{"id":13456,"url":"\/distributions\/13456\/click?bit=1&hash=6bf95d5850d39a632d71d9ebb94b8a4e644bc6a23b4e4c2644b39e47003b100d","title":"80 \u0442\u044b\u0441\u044f\u0447 \u0447\u0435\u043b\u043e\u0432\u0435\u043a \u0438\u0441\u043a\u0430\u043b\u0438 \u043f\u0430\u0440\u0443 \u0434\u044b\u0440\u044f\u0432\u043e\u043c\u0443 \u043d\u043e\u0441\u043a\u0443 \u0441\u043f\u0435\u0446\u0430\u0433\u0435\u043d\u0442\u0430","buttonText":"\u0427\u0442\u043e\u043e\u043e?","imageUuid":"a05ce1a7-0771-5520-b8cb-45c9bdd65351","isPaidAndBannersEnabled":false}
Magnum Estate Bali

Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость на Бали: риски и реальные факты сегодняшнего дня

Мир меняется очень быстро. Инвестиции в европейскую недвижимость, которые раньше приносили хороший доход и давали возможность получить вид на жительство или гражданство в Европе, стали небезопасными. У россиян отбирают зарубежное имущество.

Вместе с тем открываются новые, более прибыльные и интересные варианты инвестирования. По разным данным, самая высокая доходность в мире от инвестиций в недвижимость — на Бали.

Давайте разберемся, какие риски существуют при покупке любого жилья, и насколько они велики на райском острове.

Источник: аккаунт bali.is.amazing

Тип недвижимости

На самом деле, рисков у любой недвижимости достаточно, и если со страной для инвестиций вы угадали, то можно прогореть на типе жилья. Например, купите отдаленную виллу в районе, где популярны апартаменты, и доходность будет гораздо ниже ожидаемой.

Чтобы этого избежать, анализируйте спрос: изучайте район, читайте форумы путешественников, интересуйтесь у застройщиков, какие варианты сейчас интересны туристам.

На Бали 2 основных вида жилья: вилла и апартаменты. У каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Апартаменты — оптимальный для сдачи в аренду и самый доступный по цене вариант. На рынке их представлено немного, потому что получить разрешение на строительство этого типа жилья сложно, соответственно, и конкуренция среди застройщиков низкая.

Апартаменты пользуются спросом у туристов, потому что на территории обычно есть все необходимое для жизни и отдыха. Так что если купите качественный объект, сдать его в аренду не составит труда, а доход будет высоким.

У частной виллы много недостатков, она требует постоянного ухода и контроля.

В отделке часто используется натуральное дерево, которое на открытом пространстве портится. Жилье быстро теряет товарный вид, и отдыхающие не хотят в нем жить. Инвестор вынужден вкладывать деньги в ремонт, и чем дольше он проходит и больше стоит, тем меньше зарабатывает собственник.

Вариант, который сочетает в себе достоинства частной виллы и апартаментов — вилла на территории комплекса. У нее есть собственная территория, круглосуточная охрана, а управлением и сервисом занимается специальная компания. Спрос на такие виллы гораздо выше, чем на частные.

Для удобства мы собрали все плюсы и минусы каждого типа недвижимости в таблице.

Преимущества и недостатки апартаментов и частной виллы

Месторасположение

Если неудачно выбрали район, даже самая топовая недвижимость не спасет. Поэтому тщательно отнеситесь к оценке местоположения: оно напрямую влияет на заполняемость и доходность. Обратите внимание на следующие моменты:

  • что в районе будут строить и модернизировать;

  • наличие вблизи магазинов, аптек, парков, детских площадок, школ, медицинских центров, парковок и транспорта;

  • криминальная обстановка в районе;
  • показатели заполняемости недвижимости.

По нашим наблюдениям, самая высокая заполняемость на Бали — у жилья на территории «модного треугольника»: Семиньяк–Керобокан–Чангу. Здесь больше всего мест для отдыха и развлечений: рестораны и кафе, аквапарки, тренажерные залы и теннисные корты. Для любителей активного времяпрепровождения есть серфинг, дайвинг, рафтинг, снорклинг. Этот район любят туристы, спрос на недвижимость всегда высокий, а риск местоположения минимальный, поэтому здесь мы строим комплекс апартаментов The Umalas Signature.

Дизайн-проект комплекса апартаментов The Umalas Signature Apartment

девелоперской компании Magnum Estate

Спрос и предложение на рынке

Этот риск заключается в том, что в вашем районе (городе, стране) предложений для сдачи в аренду гораздо больше, чем людей, желающих снять жилье. В такой ситуации выйти на ожидаемую доходность не получится. Обратный случай, когда спрос превышает варианты размещения, для инвестора выгоден.

Бали очень любят туристы, и заполняемость недвижимости всегда высокая. Здесь развита инфраструктура для жизни и отдыха: от топовых развлекательных заведений до медицинских центров. А также живописная природа, нетронутая цивилизацией: пляжи с голубой водой и белоснежным песком, джунгли, рисовые террасы, вулканы, водопады. Комфортный климат и температура 26–29 градусов позволяют отдыхать на Бали круглый год.

В 2022 году TripAdvisor включил Бали в топ-5 самых популярных туристических направлений в мире.

Пока остров был закрыт на время пандемии, появилось много новых заведений. Также власти анонсировали строительство объектов, которые привлекут еще больше туристов:

  • международного аэропорта;
  • порта для круизных лайнеров;
  • тематического парка Paramount Pictures;
  • трассы Формулы-1.

Эти факты говорят о том, что спрос на недвижимость Бали будет расти, а предложение останется практически на прежнем уровне.

Тысячи людей со всего мира два года ждали открытия границ, чтобы отдохнуть именно здесь. С 7 марта 2022 года на острове отменили бизнес-визы и карантин, и за две недели прилетели более четырех тысяч туристов.

Спрос на арендное жилье увеличился, и заполняемость отелей выросла в 2 раза. На графике ниже отображено количество забронированных предложений на период с марта по сентябрь 2022 года и их цена.

Статистика забронированных предложений на о. Бали в период с марта по сентябрь 2022 года, по данным сервиса данных об аренде жилья AirDNA

По данным AirDNA, стоимость аренды жилья в 2022 году заметно выросла по сравнению с этим же периодом в 2021 и будет расти дальше.

Власти ожидают, что в 2022 Бали ждет туристический бум, и в ближайшие 2–5 лет количество отдыхающих на острове и спрос на аренду жилья будут стремительно расти. Поэтому переживать о высоком риске спроса не стоит.

Дизайн-проект виллы девелоперской компании Magnum Estate в комплексе Sky Stars Ocean View

Соблюдение условий аренды

При сдаче недвижимости в аренду самостоятельно вам придется искать арендаторов, заключать договор, контролировать процесс оплаты и безопасность жилья, и есть вероятность поселить недобросовестных людей, которые могут не заплатить. В стране с незнакомым языком и менталитетом этот риск увеличивается кратно.

Поэтому мы рекомендуем обращаться к управляющим компаниям, которые освободят вас от этих вопросов. Они берут на себя:

  • поиск арендаторов и заключение договоров;
  • контроль соблюдения условий договора и оплаты;
  • уборку жилья и территории;
  • чистку бассейнов;

  • плановый и экстренный ремонт недвижимости;
  • обеспечение безопасности;
  • оплату коммунальных услуг;
  • толковые компании еще платят за вас все налоги на доход.

Стоимость услуг УК обычно составляет 15–30% от дохода.

Если будете работать с управляющей компанией, то сведете к минимуму арендные риски и повысите свой доход.

Амортизация недвижимости

Из-за износа и утраты товарного вида жилья вы можете потерять часть дохода, потому что спрос на старую недвижимость низкий, и нужно вкладывать деньги в ремонт.

Этот риск больше касается вторичной недвижимости, поэтому отдавайте предпочтение новостройкам. А также при покупке обращайте внимание на следующие моменты.

  • Дату постройки: чем старше объект, тем выше риск.
  • Качество строительства: стены, полы, потолки, окна и двери, звукоизоляция, электрика, водоснабжение.

  • Практичность используемых материалов: натуральные материалы на открытом пространстве быстро приходят в негодность.
  • Состояние недвижимости: необходимы ли дополнительные вложения.
  • Скрытые дефекты: протечки воды, плесень и прочее.

Выбирайте такую недвижимость на Бали, где использованы качественные современные материалы: камень, стекло, металл. Они дольше сохраняют презентабельный вид, несмотря на жаркий и влажный климат.

Дизайн-проект виллы девелоперской компании Magnum Estate в комплексе Sky Stars Ocean View

Инфляция

Это явление может замедлить рост капитала или вовсе его обесценить. Чтобы просчитать этот риск, нужно разобраться в экономической ситуации региона и понять перспективу: здесь будет рост или спад.

Например, если доходность недвижимости составляет 5%, а инфляция выросла до 8,7%, как в России за 2021 год, то ценность капитала становится на 3,2% ниже стартовой.

В Индонезии на протяжении последних 5 лет уровень инфляции снижался, это видно на графике ниже. В 2021 году он был равен 1,87%.

Изменение уровня инфляции в Индонезии за последние 5 лет по данным Trading Economics

Влияние внешней политики и экономики

Изменение политической ситуации в стране может привести к убыткам от вложений. К таким рискам относятся: экономические санкции, войны, смена политического курса, государственный переворот.

Основные принципы внешней политики Индонезии: независимость и нейтралитет. Страна ни разу не была задействована в политических конфликтах. Например, в сегодняшней ситуации они отказались вводить и поддерживать санкции против России и включать вопрос по Украине в повестку встречи G20, которая пройдет на Бали осенью 2022 года.

Экономические риски зависят от состояния экономики страны, а также ее управления в области финансов, налогов и рынков.

Экономика Индонезии является крупнейшей развивающейся экономикой в Юго-Восточной Азии. Она занимает 7 место в мире по уровню ВВП на душу населения и 16 — по номинальному уровню ВВП. Средний рост уровня ВВП составляет 5% в год.

Местная валюта имеет низкую волатильность: за 5 лет курс индонезийской рупии к доллару практически не изменился, посмотрите на график:

Эти данные говорят о том, что в Индонезии политические и экономические риски минимальные.

Инвестиции в недвижимость Бали имеют низкие риски

Подведем итог. У инвестиций в недвижимость на Бали много рисков, но они ниже, чем в других странах за счет:

  • туристического потока и высокого спроса на аренду жилья;
  • постоянного развития острова и строительства крупнейших проектов;
  • политического нейтралитета страны;
  • стабильной развивающейся экономики;
  • низкой волатильности индонезийской рупии.

При покупке нужно учесть:

  1. тип недвижимости;
  2. месторасположение;
  3. спрос и предложение на рынке;
  4. систему управления после сдачи объекта в эксплуатацию;
  5. амортизацию.

Если вы правильно выберете объект для инвестирования, то сможете заработать 15% годовых в долларах. Записывайтесь на бесплатную консультацию с менеджерами Magnum Estate: ответим на все вопросы.

0
Комментарии
Читать все 0 комментариев
null