{"id":13465,"url":"\/distributions\/13465\/click?bit=1&hash=1e6228dc4e5e22730d5108e1c30ee96b3462205737e7a3fe7ce4c965aaacfe57","title":"\u041a\u043e\u043d\u0444\u0435\u0440\u0435\u043d\u0446\u0438\u044f Ozon \u2014 \u043a\u043e\u043c\u0443, \u0447\u0442\u043e \u0438 \u043a\u0430\u043a \u043f\u0440\u043e\u0434\u0430\u0432\u0430\u0442\u044c \u0432 \u043a\u0440\u0438\u0437\u0438\u0441","buttonText":"\u0423\u0437\u043d\u0430\u0442\u044c","imageUuid":"6b1e0c55-41d3-56c2-84e2-fe6f447e3825","isPaidAndBannersEnabled":false}
Людмила Шадрина

Как купить квартиру в новостройке от застройщика? Алгоритм от выбора объекта до регистрации права собственности

Покупка недвижимости в строящихся домах может стать выгодной инвестицией, а может обернуться годами ожидания и судебными процессами по банкротству. Как выгодно вложить денежные средства и получить новый объект в установленный срок?

Шаг 1. Как проверить застройщика при покупке?

Если вы определились, что хотите заключить договор долевого участия, то первым делом нужно выбрать надежного застройщика.

Надежность застройщика ключевой показатель, на который стоит ориентироваться.

Как проверить застройщика? На что обратить внимание?

Основная задача проверки – определить есть ли потенциальные риски банкротства компании-застройщика или иные проблемы, которые в среднесрочной перспективе помешают достроить объект.

1. Проверьте финансовые показатели застройщика, бухгалтерскую отчетность. Обратите внимание на соотношение дебиторской и кредиторской задолженности, собственных активов, прибыли.

2. Изучите судебную практику по застройщику.

Судебная практика может много рассказать о застройщике – можно обнаружить иски от подрядчиков на большие суммы, которые потенциально могут привести к банкротству. Можно обнаружить, что контролирующие органы оспаривают выданные разрешительные документы на строительство. Также судебная практика показывает, какие нарушения допускает застройщик в процессе строительства – иски о привлечении к административной ответственности и т. п.

3. Изучите информацию об открытых исполнительных производствах в отношении застройщика – узнаете, есть ли непогашенные долги по судебным решениям.

Большую часть информации можно узнать из открытых источников: сайты судов, фнс, фссп, наш. дом. рф

Шаг 2. Выберите объект. Проверьте разрешительную документацию на строительство.

После того, как вы убедились в надежности выбранного застройщика приступайте к выбору объекта.

Обратите внимание на предполагаемую по проекту инфраструктуру – выезды из ЖК, парковочные места, школы и объекты социальной инфраструктуры.

Не полагайтесь на выставочные макеты и описания менеджеров по продажам. Обязательно изучите проектную документацию. Предусмотрено ли все то, о чем рассказывает менеджер по проекту? Или это рекламный трюк?

Так же необходимо убедиться в законности строительства.

Для этого проверьте документы застройщика на землю.

Срок действия договора аренды (если участок в аренде); цель аренды, возможное целевое использование земельного участка. Обратите внимание на целевое использование соседних земельных участков, возможно какой-то из них зарезервирован под размещение объектов, которые Вы не захотите иметь под окнами через несколько лет.

Также проверьте выданное разрешение на строительство и иные документы.

Шаг 2. Заключение договора долевого участия. Проверяем условия договора.

Если первые два шага успешно пройдены – приступайте к тщательному изучению условий договора долевого участия.

Как правило договор долевого участия представляет собой договор присоединения.

Застройщик разрабатывает свой шаблон и на отрез отказывается вносить в него какие-либо правки. При этом некоторые застройщики любят включить в договор хитрые и неравноправные договорные условия.

Например – если площадь объекта увеличиться – дольщик обязан доплатить, а если уменьшится – цена не меняется.

Или такое – застройщик имеет право изменить срок строительства в одностороннем порядке при наступлении непредвиденных обстоятельств.

При изучении договора долевого участия необходимо понять, какие договорные условия и как будут работать. Большинство условий застройщика, ущемляющие права дольщика могут быть оспорены в суде. Но некоторые условия, например, по определению фактической площади объекта после ввода в эксплуатацию могут быть неоднозначно истолкованы.

Обратите внимание на порядок расчетов по договору. Подпишите договор в трех экземплярах – один застройщику, один дольщику, один для подачи в орган регистрации прав (Росреестр).

Шаг 3. Расчёты с застройщиком. Открываем эксроу-счет.

Шаг 4. Регистрация ДДУ.

Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

После подписания договора его нужно передать на регистрацию в Росреетр.

Обычно этим занимается застройщик. Для этого дольщик выдает нотариальную доверенность на сотрудников застройщика. Выдавая доверенность, необходимо обратить внимание, что бы перечень полномочий ограничивался только подачей документов на регистрацию. Не должно быть «лишних» полномочий на подписание дополнительных соглашений и т. п.

Шаг 5. Передача квартиры застройщиком. Подписание передаточного акта.

После регистрации договора долевого участия и до передачи объекта участнику наступает пассивная пора, когда дольщик ждет исполнения договора застройщиком.

Внимательным нужно быть на этапе передачи квартиры.

Застройщик обязан за месяц до передачи объекта направить в адрес участника долевого строительств сообщение о завершении строительства и необходимости принять объект.

После получения такого сообщения дольщик обязан приступить к приемке объекта. Важно знать, что если в течение двух месяцев объект не будет принять – застройщик вправе передать объект в одностороннем порядке (составить односторонний акт).

Что бы не допустить передачу объекта в одностороннем порядке, важно придерживать следующий правил:

1. Исправно получать корреспонденцию по адресу, указанному в договоре. Если адрес изменился –уведомите об этом застройщика.

2. Если Вы получили сообщение о завершении строительства, но по телефону застройщик поясняет, что это формальность и передача начнется позже – направьте в адрес застройщика сообщение о готовности принять объект.

3. Если вы произвели осмотр и выявили недостатки и строительные дефекты Вы имеете право не подписывать передаточный акт, а требовать безвозмездного устранения недостатков.

Главное – правильно зафиксировать все недостатки и предъявить претензию застройщику о их устранении.

Шаг 6. Регистрация права собственности на объект.

После подписания передаточного акта подайте документы в Росреестр на регистрацию права собственности.

0
Комментарии
Читать все 0 комментариев
null