Как правило, при покупке квартиры на вторичном рынке покупатели допускают одну из двух ошибок:
- Либо тщательно изучают место будущего проживания, оценивают инфраструктуру, проводят экспертный осмотр квартиры, коммуникаций и т. п., но «забывают» проверить юридическую чистоту сделки с недвижимостью.
- Либо напротив, привлекают юристов, тщательно проверяют документы для покупки квартиры, но не обращают должного внимания на инфраструктуру, общее состояние дома, соседей.
Первая ошибка чревата тем, что в будущем сделку могут признать недействительной. Квартиру заберут, а деньги получить от «исчезнувшего» продавца так и не получится. Это самая серьезная цена ошибки. Но также могут случиться и иные юридические неприятности – прописанные несовершеннолетние; отказавшиеся от приватизации лица; долги по коммунальным платежам и т. п.
Вторая ошибка может привести к полному разочарованию уже в первые дни проживания в новой квартире. Не изучили инфраструктуру – поняли, например, что детских садов рядом нет, а пробки до места работы и школы «съедают» по несколько часов.
Чтобы избежать ошибок при выборе квартиры на «вторичке» рекомендую руководствоваться кратким чек-листом.
1. Проверка юридической чистоты объекта недвижимости и сделки.
Данный этап проверки содержит три самостоятельных пункта:
- проверка самой квартиры (нет ли обременений, незаконных перепланировок, прописанных несовершеннолетних и т. п.) ;
- проверка лица, продающего квартиру (имеет ли право продавать, не признан ли недееспособным и т. п.) ;
- проверка законности и безопасности расчетов по сделке.
Итак вот список документов, которые следует изучить в рамках юридической проверки:
- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) ;
- основания приобретения квартиры: договор купли-продажи, договор передачи в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство и пр. ;
- выписку из домовой книги (так вы проверите, какие лица зарегистрированы в квартире) ;
- технический паспорт на квартиру (изучите вопрос с несогласованными и незаконными перепланировками) ;
- выписку из
финансово-лицевого счета по квартире (получите подтверждение того, что долги по
коммунальным платежам отсутствуют) ;
- иные документы, в зависимости от конкретных обстоятельств.
- документы, подтверждающие дееспособность продавца: выписка из наркологического и психоневрологического диспансеров, водительские права, право на оружие и т. п.;
- документы, подтверждающие семейный статус продавца: заявление, что в браке не состоит; свидетельство о браке/ о расторжении брака, брачный договор, соглашение о разделе имуществ супругов;
- согласие супруга/супруги на продажу квартиры (удостоверяется нотариусом) .
Когда вы выясните, что документы в порядке, можно приступать к обсуждению деталей сделки.
Наиболее серьезный вопрос – это расчеты. Тут может быть много нюансов – альтернативные сделки, сделки с частичным погашением задолженности за должника и тп.
Главное правило – это то, что денежные средства по договору должны переводится на счет должника только после регистрации договора купли-продажи. Для расчетов лучше использовать аккредитив, либо банковскую ячейку при наличных расчетах.
2. Проверка фактического состояния квартиры, дома, инфраструктурный анализ.
Для составления объективной картины относительно покупки квартиры рекомендуем придерживаться следующих советов:
- Приехать на осмотр квартиры на общественном транспорте, либо на машине в «час пик». Так Вы поймете истинную картину по транспортной доступности потенциального жилья.
- Внимательно осмотреть двор (наличие питейных заведений, мест разгрузки магазинов в непосредственной близости от подъезда, мусорные баки) ;
- Внимательно осмотреть места общего пользования в подъезде – состояние лестниц, лифта, парадной многое может сказать о соседях и работе управляющей компании;
- Провести детальный технический осмотр помещения. Следует обратить внимание на состояние полов, труб, стояков. Запах плесени, наличие подтеков может свидетельствовать о том, что в ходе ремонта потребуются значительные вложения.
- Изучить инфраструктуру района. Например, если у вас маленькие дети, отсутствие в адекватной доступности школ, детских садов, поликлиники может значительно снизить качество жизни.
Покупка квартиры – серьезная сделка. Ежегодно в столичном регионе проводятся сотни тысяч сделок с недвижимостью. Все чаще схемы сделок усложняются ввиду того, что многие объекты находятся в залоге у банков, а также по причине того, что продавцы стремятся выбрать схему расчетов так, чтобы минимизировать налоги. Альтернативный сделки, сделки с занижением цены в договоре – скорее правило, чем исключение. Поэтому необходимо знать основы подготовки к сделке по покупке недвижимости. А при возможности обращаться к специалистам.