Мы долго ждали, что недвижимость начнет снижение… и вот она снизилась. Вчера зафиксирован первый недельный рост с начала лета: с конца мая рынок падал каждую неделю и только теперь сделал паузу.
Цены снизились, но все еще находятся на отметке выше конца февраля. Февраль во многих сферах стал границей до/после. Так что сейчас влияет на цены? Среди миллиона факторов я выделяю всего несколько основных:
🔹 снижение ключевой и, как следствие, ипотечной ставки
🔹 снижение цен по рынку на 7% это дисконт 10-15% по отдельным объектам.
Что я имею ввиду? Все просто: мы с вами смотрим за широким рынком, в котором сотни, а порой тысячи сделок в неделю и отдельные объекты и цены просто растворяются.
Вот пару примеров, что скрывается за конкретными сделками. Читать цены нужни снизу вверх
В целом, дисконт 10-15% не роскошь, а обыденность. Но, как часто бывает, дисконт делают от первоначально завышенных ожиданий. Все как на черной пятнице в некоторых магазинах.
Однако, сделки идут и покупатели покупают. То есть несмотря на сильное давление рынка, отдельные объекты уходят, и то, что было в моей подборке всего два месяца назад – сменилось на 40-50%!
При этом, остались и факторы за снижение цен:
🔸 падение реальных доходов населения
🔸неуверенность в завтрашнем дне и еще 30 лет ипотеки
🔸 рост прошлых двух лет не подкреплен сопоставимым ростом себестоимости. С рентабельностью разбирались тут
Кто победит? Ответит только время. Недвижимость – сильно инертный актив, он не упадет на 30%, как было совсем недавно с Газпромом. И тут есть несколько сценариев:
1. Многолетняя стагнация по примеру 2015-2019 года, когда много объектов продано в убыток. Ни о какой доходность говорить не приходится
2. Снижение на 10-15% от цен февраля в течение полугода (это будет 20-22% снижение от максимумов), а дальше рынок будет ориентироваться на инфляцию, себестоимость, валютный курс (видимо, уже на йены, а не доллары).
3. Рост цен. Да,да, такой сценарий тоже остается, но он выглядит фантастическим. Он возможен в случае еще более сильного снижения ключевой ставки. Тогда вторичный рынок недвижимости заживет по законам первички: чем ниже платеж – тем выше спрос. И не важно, сколько это рублей за квадратный метр.
За какой сценарий вы?
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко. Подписывайтесь!
Вот объясните мне тупому. Цены растут, когда есть спрос. Когда были низкие ставки льготные появился взрывной спрос и соответствующий рост цен. Сейчас цены настолько выросли, выросла ставка и платеж выходит просто неподъемный, даже с моей з/п выше средней. Кажется что сейчас цены оторваны от з/п и непонятно кто покупающие эти квартиры, которые поддерживают спрос. На мой дилетантский взгляд - цены на недвигу могут расти, либо когда приезжает много иностранцев желающих купить, либо когда благосостояние населения растет и соответственно спрос вместе с ним.
А еще он может расти на отсутствии альтернативы, ну некуда больше кэш рублевый вкладывать, вот и покупают вторую, третью, десятую квартиру
так вот и кажется что все кто хотел вложиться уже залетели, осталось не так много желающих. Интересно было бы сравнить кол-во людей со средней з/п по Спб и Мск, с кол-вом вводимого жилья по классам. и понять кто из покупателей остался
Как много осталось людей с таким объёмом кэша?
Комментарий недоступен