Анализ Постановления Правительства от 23.03.22 г. №442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».
В числе новых мер, направленных на поддержку строительной отрасли, Правительство приняло Постановление, изменяющее порядок передачи объекта долевого строительства предусмотренный 214 ФЗ.
Что изменилось по отношению к 214 ФЗ?
Постановление вводит новые правила передачи объектов Застройщиком в период с 25.03.22 г. по 31.12.22 г.(включительно).
1. 214- ФЗ предусматривает, что срок передачи объектов в одном жилом доме должен быть единым для всех.
Постановление предусматривает, что по соглашению сторон срок передачи объектов может быть изменен в отдельности от других объектов без изменения проектной декларации.
При этом позитивным видится акцент на том, что такой срок может быть изменен только при условии ввода в эксплуатацию жилого дома (или иного объекта) и только по соглашению сторон.
В настоящий момент застройщики переносят срок передачи объектов по всем квартирам в жилом доме если, например, часть квартир без отделки уже готовы к передаче, а часть не готовы, ввиду того, что по договору предусмотрена отделка.
2. 214-ФЗ предусматривает императивный порядок уведомления участника долевого строительства о завершении строительства. Только заказное письмо с уведомлением о вручении.
Постановление допускает направления сообщения в форме электронного документа, подписанного усиленной квалификационной подписью по электронной почте, указанной в договоре. Или иным способом, предусмотренным договором.
С моментом направления сообщения о завершении строительства связано возникновения права «дольщика» приступить к приемке объекта.
3. Большая часть норм Постановления направлена на регулирования процесса передачи объектов в случае выявления строительных недостатков при осмотре.
3.1. Правительство устанавливает требования к специалистам, кто может осуществлять осмотр и фиксировать недостатки.
- Лицо, чья квалификация подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства
+
который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации
+
Специалист выбирается по соглашению с участником долевого строительства.
Правительство возлагает на Застройщика обязанность компенсировать участнику долевого строительства расходы на услуги такого специалиста.
3.2. Детально регламентируется сам порядок проведения осмотра и фиксации недостатков. Фактически вводится три этапа при обнаружении существенных недостатков.
- Должны возникнуть разногласия в фиксации выявленных недостатков. Видимо, они могут возникнуть только после первого осмотра.
- Если разногласия возникли, то назначается осмотр уже со специалистом в течение 5 дней;
- На осмотре со специалистом должны присутствовать представитель застройщика и участник долевого строительства;
- Не позднее трех дней с момента проведения осмотра специалистом участник долевого строительства обязан на править в адрес застройщика акт осмотра с приложением документов подтверждающих квалификацию специалиста.
Не совсем понятно, для чего, например, направлять в адрес застройщика акт осмотра, если застройщик является стороной, подписывающей акт. Только если с этим актом сразу направить требование о компенсации стоимости услуг специалиста.
Если недостатки несущественные, как и прежде, участник обязан принять квартиру по акту приема-передачи и ждать последующего устранения недостатков.
Новых разъяснений о том, какие недостатки считать существенными не дано.
4. Участник долевого строительства может требовать только безвозмездного устранения недостатков, либо отказаться от договора во внесудебном порядке.
Выбрать вместо этого соразмерное уменьшение цены или компенсацию своих расходов по ст. 7 214 - ФЗ не может.
5. Увеличен срок на устранение недостатков до 60 дней.
Ранее застройщик должен был устранить недостатки в разумный срок, но не более чем в 45 дней (ст. 20 ЗоЗПП).
6. Право на обращение в суд возникает только по истечении 60 дней, если застройщик не устраняет безвозмездно недостатки.
7. Также по истечение этого срока возникает право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или компенсации своих расходов (застройщик обязан удовлетворить это требование в течение 10 дней).
8. Если участник долевого строительства не предоставил доступ застройщику для устранения недостатков, он лишается права на судебную защиту.
9. Сокращен срок для составления застройщиком одностороннего Атка, при уклонении от подписания АПП дольщиком, до одного месяца.
10. К отношениям сторон, вытекающим из ДДУ (если одной из сторон является потребитель), теперь не применяется Закон о ЗПП.
Какие вопросы вызывает постановление?
- Если до опубликования данного Постановления уже был осмотр объекта, был составлен акт осмотра со сроком устранения недостатков на 45 дней, что делать дольщику, если при повторном осмотре (уже после постановления) недостатки не устранены? Подписывать АПП и требовать соразмерного устранения недостатков? Либо вновь устанавливать 60 дней?
Постановление не дает никаких разъяснений, однако его формальное применение в данном случае существенно нарушает права участника долевого строительства.
- Второй пункт Постановления исключает применение Закона о ЗПП. При этом временной период, на который распространяется Постановление в этой части не указан. Создается риск того, что суды перестанут применять Закон о ЗПП по делам, находящимся уже на стадии судебного разбирательства.
Видится, что в данном случае, необходимо исходить из общих правил действия правых норм во времени.
Согласно ст. 4 ГК РФ Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Так как отношения в части передачи объекта (и вытекающие из них прав и обязанности) по делам, которые уже находятся в суде возникли до опубликования Постановления, к ним должно применять Закон о ЗПП.