Мы долго ждали, что недвижимость начнет снижение… и вот она снизилась. Вчера зафиксирован первый недельный рост с начала лета: с конца мая рынок падал каждую неделю и только теперь сделал паузу.
Цены снизились, но все еще находятся на отметке выше конца февраля. Февраль во многих сферах стал границей до/после. Так что сейчас влияет на цены? Среди миллиона факторов я выделяю всего несколько основных:
🔹 снижение ключевой и, как следствие, ипотечной ставки
🔹 снижение цен по рынку на 7% это дисконт 10-15% по отдельным объектам.
Что я имею ввиду? Все просто: мы с вами смотрим за широким рынком, в котором сотни, а порой тысячи сделок в неделю и отдельные объекты и цены просто растворяются.
Вот пару примеров, что скрывается за конкретными сделками. Читать цены нужни снизу вверх
В целом, дисконт 10-15% не роскошь, а обыденность. Но, как часто бывает, дисконт делают от первоначально завышенных ожиданий. Все как на черной пятнице в некоторых магазинах.
Однако, сделки идут и покупатели покупают. То есть несмотря на сильное давление рынка, отдельные объекты уходят, и то, что было в моей подборке всего два месяца назад – сменилось на 40-50%!
При этом, остались и факторы за снижение цен:
🔸 падение реальных доходов населения
🔸неуверенность в завтрашнем дне и еще 30 лет ипотеки
🔸 рост прошлых двух лет не подкреплен сопоставимым ростом себестоимости. С рентабельностью разбирались тут
Кто победит? Ответит только время. Недвижимость – сильно инертный актив, он не упадет на 30%, как было совсем недавно с Газпромом. И тут есть несколько сценариев:
1. Многолетняя стагнация по примеру 2015-2019 года, когда много объектов продано в убыток. Ни о какой доходность говорить не приходится
2. Снижение на 10-15% от цен февраля в течение полугода (это будет 20-22% снижение от максимумов), а дальше рынок будет ориентироваться на инфляцию, себестоимость, валютный курс (видимо, уже на йены, а не доллары).
3. Рост цен. Да,да, такой сценарий тоже остается, но он выглядит фантастическим. Он возможен в случае еще более сильного снижения ключевой ставки. Тогда вторичный рынок недвижимости заживет по законам первички: чем ниже платеж – тем выше спрос. И не важно, сколько это рублей за квадратный метр.
За какой сценарий вы?
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко. Подписывайтесь!
Проголосовал за рост на снижении ставок. Сам с ужасом наблюдал как растут цены 20-21 год на понижении ставок. Также сравнивая цену на недвигу в валюте мы увидим, от пиков до 2014 года (в Москве) мы довольно далеко - не туда ли стремится график?
Конечно, было бы классно увидеть сколько м2 приобретено как единственное жилье для жизни, а сколько как инвестиция и сдается в аренду сразу после ремонта. В первом случае ценность жилья значительно превышает недополученную прибыль в 7%, а во втором - довольно странная затея: замораживать деньги в слабо ликвидный бетон с большим количеством обременений за 7% в год? Поэтому, у меня впечатление, что покупка квартиры в подавляющей массе случаев вызвана необходимостью пространства для жизни. А в этом плане ничего не поменялось - спрос как был, так и продолжает быть повышенным. Кроме того, массовое новое жилье во многих аспектах гораздо интереснее хрущевок для молодежи.
Спасибо, толково написали