернуть ветку
Рома Кунашко

Рынок недвижимости вообще веселая штука, в основном из-за своей инертности. Разгоняется быстро, падает медленно, поэтому большого падения я бы не ждал.

Ответить
Развернуть ветку
Итальянский Макс

Тут скорее можно увидеть тренд и сообразить, куда ветер подул. Весь июнь тренд плотно дул вниз.

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Владислав Рудаков

Сейчас такой момент, что спрос восстанавливается, по крайней мере, отложенный за счет ипотечников, а вот шанс продавцов продать квартиру вырос непропорционально - "затоваривание". Несколько месяцев новые квартиры на рынок выходили, но не уходили и теперь у покупателей шире выбор. Уходят конфетки.

Ответить
Развернуть ветку
Итальянский Макс

Вот интересная отчетность РБК https://realty.rbc.ru/news/62de191e9a7947bca4f85150

Ответить
Развернуть ветку
Итальянский Макс
Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Итальянский Макс

Недвижимость замрёт до сентября, затем подрастет немного к декабрю. Весь январь она будет приходить в себя с бодуна, затем плавно начнет подниматься с февраля.

Почему так? Просто хочется в это верить. Потому что взял квартиру под флиппинг и мне ее где-то в декабре продавать :)

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Фьючерсы на недвижимость что то уже рост начали. Хех уже верят в 275 к сентябрю. Снижение ключевой делает своё дело

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Роман

Это пока коррекция рынка, что будет дальше с трендом пока рано судить

Ответить
Развернуть ветку
Какой-то никнейм

.

Ответить
Развернуть ветку
stratus

рост цен на недвижимость это плохо, для всех, даже для инвесторов, потому что недвижимость продается кое как, а деньги девать некуда, прибыль получает ограниченное число людей, связанных со строительством, остальные вынуждены страдать от бесконечного роста цен

Ответить
Развернуть ветку
Nik

Аренда в МСК пока снижается. Спроса на покупку квартир слабый. Да сейчас есть поддержка цен в виде сниженной ставки на ипотеку.

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 100 комментариев
null